質問
「久留米市周辺で土地を探していたところ、希望するエリアに価格の安い土地が見つかりました。
ところが、不動産会社から『前面道路は私道です』と説明されました。
現在は車も通れますし、近隣の住宅も普通に生活しているようです。
私道に面した土地を購入すると、将来どのような問題が起こるのでしょうか？
通行承諾や掘削承諾は必ず必要なのでしょうか？」
結論｜私道の土地は、通れることと将来も安心して使えることが同じではありません
私道に面した土地でも、条件を満たせば住宅を建てられます。しかし、私道の所有者、通行する権利、上下水道工事の可否、維持管理の負担などを確認せずに購入すると、建築時や将来の売却時に問題になる可能性があります。
特に注意したいのは、私道の所有権を持っているかどうかと、その道路を利用する権利があるかどうかは、必ずしも同じではないことです。
また、2023年4月施行の改正民法では、電気・ガス・水道などのライフライン設備の設置・使用に関する権利が明文化されました。
そのため、私道に配管を設置する際、法律上すべての所有者から必ず承諾書を取得しなければならない、というわけではありません。
ただし、実際の工事では権利関係の確認、必要な通知、費用負担、工事方法、金融機関の審査などを考慮する必要があります。
土地購入前には、次の5つを確認しましょう。
- 私道の所有者と持分
- 通行するための権利
- 建築基準法上の道路種別
- 上下水道などの工事に必要な権利・手続き
- 私道の維持管理費と将来の売却への影響
土地価格が安いという理由だけで決めず、私道を安心して利用できる条件が整っているか確認することが重要です。
① そもそも私道とはどんな道路？
私道とは、国や地方公共団体ではなく、個人や法人などが所有している道路のことです。
住宅地では、複数の住宅が利用する道路を、その住宅の所有者たちが共有している場合もあります。
一方、道路全体を一人の個人や法人が所有している場合もあります。
私道は、所有権の形態を表す言葉です。
そのため、私道だから必ず建築できないというわけではありません。
私道でも建築基準法上の道路に該当する場合があります。
反対に、道路のように見えても建築基準法上の道路ではない場合もあります。
私道か公道かという所有区分と、建築基準法上の道路かどうかは分けて確認することが重要です。
② 私道にはどのような所有形態がある？
私道の所有形態には、いくつかのパターンがあります。
例えば、次のようなケースです。
| 所有形態 | 内容 | 主な確認事項 |
| 単独所有 | 個人や法人が所有 | 通行・工事の権利 |
| 共有持分 | 複数の所有者が共有 | 持分・管理方法 |
| 分筆所有 | 道路部分を分けて所有 | 利用する区間の権利 |
| 第三者所有 | 近隣住民以外が所有 | 所有者との取り決め |
特に注意したいのは、私道を共有している場合です。
例えば、私道を6軒で共有していても、各所有者の持分が同じとは限りません。
また、道路部分が複数の筆に分かれ、それぞれ所有者が異なる場合もあります。
道路の見た目だけでなく、登記事項証明書や公図などで所有関係を確認しましょう。
③ 私道持分があれば自由に通行できる？
私道の共有持分を所有している場合、その私道を利用する権利を考えるうえで重要な要素になります。
しかし、持分があるからといって、どのような使い方でも自由にできるとは限りません。
共有者同士の取り決め、道路の利用状況、他の共有者への影響などを考える必要があります。
例えば、道路上に物を置いたり、長時間駐車したりする行為は、ほかの利用者とのトラブルにつながる可能性があります。
また、道路を掘削して配管工事を行う場合には、共有物の管理に関する規定や、ライフライン設備に関する法制度などが関係します。
私道持分の有無だけで判断せず、どのような利用が認められるかを確認することが大切です。
④ 私道持分がない土地でも購入して大丈夫？
私道の持分がないからといって、必ずその土地を購入できないわけではありません。
例えば、通行地役権が設定されている場合や、法律上の通行権が認められる場合があります。
また、私道所有者との通行に関する契約があるケースもあります。
ただし、長年通行しているからという理由だけで、将来の利用権限が明確になるとは限りません。
売主が問題なく通行していたとしても、その権利が買主にも引き継がれるか確認する必要があります。
持分がない私道では、通行するための法的な根拠と、購入後も利用できる条件を確認しましょう。
⑤ 通行承諾書は必ず必要？
通行承諾書とは、私道の所有者などが、一定の条件で道路の通行を認める内容を記載した書面です。
ただし、すべての私道で法律上必ず通行承諾書が必要というわけではありません。
私道の所有形態や、買主が持つ権利、土地の状況によって判断が異なります。
例えば、通行地役権が設定されている場合と、所有者の好意で通行が認められている場合では、権利関係が異なります。
また、金融機関によっては、住宅ローンの担保評価や融資審査のために、通行承諾書などの提出を求める場合があります。
通行承諾書がないことだけで危険と断定せず、通行権の根拠と金融機関の要求書類を確認することが重要です。
⑥ 掘削承諾とは何のために必要なの？
新築住宅では、上下水道、ガス、電気などの設備を敷地へ引き込む必要があります。
その際、前面道路の地下に配管を設置したり、既存の配管につなぐ工事を行ったりすることがあります。
私道の場合、工事によって他人の所有地を利用することになるため、権利関係の確認が必要です。
従来は、私道所有者から掘削承諾書を取得することが実務上重要な手続きとなっていました。
しかし、現在は改正民法によって、一定の条件の下でライフライン設備を設置・使用する権利が明文化されています。
そのため、すべての工事について所有者全員の書面承諾が必須ということではありません。
ただし、工事内容によって適用される法律や手続きは異なります。
配管工事ができるかどうかは、承諾書の有無だけでなく、法的な権利と必要な手続きを含めて確認しましょう。
⑦ 2023年の民法改正で何が変わった？
2023年4月1日に施行された改正民法では、ライフライン設備の設置・使用に関する規定が整備されました。
例えば、自分の土地に水道などを引き込むため、ほかの土地に設備を設置しなければならない場合、必要な範囲で設備を設置できる権利が定められています。
また、他人が所有する設備を利用しなければ継続的な供給を受けられない場合にも、一定の権利が認められています。
ただし、無条件で他人の土地を掘削できるという意味ではありません。
設備の場所や方法は、他人の土地への損害が最も少ないものを選ぶ必要があり、原則として事前通知や必要な費用負担などのルールもあります。
民法改正によって権利関係が明確になった一方、実際の工事には適切な手続きが必要です。
⑧ 私道所有者の一人が反対したら工事はできない？
例えば、共有者が5人いる私道で、上下水道の工事を計画しているとします。
そのうち一人が工事に反対している場合、必ず工事ができなくなるのでしょうか。
結論としては、工事の内容や適用される法律によって異なります。
民法のライフライン設備に関する規定が適用される場合には、一定の要件を満たすことで、個別の承諾がなくても設備を設置できる場合があります。
また、共有私道については、共有物の管理や変更に関する規定が関係する場合もあります。
ただし、必要な通知、施工方法、損害への対応などを無視してよいわけではありません。
「全員の承諾がないから絶対に工事できない」とも、「承諾がなくても自由に工事できる」とも、一律には判断できません。
購入前に、不動産会社・設備工事会社・必要に応じて法律の専門家へ確認しましょう。
⑨ 水道管が私道の下にあれば、そのまま利用できる？
前面私道の地下に水道管があっても、そのまま住宅へ引き込めるとは限りません。
確認すべきなのは、配管の所有者、管径、材質、設置位置、供給能力などです。
また、新築住宅に必要な水量を確保できるかどうかも重要です。
配管が古い場合や、住宅の計画に合わない場合は、交換や新設が必要になることがあります。
その際、私道の掘削だけでなく、自治体や水道事業者への申請が必要になる場合もあります。
「私道に水道管がある」ことと、「安い費用で新築住宅へ引き込める」ことは同じではありません。
⑩ 私道の維持管理費は誰が負担する？
私道では、道路の舗装、側溝、排水設備などの維持管理について、所有者や利用者が費用を負担する場合があります。
例えば、道路舗装の補修や排水設備の修理などです。
負担方法は、共有持分、管理規約、所有者間の取り決めなどによって異なります。
また、私道に接している住宅が同じように利用していても、各家庭の負担割合が同じとは限りません。
土地購入時には、私道の維持管理に関する取り決めや、過去の補修履歴を確認しましょう。
土地代が安くても、将来の道路維持費が必要になる可能性を考えておくことが大切です。
⑪ 私道に駐車するとトラブルになる？
私道は、個人や複数の所有者が権利を持っている道路です。
そのため、道路の一部に車を駐車すると、ほかの利用者の通行や車の出入りに支障を与える場合があります。
また、日常的に路上駐車が行われている場合でも、それが権利上認められた利用方法とは限りません。
新築住宅の駐車場は、原則として自分の敷地内で必要な台数を確保する計画が重要です。
特に久留米市・筑後市・大木町周辺で車を2台所有する家庭では、私道に頼らず出入りできる駐車計画を確認しましょう。
⑫ 私道の権利関係が住宅ローンに影響することもある
住宅ローンを利用する場合、金融機関は土地や建物の担保評価を行います。
私道に面した土地では、通行権、道路種別、建築の可否、配管工事の条件などが融資審査に影響する場合があります。
金融機関によっては、通行承諾書、掘削承諾書、私道持分を示す資料などを求めることがあります。
ただし、必要書類や審査基準は金融機関ごとに異なります。
土地購入後に住宅ローンで困らないためにも、私道の権利関係を事前に金融機関へ伝えることが重要です。
⑬ 将来売却するときも私道の問題が影響する？
私道の権利関係は、土地購入時だけでなく将来の売却にも関係します。
例えば、通行権が不明確な土地や、上下水道の工事条件が確認できない土地では、購入希望者が不安を感じる可能性があります。
また、住宅ローンの審査にも影響する場合があります。
そのため、購入時に確認した私道関係の書類は、将来の売却に備えて保管しておくことが大切です。
特に、通行に関する契約書、地役権の登記、道路の管理に関する書類などは重要です。
「今住めるから大丈夫」ではなく、「将来売るときにも説明できるか」という視点を持ちましょう。
⑭ 私道に面した土地を買う前の確認項目
| 確認項目 | 確認する内容 |
| ① 道路種別 | 建築基準法上の道路か |
| ② 所有者 | 単独所有・共有・分筆所有 |
| ③ 私道持分 | 持分の有無と割合 |
| ④ 通行権 | 地役権・契約・その他の法的根拠 |
| ⑤ 配管工事 | 設備設置権・通知・承諾等 |
| ⑥ 維持管理 | 舗装・排水・補修の負担 |
| ⑦ 住宅ローン | 金融機関の必要書類 |
| ⑧ 将来売却 | 権利関係を説明できるか |
土地購入の前に、この8項目を整理することが重要です。
⑮ 不動産会社へ必ず聞きたい質問
私道に面した土地を検討する場合は、次のように質問しましょう。
「この私道の所有者は誰ですか？ 私道持分はありますか？ 将来にわたって通行できる権利はどのように確保されていますか？」
さらに、
「新築工事で上下水道の配管を設置する場合、どのような権利・通知・承諾・費用が必要ですか？」
と確認することが重要です。
可能であれば、不動産会社に道路の登記事項証明書、公図、通行関係の書類などを確認してもらい、住宅会社にも設備工事の条件を調べてもらいましょう。
私道に面した土地を購入する前の最終チェックリスト
- 私道の所有者を確認した
- 私道持分の有無を確認した
- 建築基準法上の道路種別を確認した
- 通行権の法的根拠を確認した
- 通行に関する取り決めを確認した
- 上下水道の配管位置を確認した
- 配管の所有者や利用条件を確認した
- 掘削工事に必要な手続きを確認した
- 民法上の設備設置・使用の条件を確認した
- 私道の維持管理費を確認した
- 駐車場の出入りを確認した
- 住宅ローンの必要書類を確認した
- 将来売却するときの問題を検討した
- 不動産会社・住宅会社へ権利関係を確認した
まとめ｜私道の土地は「通れる」だけで判断しない
私道に面した土地だからといって、必ず問題があるわけではありません。
私道持分や通行権、配管工事の条件などが明確になっていれば、安心して住宅を建てられる場合があります。
一方、現在問題なく通行できていても、権利関係が不明確であれば、将来の工事や売却でトラブルになる可能性があります。
特に重要なのは、通行する権利と、上下水道などの設備工事に必要な権利・手続きです。
2023年施行の改正民法によって、ライフライン設備の設置・使用に関するルールは明確化されましたが、個別の土地でどのように適用されるかは確認が必要です。
土地購入前には、
「この私道は通れますか？」
だけではなく、
「将来も安心して通行でき、新築や設備交換の工事ができる権利関係になっていますか？」
と確認しましょう。
私道に面した土地は、販売価格だけでなく、建築・利用・維持管理・将来売却まで考えて判断することが大切です。
