住宅ローンの頭金を多く入れすぎると、なぜ後悔することがある？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で注文住宅を建てようと考えています。

これまで家づくりのために貯金をしてきたので、できるだけ多く頭金に使い、住宅ローンの借入額を減らしたいと思っています。

頭金を多く入れれば毎月の返済額も利息も減るので、得だと思っていました。

しかし、住宅会社から『頭金を入れすぎないほうがよい場合もあります』と言われました。

なぜ頭金を多く入れることで後悔するのでしょうか？ 貯金はいくら残しておくべきですか？」

結論｜頭金は多ければ多いほどよいわけではありません

住宅ローンの頭金を多く入れると借入額や利息を減らせますが、貯金を使いすぎると、入居後の生活費や教育費、急な出費に対応できなくなる可能性があります。

住宅購入では、頭金の金額だけでなく、購入後に手元へ残る現金が重要です。

例えば、貯金が1,000万円ある家庭でも、全額を頭金へ使うことが適切とは限りません。

新築住宅に入居するまでには、登記、住宅ローン、保険、引越し、家具・家電などの費用が必要になる場合があります。

さらに、住宅購入後も固定資産税、住宅の修繕、車の買替え、子どもの教育費などの支出が続きます。

特に重要なのは、次の5つです。

• 頭金を入れた後にいくら現金が残るか
• 入居までの諸費用を確保できるか
• 急な収入減少に対応できるか
• 教育費・車・住宅の修繕費を準備できるか
• 頭金別の返済額と総利息を比較したか

不動産屋の視点では、「住宅ローンをいくら減らせるか」だけでなく、「家を買った後も安心して暮らせるか」で頭金を判断することが大切です。

① 住宅ローンの頭金とは何？

頭金とは、住宅購入代金のうち、住宅ローンを利用せず自己資金で支払う部分です。

例えば、土地と建物などの購入総額が3,500万円で、頭金を500万円入れる場合、住宅ローンの借入額は3,000万円になります。

頭金を1,000万円入れれば、借入額は2,500万円です。

ただし、この例では購入代金とは別に必要となる諸費用は含んでいません。

実際の家づくりでは、土地・建物の価格以外にも必要な現金支出があるため、貯金の全額を頭金に充てられるとは限りません。

また、住宅ローンの対象にできる費用は金融機関や商品によって異なります。

「貯金がいくらあるか」と「頭金にいくら使えるか」は、分けて考える必要があります。

② 頭金500万円と1,000万円では返済額はどれくらい違う？

住宅購入総額3,500万円、金利年1.5％、35年返済、元利均等返済、ボーナス払いなしで比較してみましょう。

※金利が35年間変わらないと仮定した概算です。諸費用、税金、住宅ローン控除などの影響は含みません。

頭金を500万円増やすと、毎月返済額は約1万5,000円減ります。

また、35年間の総利息は約143万円少なくなる計算です。

このように、頭金を多く入れることには、返済負担を減らすメリットがあります。

しかし、その500万円は住宅購入後の手元資金から減ることになります。

返済額を減らすメリットと、手元の現金を減らすデメリットを同時に考えることが重要です。

③ 頭金を入れすぎて後悔する具体例

例えば、貯金が1,200万円ある家庭を考えます。

住宅ローンを減らしたいという理由で、頭金に1,000万円を使った場合、手元に残るのは200万円です。

その後、新居への引越し、家具・家電の購入、エアコンの設置などが必要になったとします。

さらに車の故障や家族の病気などが重なると、残った貯金では対応が難しくなる可能性があります。

一方、頭金を600万円に抑えれば、同じ貯金額でも手元に600万円を残せます。

もちろん、頭金を減らした分だけ住宅ローンの借入額は増えるため、毎月返済額も変わります。

重要なのは、どちらか一方が必ず有利ということではありません。

住宅購入後の現金残高と毎月返済額を比較し、家計に合った頭金を決めることが大切です。

④ 入居までの諸費用を忘れてはいけない

住宅購入には、頭金とは別に諸費用が必要になる場合があります。

例えば、次のような費用です。

• 土地・建物の登記費用
• 住宅ローンの融資手数料
• 契約に関する税金
• 火災保険・地震保険
• 引越し費用
• 照明・カーテン・エアコン
• 家具・家電の購入
• 見積りに含まれていない外構工事など

これらの費用が住宅会社の見積りにすべて含まれているとは限りません。

また、土地の条件によって地盤改良や造成などの追加工事が必要になる場合もあります。

住宅ローンで支払える費用と、現金で準備しなければならない費用も確認が必要です。

頭金を決める前に、「住宅を完成させて入居するまでに、現金でいくら必要か」を確認しましょう。

⑤ 生活防衛資金はいくら残せばよい？

生活防衛資金とは、収入減少や急な支出に備えて確保しておくお金です。

例えば、病気、けが、転職、失業などによって、一定期間収入が減る可能性があります。

生活費の3〜6か月分などが一つの目安として使われることがありますが、必要な金額は家庭によって異なります。

例えば、毎月の生活費が30万円なら、6か月分は180万円です。

ただし、子どもの人数、雇用形態、収入の安定性、住宅ローン返済額などによって、より多くの備えが必要になる場合もあります。

また、生活防衛資金は、日常的な買い物や住宅のオプション追加に使うお金とは分けて考えることが大切です。

頭金を入れた後も、収入が減った場合に生活を維持できる現金を確保しましょう。

⑥ 子どもの教育費を考えずに頭金を決めるとどうなる？

30代で住宅を購入する家庭では、住宅ローン返済期間中に教育費が増える可能性があります。

子どもが小さいうちは大きな教育費が必要なくても、高校や大学への進学時にはまとまった費用が必要になる場合があります。

また、子どもが2人・3人いる家庭では、教育費が増える時期が重なる可能性もあります。

住宅購入時に貯金をほとんど頭金へ使ってしまうと、その後の教育資金を準備しにくくなることがあります。

特に、住宅ローン返済額を減らすことだけを優先し、教育費の準備を後回しにすることには注意が必要です。

現在の家計だけでなく、10年後・15年後の教育費を考慮して頭金を決めましょう。

⑦ 久留米・筑後・大木町では車の買替え資金も重要

久留米市・筑後市・大木町周辺では、通勤や買い物などに車を利用する家庭もあります。

夫婦で車を2台所有している場合、住宅購入後も車検、自動車保険、修理、買替えなどの費用が必要です。

例えば、住宅購入から数年後に車を買い替える必要が生じた場合、手元資金が少なければ新たな自動車ローンを利用することになるかもしれません。

住宅ローンの借入額を減らしても、自動車ローンなど別の借入れが増えれば、家計全体の負担が軽くなるとは限りません。

頭金を多く入れる前に、将来の車の買替えや維持費に必要なお金も考えておきましょう。

⑧ 頭金ゼロと頭金あり、どちらが得？

頭金を入れずに住宅ローンを利用する方法もあります。

頭金を入れなければ、手元の現金を多く残せるというメリットがあります。

一方、借入額が増えるため、毎月返済額や利息負担は大きくなりやすくなります。

また、住宅ローン商品によっては、自己資金の割合が金利や融資条件に影響する場合があります。

そのため、頭金ゼロが必ず得とも、頭金を多く入れれば必ず得ともいえません。

住宅ローン控除の影響も、入居時期、住宅の要件、借入残高、本人の納税額などによって異なります。

頭金ゼロ・300万円・500万円など、複数のパターンで返済額と手元資金を比較することが大切です。

⑨ 貯金1,000万円なら頭金はいくら入れる？

例えば、貯金1,000万円の家庭が住宅購入を考えているとします。

次の表は、頭金を決めるための説明用の仮定です。

※説明用の家計例であり、すべての家庭に適した頭金の金額を示すものではありません。

この家庭では、貯金が1,000万円あっても、必要な資金を確保すると頭金として検討できる残額は400万円になります。

ただし、400万円をすべて頭金へ入れるべきという意味ではありません。

住宅ローンの金利、毎月返済額、将来の収入見通しなども比較する必要があります。

頭金は貯金の総額から決めるのではなく、生活に必要な現金を確保した残額から検討しましょう。

⑩ 住宅会社・金融機関へ頭金別の試算を依頼する

頭金を決める際には、住宅会社や金融機関に複数のパターンを提示してもらいましょう。

例えば、次のような比較です。

次のように質問することをおすすめします。

「頭金を300万円・500万円・800万円にした場合、毎月返済額、総利息、入居後に残る貯金はいくらになりますか？ 将来の教育費や車の買替えまで考えて比較してください。」

住宅ローンを減らすことと、手元資金を残すことの両方を比較することが重要です。

頭金を決める前の最終チェックリスト

• 貯金の全額を頭金として考えていない
• 住宅購入時の諸費用を確認した
• 引越し・家具家電などの費用を把握した
• 生活防衛資金を確保できる
• 子どもの教育費を考慮した
• 車の買替え費用を考えた
• 固定資産税・保険・修繕費を見込んだ
• 頭金別の毎月返済額を比較した
• 頭金別の総利息を比較した
• 金利条件の違いを確認した
• 収入減少時の家計を試算した
• 住宅購入後も無理なく貯蓄を続けられる

まとめ｜頭金は「できるだけ多く入れる」より「必要なお金を残して決める」

住宅ローンの頭金を多く入れると、借入額を減らし、毎月返済額や利息負担を抑えられます。

しかし、貯金をほとんど使い切ってしまうと、教育費、車の買替え、住宅の修繕、急な収入減少などに対応しにくくなる可能性があります。

住宅購入を検討するときは、

「頭金をいくら入れれば住宅ローンが安くなりますか？」

だけではなく、

「頭金を入れた後、家族が安心して暮らせる現金をいくら残せますか？」

と確認しましょう。

住宅ローンの借入額を減らすことと、入居後の生活資金を確保すること。その両方を比較して頭金を決めることが重要です。