耐震等級や断熱性能を証明する書類がないと、将来の住宅売却で困る？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で耐震等級3・断熱等級6の高性能住宅を建てたいと考えています。

住宅会社から性能について説明を受けましたが、将来売却するときに、どのような書類が必要なのか気になっています。

建築当時に『耐震等級3の家』『高断熱住宅』と説明されていても、証明書類が残っていなければ、買主に性能を伝えることはできないのでしょうか？

住宅性能評価書や構造計算書、気密測定結果などは、保管しておいたほうがよいのでしょうか？」

結論｜性能を証明する書類がないと、住宅の特徴を客観的に説明しにくくなります

耐震性能や断熱性能が高い住宅でも、その根拠となる書類がなければ、将来の買主や不動産会社に性能を客観的に説明しにくくなる場合があります。

例えば、住宅会社から「耐震等級3」と説明されていても、住宅性能評価書などが残っていなければ、正式な等級の取得状況を確認するために追加調査が必要になることがあります。

また、断熱性能についても、UA値の計算書や評価書があれば、新築時にどのような性能を計画・確認した住宅なのか説明しやすくなります。

ただし、書類がないから住宅性能が低いと決まるわけではありません。

重要なのは、次の5つです。

• 耐震等級の根拠となる書類
• 断熱等級・UA値の根拠となる資料
• 気密測定結果などの実測記録
• 建築確認・設計図・施工記録
• 点検・修繕・設備交換の履歴

不動産屋の視点では、「高性能な家を建てること」と「その性能を将来まで説明できること」の両方が重要です。

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① なぜ中古住宅では性能の証明が重要なの？

新築住宅の購入時には、住宅会社から仕様や性能について説明を受けることができます。

しかし、10年後・20年後に売却する場合、建築当時の担当者が同じ会社に在籍しているとは限りません。

また、住宅の断熱材や構造部材は、完成後に確認しにくい部分です。

そのため、設計図や住宅性能評価書などの資料があると、建物の特徴を説明しやすくなります。

建築当時の口頭説明だけに頼らず、性能を確認できる書類を残しておくことが大切です。

② 耐震等級3はどの書類で確認できる？

住宅の耐震性能を証明する書類には、住宅性能評価書などがあります。

住宅性能表示制度では、登録住宅性能評価機関が設計図書などを評価し、等級を確認します。

主な書類は次のとおりです。

書類	主な役割
設計住宅性能評価書	設計上の性能を第三者が評価
建設住宅性能評価書	施工段階の検査を含めて評価
構造計算書	採用した方法による構造安全性の検討内容
設計図書	構造・部材・配置などの情報

注意したいのは、構造計算書があることと、第三者評価によって耐震等級3を取得していることは同じではない点です。

耐震等級を説明する際には、どの評価を受け、どの資料で確認できるかが重要です。

③ 「耐震等級3相当」と正式な等級3は区別する

住宅会社によっては、「耐震等級3相当」という表現を使用することがあります。

これは、必ずしも第三者機関による正式な耐震等級3の評価を受けたことを意味しません。

ただし、第三者評価を受けていない住宅が必ず低性能という意味でもありません。

重要なのは、どの設計基準や構造計算によって耐震性能を確認したかという点です。

将来の売却時に「耐震等級3取得」と説明したい場合は、取得状況を裏付ける書類が必要になります。

新築契約前に、正式な等級取得の有無と受け取れる書類を確認しましょう。

④ 断熱等級6はどのような資料で確認できる？

住宅の断熱性能については、断熱等性能等級やUA値などが比較の指標になります。

例えば、断熱等級6の住宅でも、UA値0.45の住宅と0.35の住宅では外皮性能に違いがあります。

主な確認資料として、次のようなものが考えられます。

• 住宅性能評価書
• 断熱等性能等級の評価資料
• UA値の計算書
• 断熱材・窓などの仕様書
• 長期優良住宅の認定関係書類（該当する場合）

ただし、UA値の計算書があるだけで、完成後のすべての断熱施工状態を証明できるわけではありません。

断熱性能は、設計上の数値と施工状況の両方を説明できる資料があると役立ちます。

⑤ C値の気密測定結果も残しておくべき？

気密性能は、一般的にC値で表されます。

C値は、建物の隙間の少なさを示す指標です。

断熱等級やUA値とは異なり、専用の装置を使用した気密測定によって確認します。

例えば、完成した住宅のC値が0.5㎠/㎡であれば、その時点の測定結果として記録することができます。

ただし、C値が良いから必ず住宅の売却価格が高くなるわけではありません。

また、新築時の測定結果が、何十年後の気密性能まで保証するものでもありません。

気密測定を実施する場合は、測定時期・測定条件・結果を記載した報告書を保管しましょう。

⑥ 長期優良住宅の認定書類も重要？

長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための一定の基準に適合し、所管行政庁の認定を受けた住宅です。

認定には、劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、省エネルギー性など、複数の基準が関係します。

長期優良住宅の認定を受けた場合は、認定通知書や認定申請図書などを保管することが重要です。

また、維持保全計画に基づく点検・修繕などの記録についても適切に保存する必要があります。

ただし、長期優良住宅の認定があるだけで、将来の売却価格が保証されるわけではありません。

認定を受けた住宅では、建築時の書類だけでなく、維持保全の記録も残しましょう。

⑦ 建築確認済証と検査済証も保管する

住宅の建築時には、建築基準法に関する手続きが必要になります。

その際に交付される書類として、建築確認済証や検査済証があります。

これらは住宅性能評価書とは異なるものですが、建築時の法的手続きを確認するうえで重要です。

例えば、将来リフォームや増改築を行う場合、既存建物の状況を確認する資料として役立つことがあります。

また、中古住宅の売買でも、建築確認に関する資料が求められる場合があります。

耐震・断熱の書類だけでなく、建築確認関係の書類もまとめて保管しましょう。

⑧ 点検・修繕の記録があると何が違う？

住宅の売却では、新築時の性能だけでなく、現在の建物の状態も重要です。

例えば、外壁・屋根の補修、給湯器の交換、定期点検などが適切に行われているかです。

国土交通省は、住宅の新築時の図面や点検・修繕記録などを「住宅履歴情報」として保存し、維持管理や売買に活用することを推奨しています。

保管したい資料	主な内容
点検報告書	点検時期・結果
修繕記録	外壁・屋根・防水など
設備交換記録	給湯器・換気設備など
工事写真	施工・補修状況
保証書	保証範囲と期間

住宅性能の証明とともに、適切に維持管理してきた履歴を残すことが大切です。

⑨ 書類がなければ住宅を売却できない？

住宅性能評価書や気密測定結果がないからといって、住宅を売却できなくなるわけではありません。

中古住宅では、これらの資料が残っていない物件もあります。

ただし、性能を説明する根拠が不足すると、買主が住宅の特徴を比較しにくくなる場合があります。

必要に応じて、専門家による建物状況調査（インスペクション）などを検討する方法もあります。

ただし、一般的な建物状況調査は、耐震等級や断熱等級を新たに認定するものではありません。

書類がない場合は、現存する設計図や施工記録を確認し、必要な調査の内容を専門家へ相談しましょう。

⑩ 新築時に住宅会社から受け取っておきたい書類

住宅会社と契約する前に、完成後に受け取れる書類を確認しておきましょう。

確認書類	主な内容
設計図・仕様書	間取り・構造・設備
建築確認済証・検査済証	建築基準法関係の手続き
住宅性能評価書	耐震・断熱などの等級
構造計算書	構造設計の根拠
UA値計算書	外皮性能
気密測定結果	C値の実測値
長期優良住宅認定書類	認定内容・維持保全計画
工事写真	完成後に見えない施工部分
保証書・設備資料	保証・機器の仕様
点検・修繕履歴	入居後の管理記録

※住宅の仕様や申請・評価の有無によって、作成・交付される書類は異なります。すべての住宅で表の書類が必ず存在するわけではありません。

住宅会社には、次のように質問しましょう。

「耐震等級3・断熱等級6の根拠となる書類は、引渡し時に何を受け取れますか？ 構造計算書やUA値計算書、気密測定結果なども保管できますか？」

引渡し後の保管方法も決めておくと、将来の点検や売却に役立ちます。

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性能を証明する書類の最終チェックリスト

• 耐震等級の正式な取得状況を確認した

• 設計・建設住宅性能評価書の有無を確認した

• 構造計算書の取り扱いを確認した

• 断熱等級・UA値の資料を確認した

• C値の気密測定結果を受け取れるか確認した

• 長期優良住宅の認定書類を保管する

• 建築確認済証・検査済証を保管する

• 設計図・仕様書・工事写真を整理する

• 点検・修繕・設備交換の記録を残す

• 書類を家族が引き継げる形で保管する

まとめ｜住宅性能は「高いこと」と「証明できること」の両方が重要

耐震等級3・断熱等級6などの高性能住宅を建てることは、長く暮らすうえで大切な要素です。

しかし、その性能を示す書類がなければ、将来住宅を売却するときに、買主へ建物の特徴を十分に説明しにくくなる場合があります。

また、住宅の価値を考える際には、新築時の性能だけでなく、その後の点検・修繕履歴も重要です。

住宅会社には、

「耐震等級3・断熱等級6の家を建てられますか？」

だけではなく、

「その性能を将来まで証明できる書類を受け取れますか？」

と確認しましょう。

住宅性能を確保し、設計・施工・点検・修繕の記録を残すことが、将来の維持管理や売却に備えた家づくりにつながります。