「建替えが決まったら、すぐ解体会社へ見積りをお願いすればいいですか？」
建替えでは、
「新しい家を建てる前に、とりあえず古い家を壊そう」
と考えがちです。
でも、
解体を先に進めすぎないこと
が重要です。
建替えの解体は単なる取り壊しではなく、
新築工事へつなげる最初の工事
だからです。
最初に「本当に建替えできるか」を確認
今、家が建っている。
だから、
壊せば新しい家を建てられる。
とは限りません。
まず、
接道。
道路幅。
セットバック。
用途地域などの法規制。
私道。
境界。
擁壁。
崖。
などを確認します。
再建築できることを確認してから解体へ進む
のが基本です。
住宅ローンが残っていないか確認
既存住宅ローンが残っている場合は特に注意します。
土地・建物に抵当権等が設定されている場合があるため、
金融機関へ相談せず自己判断で解体を進めないこと。
です。
土地・建物の名義も確認
土地は父親。
建物は亡くなった祖父。
というケースもあります。
解体直前に、
「建物名義が違う」
と分かると手続きに影響します。
土地・建物の登記情報を早めに確認します。
次に「何を壊すか」を決める
解体は建物だけとは限りません。
例えば、
住宅。
基礎。
物置。
カーポート。
ブロック塀。
フェンス。
門柱。
土間コンクリート。
庭木。
庭石。
などがあります。
それぞれ、
残す・撤去する
を決めます。
新しい家の配置を先に考える
ここが重要です。
例えば、
「このブロック塀は残したい」
と思っても、新しい駐車場計画では邪魔になるかもしれません。
逆に、
使える外構まで全部撤去すると、新築後につくり直す費用が発生します。
だから、
新築配置と外構計画を見ながら解体範囲を決める
ことが大切です。
アスベストの事前調査も確認
建築物の解体・改修工事では、法令に基づくアスベストの事前調査等が必要になります。
調査結果によって対象建材が確認された場合には、適切な除去・処分が必要です。
「古い家だから全部アスベスト」
ではありませんが、
調査前から通常解体費だけで予算を確定しない
ことがポイントです。
家の中の物を整理する
解体前には、
家具。
家電。
衣類。
食器。
書類。
写真。
仏壇。
神棚。
などを整理します。
おすすめは、
① 新居へ持っていく
② 仮住まいへ持っていく
③ 一時保管する
④ 処分する
の4つに分ける方法です。
家財整理は早めに始める
築40年、50年の住宅では、
押入れ。
納戸。
屋根裏。
物置。
に大量の荷物があることもあります。
解体1週間前に始めるのではなく、
建替えを決めた段階から少しずつ整理
します。
ライフラインも整理する
解体前には、
電気。
ガス。
水道。
電話・通信。
などの手続きが関係します。
ただし、水道などは解体工事で使用する場合もあるため、
自己判断ですべて止めず、解体会社や住宅会社と確認
します。
近隣への配慮も必要
解体工事では、
騒音。
振動。
ほこり。
工事車両。
などが発生します。
工事前の近隣挨拶について、誰が・いつ・どの範囲まで行うのか確認します。
解体後の土地状態も確認
解体した後、
地盤調査。
測量。
新築工事。
へ進みます。
そのため、
どの高さまで整地する？
既存配管は残す？
境界杭は守る？
など、
新築会社と解体会社の引き継ぎ
が重要です。
特に境界杭に注意
解体時に、
境界杭。
境界プレート。
などを誤って動かしたり撤去したりすると問題になる可能性があります。
工事前に位置を確認し、
解体会社と共有
しておきます。
よくある失敗例
「古い家だから先に壊しておこう」
と解体を先行。
その後、新築計画を進めると、
残しておけばよかった外構まで撤去。
境界確認も不十分。
さらに住宅ローン・土地条件の確認も必要になった。
「新築計画と解体をセットで考えればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 再建築できるか確認したか
- 住宅ローン・抵当権等を確認したか
- 土地・建物名義を確認したか
- 新しい建物配置を決めたか
- 残す外構を決めたか
- アスベスト事前調査を確認したか
- 家財整理を始めたか
- ライフラインを確認したか
- 境界杭を確認したか
- 解体後の新築工程につながっているか
まとめ
古い家の解体で最初にすることは、
解体会社へ電話することだけではありません。
まず、
建替え可能性
↓
ローン・名義
↓
新しい建物配置
↓
残す物・壊す物
↓
アスベスト調査等
↓
家財整理
↓
解体
という順番で考える。
住宅会社へ、
「古い家を解体してください」ではなく、「新築工事から逆算して、何を残し、何を撤去するのか解体範囲を決めてください」
と相談する。
解体は建替えの前処理ではなく、新しい家づくりの最初の工事。
この考え方が重要です。
