「ハザードマップに色が付いていますが、周辺より土地が300万円ほど安いです。価格差を考えればお得でしょうか？」
結論
土地が安いという理由だけで、水害リスクを受け入れるか決めないことが重要です。
比較したいのは、
土地価格の差
＋水害対策費
＋火災保険の水災補償
＋将来の売却
＋災害時の生活への影響
です。
水害リスクは、建築費だけでは評価できません。
① まず「なぜ安い？」を確認
周辺より安い理由が、
水害リスク。
土地形状。
道路。
高低差。
インフラ。
売主事情。
など、何なのかを確認します。
② 300万円安い＝300万円得ではない
例えば、
A土地
1,000万円
B土地
700万円
なら、B土地は300万円安く見えます。
※金額は説明用の例です。
しかしB土地で、
盛土。
基礎高さ変更。
土留め。
排水。
外構。
などが必要なら、その費用を加えます。
③ 水害対策費を土地代に足す
例えば、
土地700万円。
＋造成・水害対策200万円。
なら、
実質的な土地関連費は900万円です。
※説明用の仮例です。
土地価格だけの差は小さくなります。
④ 水災補償も比較
土地条件によって火災保険の補償内容をどうするか検討します。
保険料だけではなく、
免責。
建物補償。
家財補償。
なども確認します。
⑤ 車も資産
住宅が床上浸水しなくても、
駐車場に水が来れば車が被害を受ける可能性があります。
車2台なら、そのリスクも家計に影響します。
⑥ 家財への影響も考える
浸水すれば、
家具。
家電。
衣類。
生活用品。
などにも被害が出る可能性があります。
住宅の修理費だけが水害コストではありません。
⑦ 仕事・生活への影響もある
水害後には、
片付け。
修理。
仮住まい。
車の修理・買替え。
仕事を休む。
などが必要になる可能性があります。
これらは単純な土地価格差では比較できません。
⑧ 「保険があるから大丈夫」でもない
保険は重要ですが、
被害を受けた後の生活を完全に元どおりにすることを保証するものではありません。
契約内容によって補償条件も異なります。
⑨ 将来売却するときは？
将来、
転勤。
住替え。
相続。
などで売却する可能性があります。
購入希望者もハザード情報を確認する可能性があるため、将来の売却を考えるうえでも水害リスクは判断材料になります。
⑩ 「ハザードあり＝売れない」でもない
一方で、
利便性が高い。
土地価格が適正。
需要がある。
十分な対策ができる。
などの条件によって評価は変わります。
水害リスクだけで資産価値を断定しません。
⑪ 土地価格を上げて安全性を優先する選択もある
例えば、
水害対策に200万円かける。
なら、
最初から200万円高くても、より希望条件に合う別の土地を探す。
という比較も必要です。
⑫ 住宅性能との予算配分も考える
安い土地を買った結果、
造成・水害対策に予算を使い、
断熱。
耐震。
設備。
外構。
を削る。
となる可能性もあります。
家づくり総額の中で比較します。
⑬ 家族が心理的に安心できるか
数字だけではありません。
大雨のたびに、
「大丈夫かな？」
と不安になる土地を、家族が許容できるかも重要です。
土地は長期間暮らす場所です。
⑭ 価格差ではなく「総合評価」
比較するなら、
土地A
土地価格＋建築費＋対策費＋保険＋生活条件
土地B
土地価格＋建築費＋対策費＋保険＋生活条件
で考えます。
チェックポイント
- 土地が安い理由を確認したか
- 想定浸水深を確認したか
- 内水も確認したか
- 過去の浸水を確認したか
- 盛土・基礎等の対策費を出したか
- 駐車場・車まで考えたか
- 水災補償を比較したか
- 将来売却を考えたか
- 別の土地との総額比較をしたか
- 家族がリスクを許容できるか
まとめ
水害リスクがある土地を判断するときは、
「300万円安いからお得」と土地価格だけで決めないこと。
住宅会社には、
「この土地は安いから買いですか？」ではなく、「水害対策に必要な造成・建物・外構費まで加えた総額を、別の土地と比較してください」
と相談する。
そして、
土地価格
＋対策費
＋保険
＋将来の売却
＋災害時の生活
まで考える。
安い土地とは「購入価格が安い土地」ではなく、リスクと対策費まで理解したうえで、家族にとって総合的に納得できる土地です。
