「今の家は崖や大きな高低差の近くにあります。建替えると追加工事が必要になりますか？」
結論からいうと、
追加の安全対策や工事が必要になる可能性があります。
ただし、
「崖がある＝必ず高額な工事が必要」
とは限りません。
確認するのは、
崖の高さ。
勾配。
崖から建物までの距離。
擁壁の有無。
擁壁の状態。
地域の条例・規制。
などです。
だから建替えでは、
間取りをつくる前に、崖・高低差の条件を確認すること
が重要です。
まず「崖」の状態を確認
同じ高低差でも、
自然斜面。
造成された斜面。
擁壁。
石積み。
など、状態はさまざまです。
見た目だけで、
「これは大丈夫そう」
と判断しないことが重要です。
自分の土地が崖の上の場合
道路や隣地より、
自分の敷地が高い。
というケース。
崖・擁壁の上に新しい住宅を建てる場合、
建物の位置や基礎計画などに影響する可能性
があります。
崖の下に家がある場合
逆に、
自宅敷地の横や裏側に高い土地がある。
その下に家を建てる。
という場合もあります。
上から土砂等が来るリスクを考え、地域の規制や安全対策を確認します。
「今まで50年間大丈夫だった」は判断基準にならない
築50年の家。
今まで崖崩れなし。
だから、
新居も同じ場所で大丈夫。
とは限りません。
新しい住宅は、
現在の法令・条例等に基づいて計画
する必要があります。
地域の「がけ」に関する規制を確認
自治体によっては、
崖の高さ。
勾配。
建物までの距離。
擁壁。
などについて条例等による規制があります。
具体的な基準は地域によって異なるため、建築予定地の行政・設計者等へ確認します。
ハザードマップも確認
崖や斜面が近い場合は、
土砂災害警戒区域等
についても確認します。
ただし、
ハザードマップだけで建築可否を判断するものではありません。
法規制・現地状況と合わせて確認します。
擁壁があれば安心？
擁壁がある。
だから大丈夫。
とは限りません。
いつ造った？
構造は？
資料は？
劣化していない？
排水は？
を確認します。
古い石積みも注意
昔からある、
石積み。
間知石。
ブロック。
などが土を支えているケースもあります。
それが現在の建替え計画でどのように扱われるのか、専門家へ確認します。
追加工事には何がある？
土地条件によっては、
擁壁の改修。
新しい擁壁。
建物配置の変更。
基礎等の対策。
排水対策。
などを検討する場合があります。
何が必要かは現場ごとに違います。
建物を離せば対応できる場合も
崖から一定距離を取ることで、建築計画を成立させられるケースも考えられます。
ただし、
建物を離す。
↓
駐車場が取れない。
↓
平屋が入らない。
ということもあります。
平屋は特に配置確認
50代・60代の建替えで、
「老後を考えて平屋にしたい」
という希望は多いです。
しかし平屋は建築面積が大きくなりやすいため、
崖から必要な距離を取ると配置できない
可能性があります。
「建物を小さくする」選択肢も
安全な位置へ配置するため、
30坪平屋。
↓
26坪平屋。
など、建物をコンパクトにする方法もあります。
大切なのは、
希望の間取りを土地へ無理に入れるのではなく、安全な範囲から間取りを考えること
です。
駐車場も確認
崖。
擁壁。
高低差。
がある土地では、
駐車場をつくるために大きな造成工事が必要になることもあります。
建物だけでなく、
外構・造成まで含めて総額を見る
ことが重要です。
排水も重要
崖・擁壁では、
雨水。
地下水。
などの排水が重要です。
新しい住宅を建てることで敷地内の雨水の流れが変わる場合もあります。
解体工事にも影響する
崖の近くで、
大型重機。
基礎撤去。
掘削。
を行う場合、施工方法に配慮が必要になるケースがあります。
解体会社だけで判断せず、新築会社とも解体方法を共有します。
地盤調査だけでは終わらない
「地盤調査が良ければ崖も大丈夫」
ではありません。
地盤調査と、
崖。
擁壁。
造成。
は、それぞれ確認すべき内容があります。
土地購入＋建替えなら契約前に確認
古家付き土地を購入。
↓
解体。
↓
新築。
を考えていて崖があるなら、
土地を買う前に確認
することが重要です。
土地が安くても、大きな造成・擁壁工事が必要なら総額が変わります。
よくある失敗例
「今の家が建っているから、同じ位置に平屋を建てられる」
と思っていた。
ところが調査すると、
崖。
古い擁壁。
建物までの距離。
について追加検討が必要。
希望していた平屋の配置も変更。
さらに外構・造成費も増えた。
「間取りより先に崖と擁壁を調べればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 崖の高さを確認したか
- 崖の勾配を確認したか
- 崖の上・下どちらか
- 擁壁の有無を確認したか
- 擁壁の資料を確認したか
- 自治体の条例・規制を確認したか
- ハザード情報を確認したか
- 新居との距離を確認したか
- 外構・造成費まで確認したか
- 解体前に専門家へ確認したか
まとめ
崖の近くの建替えでは、
追加工事が必要になる可能性があります。
でも、
「崖があるから建替えできない」と決めつける必要もありません。
まず、
崖の高さ・勾配
＋擁壁
＋建物との距離
＋地域の規制
＋排水
＋外構・造成
を確認する。
住宅会社へ、
「この場所に平屋を建てられますか？」ではなく、「崖・擁壁・条例等を確認して、安全に建築できる範囲を出してから間取りをつくってください」
とお願いする。
土地に間取りを合わせるのではなく、安全に建てられる範囲に間取りを合わせる。
これが崖の近くで建替えるときの重要なポイントです。
