「土地資料に『位置指定道路』と書かれています。普通の道路と何が違うのでしょうか？」
結論
位置指定道路に面しているから問題がある、ということではありません。
位置指定道路は、一定の基準を満たし、特定行政庁から位置の指定を受けた私道です。
ただし購入前には、
道路の指定状況
＋所有者・持分
＋通行
＋掘削
＋維持管理
まで確認することが重要です。
① 位置指定道路とは？
宅地を分割して複数の住宅を建てる場合などに、敷地内へ新しく道路をつくることがあります。
その道路について一定の基準を満たし、建築基準法上の道路として位置の指定を受けたものが、一般に位置指定道路と呼ばれます。
② 私道なの？
位置指定道路は、個人や複数の土地所有者などが所有する私道であるケースがあります。
つまり、
建築基準法上の道路であることと、道路の所有者が自治体であることは別
です。
③ 最初に「指定」を確認
土地資料に位置指定道路と書かれていても、
指定番号。
指定年月日。
道路幅。
道路位置。
などを確認します。
住宅会社・不動産会社に資料を確認してもらいます。
④ 現況と指定図が合っている？
古い住宅地では、
指定された道路位置。
現在の道路形状。
境界。
などについて確認が必要になるケースがあります。
見た目だけで道路境界を判断しないことが重要です。
⑤ 私道持分を確認
例えば分譲地内の道路を住民で共有している場合、
土地購入と一緒に、
道路持分も取得する
ケースがあります。
売買対象に私道持分が含まれているか確認します。
⑥ 持分がない場合は？
位置指定道路に接していても、自分が道路持分を持っていないケースがあります。
その場合は、
通行。
掘削。
インフラ。
などの利用条件を特に確認します。
⑦ 水道工事はできる？
新築時には、
道路下にある水道管等から敷地へ引込み工事をする場合があります。
私道であれば、
掘削に関する承諾・取り決め
を確認します。
⑧ 「新築時は大丈夫」だけでは不十分
家を建てた後も、
水道管の修理。
建替え。
設備更新。
などで道路を掘る可能性があります。
そのため、
今回だけではなく将来の掘削まで考える
ことが重要です。
⑨ 道路の維持管理は誰がする？
例えば、
舗装が割れた。
側溝が壊れた。
排水が悪くなった。
という場合。
自治体ではなく、道路所有者側で修繕するケースがあります。
⑩ 修繕ルールを確認
近隣住民で、
均等負担？
持分割合？
その都度相談？
など、維持管理の方法が決まっているか確認します。
⑪ 道路へ勝手に物を置けるわけではない
私道でも建築基準法上の道路として扱われている場合、道路としての機能を妨げるような利用には注意が必要です。
「自分たちの道路だから自由」
とは考えません。
⑫ 久留米では排水状況も見る
位置指定道路がある住宅地では、
道路側溝。
雨水排水。
道路と敷地の高さ。
なども現地で確認します。
特に大雨時の内水リスクも合わせて確認します。
⑬ 将来売却するときの資料にもなる
将来土地・建物を売却するとき、
位置指定道路の資料。
私道持分。
通行・掘削条件。
などが整理されていれば、購入希望者にも説明しやすくなります。
チェックポイント
- 位置指定道路であることを確認したか
- 指定番号・図面等を確認したか
- 現況道路との関係を確認したか
- 道路所有者を確認したか
- 私道持分を確認したか
- 通行条件を確認したか
- 掘削条件を確認したか
- 給排水経路を確認したか
- 維持管理方法を確認したか
- 雨水排水を確認したか
まとめ
位置指定道路に面した土地では、
「建築基準法上の道路だから全部安心」と考えないこと。
確認するのは、
道路として建築できるか
＋誰が所有しているか
＋自分に持分があるか
＋将来も通行・掘削できるか
＋誰が維持管理するか
です。
住宅会社・不動産会社には、
「位置指定道路だから家は建ちますよね？」だけではなく、「指定図・私道持分・通行・掘削・給排水・維持管理まで確認してください」
と相談する。
位置指定道路で重要なのは、「建築できるか」だけではなく、建てた後もその道路を安心して使い続けられるかです。
