「土地を買って家を建てようとしたら、地中からコンクリートや古い基礎が出てくることがあると聞きました。撤去費は誰が負担するのでしょうか？」
結論
地中埋設物は、土地購入後に想定外の追加費用につながることがあります。
特に古家付き土地や過去に建物があった土地では、
①過去の土地利用
②既存建物・解体履歴
③古い基礎
④浄化槽・井戸
⑤配管
⑥コンクリート等
⑦売買契約上の取り扱い
まで確認します。
そして重要なのが、
「何か出てきたら売主が必ず撤去費を負担してくれる」と思わないことです。
① 地中埋設物とは？
土地の地中に残っている、
古い建物基礎。
コンクリート。
ブロック。
古い配管。
浄化槽。
井戸。
その他の埋設物。
などです。
現在がきれいな更地でも、地下まで見えるわけではありません。
② なぜ地中に残っている？
以前の建物を解体した際、
地上部分は撤去した。
でも地中に一部が残った。
という可能性があります。
また、かなり昔の土地利用に由来するものが残っているケースもあります。
③ 更地なら安心？
更地＝地中に何もない、とは限りません。
土地を見学して、
草もない。
きれいに整地されている。
からといって、地下の状態まで判断することはできません。
④ 古家付き土地は解体履歴を確認
既存住宅がある場合は、
過去に別の建物がなかった？
増築していない？
昔の基礎が残っていない？
など、分かる範囲で土地・建物履歴を確認します。
⑤ 昔の浄化槽が残っていることも
現在は公共下水を利用していても、以前使用していた浄化槽等が地中に残っている可能性があります。
新築建物や外構と干渉する場合、撤去が必要になることがあります。
⑥ 古井戸にも注意
古い住宅地では、
昔使っていた井戸。
現在使用中の井戸。
埋め戻された井戸。
などが存在する場合があります。
売主へ確認します。
⑦ 購入前に全部調べられる？
地中なので、土地購入前にすべてを完全に把握することが難しい場合があります。
だからこそ重要なのが、売買契約です。
⑧ 契約不適合責任を確認
土地売買では、契約内容に適合しない状態が見つかった場合の売主側の責任について、契約条件を確認します。
ただし、
対象。
期間。
通知方法。
免責。
などが契約によって異なる可能性があります。
⑨ 「現況有姿」「契約不適合責任免責」に注意
土地によっては、
現況で引渡し。
契約不適合責任について一定の免責。
などの条件が設定されている場合があります。
意味を理解せずに署名しないことが重要です。
⑩ 撤去費はいくら？
地中埋設物の、
種類。
量。
深さ。
重機の入りやすさ。
処分方法。
などによって大きく変わります。
そのため一律に○万円とは決められません。
⑪ 建物の下なら影響が大きいことも
庭部分に小さな埋設物がある場合と、
新築建物の基礎予定位置に大きなコンクリートがある場合。
では影響が違います。
⑫ 地盤調査にも影響する場合がある
地中に既存基礎などが残っていると、地盤調査や基礎計画の際に確認が必要になる可能性があります。
⑬ 解体工事と新築工事を連携させる
古家付き土地なら、
解体
↓
地中確認
↓
整地
↓
地盤調査
↓
新築
という流れを住宅会社と事前に整理しておくと分かりやすくなります。
⑭ 土地価格が安い場合は契約条件も見る
例えば土地が100万円安くても、
地中埋設物について買主負担。
となっているなら、そのリスクも含めて価格を評価します。
チェックポイント
- 過去の土地利用を確認したか
- 解体履歴を確認したか
- 古い基礎を確認したか
- 浄化槽等を確認したか
- 井戸を確認したか
- 売主から告知を受けたか
- 契約不適合責任を確認したか
- 免責条件を確認したか
- 地中埋設物の費用負担を確認したか
- 土地関連予備費を確保したか
まとめ
地中埋設物で大切なのは、
「何も出ないだろう」で土地を買わないこと。
不動産会社・住宅会社には、
「地中に何かありますか？」だけではなく、「過去の建物・解体履歴・井戸・浄化槽等を確認し、購入後に地中埋設物が見つかった場合の撤去費を誰が負担するのか契約内容まで確認してください」
と相談する。
見えないリスクだからこそ、契約でどう扱われるかまで確認する。
これが地中埋設物による予算オーバーを防ぐポイントです。
