「気になる土地があるのですが、不動産会社から『通常の接道ではなく、43条の許可などが必要です』と言われました。家は建てられるのでしょうか？」
結論
43条関係の手続きが必要な土地＝絶対に家を建てられない土地、ではありません。
ただし、
「今まで家が建っていたから、次も必ず建てられる」
とは考えないことが重要です。
購入前に、
①現在の接道状況
②前面通路の扱い
③認定・許可等の要否
④今回の建築計画で認められるか
⑤将来の建替え・売却への影響
まで個別に確認します。
① まず接道の原則を知る
建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路へ一定以上接している必要があります。
ところが古くからの住宅地などでは、
見た目は道路・通路なのに、建築基準法上の道路ではない
ケースがあります。
② 道路ではないなら絶対建築できない？
一定の条件を満たす場合には、建築基準法43条に基づく認定・許可等によって建築できるケースがあります。
ただし、
土地ごと・建築計画ごとの確認が必要
です。
③ 「43条但し書き」と言われることもある？
古い資料や会話では「43条但し書き道路」などの表現が残っている場合があります。
しかし土地購入では呼び方だけで判断せず、
現在どの制度・条件で建築可能なのか
を行政・設計者等へ確認することが重要です。
④ 前の家が建っていたから大丈夫？
ここは注意したいポイントです。
土地に古家がある。
↓
以前は建築できた。
↓
だから解体して新築できる。
とは限りません。
建築当時と現在では法令や周辺状況などが異なる可能性があります。
⑤ 過去の許可実績だけでも決めない
隣の家が許可を受けている。
以前この土地でも認められた。
という情報は参考になります。
しかし、
今回も同じ条件で必ず認められる保証とは限りません。
⑥ 通路の幅・形状を確認
建築するためには、
通路幅。
敷地から道路までの経路。
周辺状況。
安全性。
などが判断材料になる場合があります。
現地と資料の両方を確認します。
⑦ 通路の所有者も確認
通路が、
市所有？
個人所有？
共有？
他人の土地？
によって確認事項が変わります。
特に他人所有なら、
通行・工事・給排水
まで確認します。
⑧ 水道管を通せる？
建物の許可だけ確認して、
水道。
排水。
ガスを利用する場合の配管。
が通せない。
では家を建てられても生活できません。
インフラ工事の権利関係も同時に確認します。
⑨ 工事車両は入れる？
細い通路の奥にある土地では、
クレーン。
資材運搬。
コンクリート関係車両。
などが入れない場合があります。
施工方法によって建築費が増える可能性もあります。
⑩ 住宅ローンも事前確認
一般的な接道条件とは異なる土地の場合、金融機関が担保評価や融資条件を慎重に確認する可能性があります。
土地契約前に金融機関へ物件資料を見せて確認
しておくことが重要です。
⑪ 将来売却するときは？
自分が建築できたとしても、将来売却するときに購入希望者が、
建替えできる？
住宅ローンは使える？
と心配する可能性があります。
将来の資産性・売却しやすさも考えます。
⑫ 「安い理由」が接道なら特に慎重に
周辺相場より安い。
↓
実は通常の接道条件を満たしていない。
というケースなら、
安さと建築・融資・将来売却のリスクを比較
する必要があります。
チェックポイント
- 建築基準法上の道路か確認したか
- 43条関係の手続きが必要か
- 今回の建築計画で確認したか
- 過去の許可だけで判断していないか
- 通路幅を確認したか
- 通路所有者を確認したか
- 通行・掘削条件を確認したか
- 給排水を確認したか
- 住宅ローンを確認したか
- 将来の建替え・売却を考えたか
まとめ
43条関係の手続きが必要な土地は、
「家が建つ・建たない」を不動産広告だけで判断しないこと。
住宅会社・不動産会社には、
「以前も家が建っていたから大丈夫ですよね？」ではなく、「今回予定している住宅について、現在の法令・通路条件で建築できることを契約前に確認してください」
と相談する。
土地選びでは「今、古家が建っているか」ではなく、「自分たちが希望する新築住宅を建てられるか」で判断することが重要です。
