「気になる土地を調べたら、土砂災害警戒区域に入っていました。家を建てる土地として避けるべきですか？」
結論
土砂災害警戒区域に入っている＝一律に住宅を建てられない、という意味ではありません。
ただし、
区域の種類
＋崖・斜面との位置関係
＋建築上の制限
＋避難経路
＋住宅ローン・保険
＋将来の売却
まで確認して判断する必要があります。
特に重要なのは、
「建築できるか」と「長期間安心して暮らせるか」は別
ということです。
① まず区域の種類を確認
土砂災害については、
土砂災害警戒区域
や、より厳しい規制が関係する
土砂災害特別警戒区域
などがあります。
まず検討地がどの区域に該当するのか確認します。
② 「イエロー」と「レッド」の違いを確認
一般に、
警戒区域。
特別警戒区域。
では、住宅建築への影響が同じではありません。
特に特別警戒区域では、建築物の構造等について規制が関係する場合があります。
③ 区域内でも土地ごとに条件が違う
同じ区域内でも、
崖の上。
崖の下。
斜面からの距離。
土地の高さ。
周辺地形。
などによって状況は異なります。
地図に色が付いているだけで終わらせず、現地を見ることが重要です。
④ どんな土砂災害を想定している？
例えば、
急傾斜地の崩壊。
土石流。
地すべり。
などがあります。
その土地で何が想定されているのか確認します。
⑤ 擁壁があれば安心？
擁壁がある＝土砂災害リスクがなくなる、とは限りません。
擁壁の、
構造。
高さ。
築造時期。
状態。
排水。
資料。
なども確認します。
⑥ 建築できても追加費用が発生する可能性
土地条件や区域によって、
建物構造。
基礎。
擁壁。
造成。
その他の対策。
が必要になれば、建築費が増える可能性があります。
⑦ 土地が安い理由になっていない？
例えば、
眺望が良い。
広い。
価格も安い。
という土地でも、災害リスクや建築制限などが価格へ影響している可能性があります。
「安い理由」を確認してから判断します。
⑧ 避難経路が重要
土砂災害では、
家そのものだけでなく、
大雨時にどこへ避難するか
が重要です。
避難場所までの道路。
斜面。
河川。
水路。
なども確認します。
⑨ 夜中の大雨も想定する
災害は昼間に起きるとは限りません。
夜間。
停電時。
豪雨時。
でも安全に避難できるかを考えます。
⑩ 久留米では水害と重ねて見る
場所によっては、
土砂災害だけでなく、
洪水。
内水。
も確認する必要があります。
例えば避難しようとしたら、
道路は浸水、反対側には斜面
という状況にならないかも考えます。
⑪ 住宅ローンも確認
災害リスクや建築条件等によっては、金融機関が物件を個別に確認する可能性があります。
土地契約前に住宅ローンについても確認しておきます。
⑫ 火災保険等も確認
災害による損害について、
どの保険で。
どこまで。
どんな条件で。
補償されるのかを確認します。
「保険に入れば全部大丈夫」とは考えません。
⑬ 将来売却するときは？
将来、
転勤。
住替え。
相続。
などで売却する場合、購入希望者もハザード情報を確認する可能性があります。
自分が許容できるだけでなく、将来の売却も考えます。
チェックポイント
- 警戒区域の種類を確認したか
- 特別警戒区域か確認したか
- 想定される災害を確認したか
- 崖・斜面との距離を確認したか
- 擁壁を確認したか
- 建築制限を確認したか
- 追加工事費を確認したか
- 避難経路を確認したか
- 洪水・内水も確認したか
- 将来の売却も考えたか
まとめ
土砂災害警戒区域の土地では、
「色が付いているから絶対ダメ」でも「建築できるから大丈夫」でもありません。
住宅会社・不動産会社には、
「家は建てられますか？」だけではなく、「どの土砂災害が想定され、建築制限・構造対策・造成費・避難・将来売却まで含めてどんな影響がありますか？」
と確認する。
土地選びでは「建てられるか」だけでなく、「災害時に家族が安全に行動できるか」まで考えることが重要です。
