「敷地に古い擁壁があります。今まで問題なく家が建っていたので、そのまま建替えて大丈夫ですか？」
結論からいうと、
古い擁壁があっても、建替えできる可能性はあります。
ただし、
「今まで大丈夫だったから、新しい家でもそのまま使える」
とは限りません。
建替え前に、
擁壁の状態・構造・資料・新しい建物との位置関係
を確認することが重要です。
そもそも擁壁とは？
擁壁とは、
高低差のある土地で、土が崩れないように支える構造物
です。
道路より敷地が高い。
隣地より高い。
斜面を造成している。
といった土地で使われています。
古い＝すぐ危険ではない
築40年・50年の住宅では、擁壁も同じくらい古いことがあります。
でも、
古いから必ず造り直し
とは限りません。
逆に、
見た目がきれいだから大丈夫。
とも言えません。
まず現況を確認します。
最初に古い資料を探す
残っていれば、
造成図面。
擁壁図面。
確認・検査関係資料。
建築当時の図面。
などを探します。
いつ、どのような構造で造られた擁壁なのか
を確認する重要な資料になります。
現地で確認するポイント
例えば、
ひび割れ。
傾き。
膨らみ。
水の染み出し。
排水状況。
劣化。
などです。
ただし、
見た目だけで安全性を判断しない
ことが重要です。
排水も重要
擁壁の裏側に水がたまると、擁壁へ負担がかかる可能性があります。
水抜き穴など、
雨水や地下水を適切に排出できているか
も確認します。
新しい家との距離を見る
現在の家では、
擁壁から十分離れている。
でも建替えで、
2階建てから平屋。
建物を大きくする。
配置を変更する。
となれば、擁壁との距離が変わります。
平屋への建替えは特に注意
例えば、
現在30坪の2階建て。
↓
新居は30坪の平屋。
同じ延床面積でも、平屋は建築面積が大きくなります。
その結果、
建物が擁壁へ近づく可能性
があります。
そのまま使えるとは限らない
古い擁壁を新しい住宅でも利用できるかは、
擁壁の状態。
構造。
法的な扱い。
新築建物との位置関係。
などを確認して判断します。
必要な対策は土地ごとに違う
状況によっては、
補修。
排水改善。
建物配置の変更。
擁壁の改修。
造り直し。
などを検討する場合があります。
擁壁がある＝必ず造り直す
ではありません。
大きな追加費用になる可能性も
擁壁の改修や造り直しが必要になれば、建替え総額へ大きく影響する可能性があります。
だから、
建物の見積りを決めてから擁壁を調べるのではなく、
建替え初期に確認する
ことが重要です。
解体工事にも注意
既存住宅を解体するときは、
大型重機。
基礎撤去。
掘削。
などを行います。
擁壁の近くで作業する場合は、新築会社と解体会社で施工方法を共有します。
擁壁は誰のもの？
隣地境界付近にある擁壁なら、
自分の所有？
隣地所有？
境界上？
を確認します。
擁壁の位置＝境界線
とは限りません。
道路側の擁壁も確認
道路より敷地が高い住宅では、
建替えを機に、
駐車場を広げたい。
階段を減らしたい。
スロープをつくりたい。
という希望も出ます。
その場合、擁壁工事まで必要になる可能性があります。
老後の動線まで考える
例えば現在、
道路
↓
階段10段
↓
玄関
という家。
60代では問題なくても、
80代になったら？
建替えなら、
擁壁を残せるかだけでなく、将来も玄関まで安全に移動できるか
まで考えます。
崖に関する規制も確認
土地の高低差や地域によっては、崖に関する条例などが建築計画に影響する場合があります。
よくある失敗例
「50年間この擁壁で問題なかったから大丈夫」
と思い、先に間取りと建物価格を決定。
その後調べると、
擁壁の状態。
排水。
新しい平屋との距離。
について追加検討が必要になった。
建物配置や総予算を見直すことになり、
「間取りより先に擁壁を確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 擁壁の所有者を確認したか
- 境界を確認したか
- 擁壁の高さ・状態を確認したか
- 古い図面や資料を探したか
- ひび・傾き・膨らみを確認したか
- 排水状態を確認したか
- 新居との距離を確認したか
- 平屋にした場合も確認したか
- 解体工事への影響を確認したか
- 追加工事の可能性を予算に入れたか
まとめ
古い擁壁があっても、
建替えできる可能性はあります。
ただし、
「今まで大丈夫だったから、そのまま使える」
とは考えないこと。
確認するのは、
擁壁の資料
＋現在の状態
＋所有者・境界
＋排水
＋新しい家との位置関係
＋必要な安全対策
です。
住宅会社へは、
「この擁壁はそのまま使えますか？」だけではなく、「擁壁の状態と資料を確認して、この擁壁を残したまま安全に建てられる範囲を確認してから間取りをつくってください」
とお願いする。
間取りを決めてから擁壁を見るのではなく、擁壁を確認してから間取りを決める。
これが古い擁壁のある家を建替えるときの重要なポイントです。
