実家の土地が無料でも、建替え費用が安くならないのはなぜ？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市にある実家を建て替えて、夫婦2人で暮らす平屋を建てたいと考えています。

土地はすでにあるので、新たに土地を購入する費用は必要ありません。

その分、新築住宅を安く建てられると思っていました。

しかし、住宅会社から『建替えの場合は解体や造成、仮住まいなどの費用が必要です』と言われました。

実家の土地が無料でも、なぜ建替え費用が高くなるのでしょうか？」

結論｜土地代が不要でも、建替え特有の費用が必要になります

実家の土地で建て替える場合、新たな土地購入費を抑えられるメリットがあります。しかし、既存建物の解体、仮住まい、2回の引越し、地盤改良、上下水道の更新、外構などの費用が必要になる場合があります。

さらに、古い住宅が建っているからといって、現在の法令で希望する家を建てられるとは限りません。

特に注意したいのは、次の5つです。

• 古い建物の解体・残置物撤去費
• 仮住まいと引越し費用
• 地盤・造成・上下水道の工事
• 道路・建ぺい率などの建築制限
• 土地と建物の名義、住宅ローンの条件

不動産屋の視点では、実家の建替えは「土地代0円」ではなく、「既存住宅を撤去して新しい家に住み始めるまでの総額」で判断することが重要です。

① 土地代が0円でも建替え費用は0円にならない

実家の土地を利用する最大のメリットは、新たに土地を購入する必要がないことです。

しかし、住宅を建て替えるには、既存建物を撤去して新しい住宅を建築する必要があります。

例えば、次のような費用が考えられます。

すべての建替えで同じ工事が必要になるわけではありませんが、建物価格だけで予算を判断しないことが大切です。

② 古い家の解体費はいくらかかる？

解体費用は、既存建物の構造、延床面積、道路条件、隣家との距離などによって異なります。

木造住宅と鉄骨造・鉄筋コンクリート造では、必要な工事内容が変わります。

また、住宅内に家具や家電が残っている場合には、別途処分費が必要になることがあります。

古い住宅の解体では、石綿含有建材の事前調査が必要であり、調査結果によっては適切な除去・飛散防止措置も必要になります。

建替え前には、残置物撤去や石綿調査の扱いも含めた解体見積りを取得しましょう。

③ 仮住まいと2回の引越しを忘れていませんか？

現在住んでいる実家を解体して建て替える場合、通常は工事期間中の仮住まいが必要になります。

また、引越しが2回になることもあります。

例えば、以下は説明用の仮定です。

※実際の費用や工期を示すものではありません。家賃の二重負担、駐車場代などが別途必要になる場合もあります。

この例では、建物価格とは別に108万円が必要です。

建替え予算には、住宅完成までの生活費と移動費も含めて考えましょう。

④ 古い水道管や浄化槽をそのまま使える？

実家に上下水道が整備されていても、新築住宅でそのまま使えるとは限りません。

例えば、給水管の老朽化、管径の不足、引込み位置の違いなどによって、交換や新設が必要になる場合があります。

また、既存の浄化槽を撤去し、新しい排水設備を設置する必要があるケースもあります。

久留米市・筑後市・大木町周辺でも、公共下水道の利用条件や浄化槽の必要性は土地ごとに異なります。

既存設備があることと、設備工事費を節約できることは同じではありません。

⑤ 長年家が建っていた土地でも地盤改良が必要？

実家が何十年も建っていた土地なら、地盤改良は必要ないと考える方もいるでしょう。

しかし、古い住宅が建っていたことだけで、新築住宅に必要な地盤性能を満たすとは限りません。

新築住宅の構造、基礎計画、地盤調査結果などによって、必要な対応は変わります。

また、古い基礎や地中埋設物が新築計画に影響する可能性もあります。

地盤改良費を最初から0円と決めつけず、調査結果によって費用が発生する可能性を考慮しましょう。

⑥ 実家が建っている土地なら必ず再建築できる？

既存住宅が建っていても、現在の建築基準法などに基づいて同じ規模の家を新築できるとは限りません。

例えば、接道条件、道路幅員、セットバック、建ぺい率・容積率などです。

また、市街化調整区域などでは、建替えの内容や土地の利用状況によって、別の確認が必要になる場合があります。

古い建物を解体した後に建築できないという問題を避けるため、解体前に住宅会社や行政庁へ再建築の可否を確認することが重要です。

⑦ 親名義の土地なら、そのまま子どもが建て替えてよい？

実家の土地が親名義の場合、子どもがその土地に住宅を建てるには、土地利用についての合意や住宅ローンの条件を確認する必要があります。

親子間で土地を無償使用する「使用貸借」の場合、通常の条件では借地権相当額に贈与税が課税されない取り扱いがあります。

ただし、親から土地の所有権自体を贈与された場合は別の税務判断が必要です。

また、将来の相続や兄弟姉妹との関係も整理しておくと安心です。

土地が家族のものだからといって、名義や権利関係を確認せずに進めないことが大切です。

⑧ 建替えと土地購入からの新築、どちらが安い？

例えば、次のようなケースを考えます。

※説明用の仮定です。実際の久留米市の価格相場ではありません。税金や手続き費用などは比較のため簡略化しています。

この例では建替えのほうが430万円安くなります。

しかし、既存擁壁の補修などで大きな追加工事が必要になれば、差が縮まる可能性があります。

比較するときは、どちらも住み始めるまでの総額をそろえて計算しましょう。

⑨ 50代・60代なら小さな平屋への建替えも考える

50代・60代からの建替えでは、以前と同じ部屋数や広さが必要とは限りません。

例えば、子どもが独立し、夫婦2人で暮らす場合です。

以前は4LDKが必要だった家庭でも、将来は2LDKやコンパクトな3LDKで十分なことがあります。

平屋に建て替える場合は、階段を使わない暮らしに加え、玄関の段差、トイレ・浴室の動線、収納なども確認しましょう。

また、退職後の収入と住宅ローン返済のバランスも重要です。

建替えは、以前と同じ家を新しくすることではなく、これからの暮らしに合う家を考える機会です。

⑩ 住宅会社へどんな見積りを依頼すべき？

実家の建替えでは、建物本体価格だけでなく、次の項目を含めた見積りを依頼しましょう。

• 既存建物の解体と残置物処分
• 仮住まいと引越し
• 地盤・造成・上下水道
• 新築建物と付帯工事
• 外構工事
• 登記・融資・保険などの諸費用
• 未確定工事の予備費

住宅会社には、次のように質問することをおすすめします。

「実家の土地で建て替える場合、既存住宅の解体から新居へ入居するまでの総額はいくらですか？ 建替え特有の追加費用も含めて試算してください。」

建替え前の最終チェックリスト

• 土地と建物の名義を確認した
• 再建築できる土地か確認した
• 解体・残置物撤去の見積りを取得した
• 石綿調査と必要な対策の扱いを確認した
• 仮住まいと2回の引越し費を計算した
• 上下水道・浄化槽を確認した
• 地盤調査・改良費を考慮した
• 擁壁・境界・道路条件を確認した
• 老後の生活に合う間取りを検討した
• 入居までの総額と未確定費用を確認した

まとめ｜実家の土地が無料でも、建替えは総額で考える

実家の土地を活用すれば、新たに土地を購入する費用を抑えられる可能性があります。

しかし、既存住宅の解体、仮住まい、引越し、上下水道、地盤、外構など、建替え特有の費用が必要になる場合があります。

また、土地の名義や再建築の条件によっては、事前の手続きや調査が重要になります。

建替えを考える際は、

「実家の土地があるから安く建てられますか？」

だけではなく、

「今の家を解体して、これからの暮らしに合う新しい家に住み始めるまで、総額いくら必要ですか？」

と確認しましょう。

実家の建替えは、土地代の有無だけで判断せず、既存建物の撤去から新居への入居までを一つの資金計画で考えることが大切です。