質問
「久留米市で新築住宅を建てるために土地を探しています。
気になる土地が見つかりましたが、不動産会社から『購入前にハザードマップを確認してください』と言われました。
久留米市は筑後川などの河川がある地域なので、水害についても心配しています。
ハザードマップはどこまで確認すればよいのでしょうか？
また、浸水想定区域に入っている土地は、購入しないほうがよいのでしょうか？」
結論｜ハザードマップは浸水の有無だけでなく、深さ・継続時間・避難方法まで確認する
久留米市で土地を購入する場合は、洪水・内水氾濫・土砂災害などのハザード情報を確認し、想定される被害と避難方法を理解したうえで購入を判断することが重要です。
特に、洪水のハザードマップを見るときには、色が付いているかどうかだけでなく、想定浸水深、浸水の継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域への該当などを確認したいところです。
また、ハザードマップに色が付いていない土地でも、水害が発生しないと保証されるわけではありません。
土地購入前には、少なくとも次の5つを確認しましょう。
- 洪水・内水・土砂災害など、災害の種類ごとのリスク
- 想定される浸水の深さと継続時間
- 避難所や安全な避難先までの経路
- 敷地周辺の高低差、道路、水路の状況
- 土地購入後に必要となる住宅計画や防災対策
土地選びは「災害リスクがゼロかどうか」だけで判断するのではなく、その場所のリスクを理解し、許容できるかを考えることが重要です。
① 久留米市のハザードマップはどこで確認できる？
久留米市では、市の公式ホームページからWeb版ハザードマップを確認できます。
2025年4月には公開型GIS「くるめMAP」に各種ハザードマップが搭載され、住所検索などによって土地の位置を調べやすくなりました。
主に確認できる情報には、次のものがあります。
- 洪水ハザードマップ
- 内水ハザードマップ
- 土砂災害ハザードマップ
- 高潮ハザードマップ
- 農業用ため池ハザードマップ
土地探しでは、まず候補地の住所を検索し、それぞれの災害情報を重ねて確認しましょう。
【久留米市公式】Web版ハザードマップはこちら
不動産会社から渡された古い地図だけではなく、購入を検討する時点で公開されている最新の情報を確認することが大切です。
② 洪水ハザードマップでは何を見る？
洪水ハザードマップでは、河川の氾濫が起きた場合に、どの範囲で浸水が想定されるかを確認します。
久留米市では、筑後川をはじめとする河川の洪水リスクを考える必要があります。
地図を見るときに重要なのは、単に浸水想定区域に入っているかどうかではありません。
**「どの河川の氾濫で、どの程度の浸水が想定されるのか」**を確認しましょう。
例えば、同じ市内でも、河川との位置関係や地形によって浸水想定は異なります。
また、ハザードマップは一定の降雨条件などに基づいて作成されています。
そのため、表示された浸水深がすべての豪雨で必ず発生するわけでも、想定を超える浸水が絶対に起きないわけでもありません。
購入候補地ごとに浸水条件を確認し、建物や避難計画への影響を考えましょう。
③ 浸水深0.5m・1m・3mでは何が違う？
浸水深とは、想定される水の深さを表すものです。
浸水深によって、住宅や生活への影響は変わります。
| 想定浸水深の例 | 主な確認事項 |
| 0.5m | 床の高さ、玄関、車両、屋外設備への影響 |
| 1.0m | 居室・設備への浸水可能性、避難の安全性 |
| 3.0m | 1階全体への重大な影響、避難方法の慎重な検討 |
※建物の床の高さや敷地地盤高によって、実際に浸水する部分は異なります。また、表は浸水深による影響を考えるための例で、個別の住宅の被害を予測するものではありません。
特に平屋住宅の場合、生活空間が基本的に1階に集中しています。
そのため、浸水が想定される土地では、2階建て住宅とは避難方法が異なる可能性があります。
平屋を希望している場合は、想定浸水深と避難先をより慎重に確認する必要があります。
④ 洪水と内水氾濫は何が違う？
洪水は、河川の水位上昇などによって水が氾濫することを指します。
一方、内水氾濫は、大雨によって排水路などの排水能力が不足したり、河川の水位上昇で雨水を排出しにくくなったりして、道路や宅地に水があふれる現象です。
例えば、川から少し離れた土地であっても、周囲の水路や道路の排水状況によって浸水する場合があります。
そのため、洪水ハザードマップだけを確認して安心することはできません。
久留米市では、洪水と内水のハザード情報がそれぞれ公開されています。
なお、久留米市が公開する内水ハザードマップは、同市の説明によると水防法に基づくものではありません。
土地購入時には、洪水と内水の両方を確認することが重要です。
⑤ 浸水が長期間続く土地は何が問題？
水害リスクを考える際、浸水の深さとともに確認したいのが浸水継続時間です。
例えば、同じ浸水深でも、短時間で水が引く場合と、長時間浸水が続く場合では、生活への影響が異なります。
浸水が長引けば、住宅への立入り、片付け、設備の復旧、生活の再開に時間がかかる可能性があります。
また、道路が冠水している場合は、住宅そのものに大きな被害がなくても移動が難しくなることがあります。
住宅の浸水対策だけでなく、生活を再開できるまでの見通しも考える必要があります。
土地購入前には、浸水深だけでなく、浸水継続時間に関する公表情報があるかも確認しましょう。
⑥ 土砂災害のハザードマップも必要？
久留米市では、水害だけでなく、土地の位置によって土砂災害のリスクも確認する必要があります。
特に、山や斜面に近い場所では注意が必要です。
土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域への該当は、土地利用や住宅計画の判断に影響する場合があります。
ただし、警戒区域の指定がないことだけで、斜面や地盤の安全性が保証されるわけではありません。
土地の高低差、周辺の擁壁、造成履歴、排水状態なども確認することが大切です。
土地の災害リスクは、水害だけでなく、地形や地盤条件まで含めて考えましょう。
⑦ ハザードマップに色が付いていなければ安心？
ハザードマップに浸水想定が表示されていない土地でも、災害リスクがゼロとは限りません。
ハザードマップは、一定の条件に基づくシミュレーションや指定区域などを示したものです。
想定を超える雨や、地図で十分に表現されていない局所的な排水の問題などによって、被害が発生する可能性もあります。
例えば、敷地が周囲の道路より低い場合、局地的な大雨で雨水が集まりやすいことがあります。
また、近くの側溝や水路の排水状態も確認したいポイントです。
地図の色だけではなく、現地の高低差や排水環境も確認することが大切です。
⑧ ハザードマップは重要事項説明でも説明される？
2020年8月28日から、不動産取引の重要事項説明に、水害ハザードマップ上の物件所在地に関する説明が追加されました。
対象となる水害ハザードマップが作成・公表されている場合、宅地建物取引業者は、その地図上で対象物件の位置を示して説明します。
ただし、これは将来の災害リスクを保証したり、土地の安全性を認定したりする制度ではありません。
また、浸水想定区域の外にあることをもって、水害リスクがないと判断することも適切ではありません。
重要事項説明では、対象物件の位置や該当する情報について説明を受け、不明な点があれば確認しましょう。
土地購入では、契約直前の説明を待つだけでなく、候補地を選ぶ段階からハザードマップを調べておくことが重要です。
⑨ 浸水想定区域の土地では家を建ててはいけない？
浸水想定区域に入っていることだけで、すべての住宅建築が禁止されるわけではありません。
ただし、場所によっては災害に関する別の法令上の制限などが適用される場合があります。
また、住宅を建てられる土地であっても、被害を軽減するための設計や避難計画が必要になることがあります。
例えば、敷地や床の高さ、電気設備の位置、屋外設備の設置場所、避難経路などです。
ただし、盛土や基礎のかさ上げは、排水や隣地への影響、工事費なども考慮しなければなりません。
さらに、浸水想定が深い場所や家屋倒壊等氾濫想定区域では、住宅の構造や避難計画について、より慎重な検討が必要です。
ハザードマップの情報を住宅設計と避難計画に反映できるか、購入前に確認しましょう。
⑩ 土地購入前に不動産会社へ何を聞くべき？
久留米市で土地を購入する場合は、不動産会社へ次のように質問しましょう。
「この土地は、洪水・内水・土砂災害のハザード情報で、どのようなリスクが示されていますか？」
さらに、
「想定浸水深や避難経路を確認したうえで、希望する平屋を安全面に配慮して計画できますか？」
と住宅会社へ相談することも重要です。
購入候補地が複数ある場合は、価格、立地、建築費用だけでなく、ハザード情報を同じ条件で比較すると判断しやすくなります。
土地購入前の最終チェックリスト
- 久留米市の最新Web版ハザードマップを確認した
- 洪水の浸水想定区域を確認した
- 想定浸水深を確認した
- 浸水継続時間に関する情報を確認した
- 家屋倒壊等氾濫想定区域への該当を確認した
- 内水氾濫の情報を確認した
- 土砂災害の情報を確認した
- 敷地と周辺道路の高低差を確認した
- 避難先と安全な避難経路を確認した
- 平屋の場合の避難方法を考えた
- 住宅会社へ浸水対策や設備配置を相談した
- 災害リスクを理解したうえで購入を判断した
まとめ｜久留米市の土地選びは、ハザードマップを見て終わりにしない
久留米市で土地を購入する際には、洪水・内水・土砂災害などのハザード情報を確認することが大切です。
ただし、ハザードマップは土地の安全性を保証するものではありません。
重要なのは、その土地でどのような災害が想定されているかを理解し、住宅の設計や避難計画まで考えることです。
土地を探す際には、
「この土地はハザードマップで色が付いていますか？」
だけではなく、
「どのような被害が想定され、家を建てた後にどう備える必要がありますか？」
と確認しましょう。
土地の価格や立地だけでなく、災害リスクと将来の暮らしを含めて判断することが重要です。
