一生住むつもりでも、将来の売却を考えて家を建てたほうがいい？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で注文住宅を建てようと考えています。

一生住むつもりなので、将来の売却価格や資産価値については、あまり考えていません。

しかし、不動産会社から『一生住む予定でも、将来売れる家かどうかは考えておいたほうがいい』と言われました。

売却するつもりがないのに、なぜ将来の資産価値まで考える必要があるのでしょうか？

家づくりで何を確認すればよいのか教えてください。」

結論｜一生住む予定でも、将来の選択肢を残す家づくりが重要です

一生住むつもりで建てた住宅でも、転勤、親の介護、家族構成の変化、相続などによって、将来売却や住み替えが必要になる可能性があります。

もちろん、売却を優先して自分たちの希望する間取りをあきらめる必要はありません。

しかし、土地の道路条件や境界、災害リスク、建物の維持管理などは、将来の売却にも影響します。

家を建てる際には、次の5つを確認しましょう。

• 将来も住宅を利用しやすい土地か
• 道路・境界・建築制限に問題がないか
• 家族構成の変化に対応できる間取りか
• 住宅性能と維持管理の記録を残せるか
• 売却するときの住宅ローン残高はどうなるか

不動産屋の視点では、今の暮らしやすさを大切にしながら、将来「住む・売る・貸す・相続する」という選択肢を残すことが重要です。

① 一生住む予定でも売却することがあるのはなぜ？

住宅を建てるときには、誰もが長く暮らすことを想定するでしょう。

しかし、30年・40年という期間では、家族の状況が変わる可能性があります。

例えば、仕事の都合による転居、親との同居、介護、子どもの独立などです。

また、老後に買い物や病院へ行きやすい場所へ住み替えたいと考えることもあります。

将来の売却を考えることは、今の家を手放す前提ではなく、生活が変わったときの選択肢を確保することです。

② 土地の価値は建物以上に重要になる場合がある

戸建て住宅の売却では、土地と建物を合わせて価格が決まります。

建物の価値は、築年数、性能、状態、維持管理などによって変わります。

一方、土地は建物のように使用によって劣化するものではありませんが、市場価格が常に維持されるわけではありません。

土地の立地、道路条件、災害リスク、周辺の需要などによって価格が変わります。

住宅購入時には、建物の性能やデザインだけでなく、土地そのものが将来も利用しやすいか確認しましょう。

③ 道路条件が悪い土地は将来売りにくくなる？

土地の前に道路があっても、建築基準法上の接道条件を満たしているとは限りません。

例えば、再建築に制限がある土地では、将来の買主が希望する家を建てられない可能性があります。

また、私道に面している場合、通行権や配管工事に関する権利が不明確だと、購入希望者や金融機関の判断に影響することがあります。

建築できる土地でも、道路が狭く、車の出入りが難しい場合があります。

今の住宅を建てられるかだけでなく、将来の買主が利用しやすい道路条件かどうかも重要です。

④ 境界が不明確な土地も注意が必要

土地を売却する際には、隣地との境界が重要になります。

例えば、境界杭がなく、隣地所有者との境界確認が済んでいない場合、売却前に測量や調整が必要になることがあります。

また、塀や雨どい、配管などが隣地へ越境していると、売買条件に影響する可能性があります。

購入時に境界関係の資料を確認しておけば、将来売却する際にも役立ちます。

土地購入前に、境界標・地積測量図・境界確認書・越境の有無を確認しましょう。

⑤ 特別な間取りは将来の買主にも便利？

注文住宅では、趣味専用室、大きな吹き抜け、広い土間など、自由な間取りを計画できます。

こうしたこだわりは、住んでいる間の満足度を高める場合があります。

しかし、将来の買主も同じ使い方を希望するとは限りません。

例えば、広い趣味室より子ども部屋が必要という家庭もあるでしょう。

一方、間仕切りの変更などで部屋の使い方を変えられる間取りなら、異なる家族構成にも対応しやすくなる場合があります。

特別な間取りを採用する場合は、将来ほかの用途に変更できるかも考えてみましょう。

⑥ 耐震・断熱性能は売却時にも役立つ？

耐震等級3や断熱等級6などの性能は、購入希望者にとって魅力になる場合があります。

ただし、高性能住宅なら必ず高く売れるというわけではありません。

建物の性能に加えて、現在の状態や維持管理、地域の需要なども評価に関係します。

また、住宅性能を客観的に説明できる書類があるかも重要です。

例えば、住宅性能評価書、構造計算書、断熱性能に関する資料などです。

住宅性能は確保するだけでなく、将来の所有者へ説明できる状態にしておくことが大切です。

⑦ 子どもの独立後も暮らしやすい家にできる？

子育て世帯では、子ども部屋や大きな収納を優先することがあります。

しかし、子どもが独立すると、夫婦2人で暮らすことになるかもしれません。

そのとき、使用しない部屋が多くなると、掃除や維持管理の負担が増える場合があります。

また、2階に寝室がある住宅では、将来階段の利用が負担になる可能性もあります。

1階に寝室として使える部屋を確保するなど、生活を変えられる間取りを考えることが有効です。

将来の売却だけでなく、住み続ける場合の暮らしやすさも確認しましょう。

⑧ 住宅ローンが残っていると売却できない？

住宅ローン返済中でも、金融機関との必要な手続きを経て住宅を売却できる場合があります。

ただし、通常は売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

例えば、次のケースです。

※説明用の仮定です。仲介手数料などの売却諸費用は含みません。

この場合、売却価格だけでは住宅ローンを完済できません。

不足額や売却諸費用について、自己資金や金融機関との調整などが必要になります。

特に40年・50年ローンでは、将来の売却時に住宅ローンがいくら残るか確認することが重要です。

⑨ 将来の売却を考えるなら、何を残しておく？

住宅は建築後に点検や修繕を行いながら使用します。

そのため、建築時の資料だけでなく、維持管理の記録も保管することが大切です。

これらは、将来の点検、リフォーム、売却時の説明に役立ちます。

住宅を建てた後も、建物の履歴を整理して残しておきましょう。

⑩ 土地と住宅は「将来の選択肢」で比較する

住宅を購入する前に、次の項目を確認しましょう。

不動産会社には、次のように質問しましょう。

「この土地と建物は、将来売却する場合にどのような点が評価され、どのような点が問題になりそうですか？」

将来の売却価格を正確に予測することはできませんが、注意すべき条件を把握することはできます。

家づくり前の最終チェックリスト

• 一生住む予定でも将来の選択肢を考えた
• 土地の接道・私道条件を確認した
• 境界や越境の状況を確認した
• ハザード情報を確認した
• 間取りの将来の使いやすさを考えた
• 住宅性能の証明書類を確認した
• 点検・修繕記録を保管する計画がある
• 退職後の暮らしやすさを考えた
• 将来の住宅ローン残高を試算した
• 売却・賃貸・相続の可能性を整理した

まとめ｜一生住む予定でも、将来の選択肢を残す家づくりが大切

注文住宅は、自分たちが長く暮らすための住まいです。

しかし、転勤、介護、家族構成の変化などによって、将来住み替えが必要になる可能性もあります。

土地の道路条件や境界、建物の性能、維持管理の状態は、将来の売却にも影響することがあります。

家づくりでは、

「一生住むから売却は考えなくていいですか？」

ではなく、

「一生住める家でありながら、将来必要になれば売却や住み替えも検討できる家ですか？」

と考えましょう。

現在の暮らしの満足度を大切にしながら、将来の生活の変化にも対応できる土地と住宅を選ぶことが重要です。