「土地が前面道路より少し低いのですが、価格が安くて気に入っています。家を建てても大丈夫ですか？」
結論
道路より低い土地＝買ってはいけない土地ではありません。
ただし購入前に、
①道路との高低差
②雨水の流れ
③洪水・内水リスク
④盛土・造成の必要性
⑤排水方法
⑥外構費
まで確認することが重要です。
特に久留米で土地を選ぶなら、大雨時に道路や周囲から水が集まりやすい土地ではないかを慎重に確認します。
① まず何cm低いのか確認する
「少し低い」という感覚だけでは判断できません。
道路より、
10cm？
30cm？
50cm？
1m？
で必要な対策は変わります。
住宅会社に高さを測ってもらい、配置計画と一緒に確認します。
② 道路から水が入ってこない？
大雨時には、敷地内に降った雨だけでなく、
前面道路から雨水が流れ込む可能性
も考えます。
土地の入口。
駐車場。
建物。
が道路より低い場合は特に確認します。
③ 久留米では洪水＋内水を見る
土地購入前には、
河川の氾濫による洪水だけでなく、
大雨時に排水が追いつかず浸水する内水
も確認します。
さらに現地で、
道路との高さ。
周囲の地形。
側溝。
排水方向。
も見ます。
④ ハザードマップだけで終わらせない
ハザードマップで色が付いていなくても、
局地的な低地。
道路より低い敷地。
周囲から水が集まる地形。
などは現地確認が必要です。
⑤ 盛土すれば解決？
道路より低いなら、
「土を入れて高くすればいい」
と考えたくなります。
しかし盛土には、
土の搬入。
転圧。
土留め。
排水。
外構。
などが関係します。
⑥ 建物だけ高くすればいい？
建物の地盤面や基礎高さを工夫する方法も考えられます。
ただし、
家は高くても駐車場が低い。
↓
大雨時に車が心配。
ということもあります。
建物＋駐車場＋屋外設備まで一体で考えることが重要です。
⑦ エコキュート・室外機も見る
浸水リスクを考えるなら、
エコキュート。
エアコン室外機。
蓄電池。
その他の屋外設備。
をどこに設置するかも検討します。
⑧ 排水できるか確認
敷地内の雨水を、
どこへ。
どのように。
排水するのか確認します。
土地が低い場合は、自然勾配だけで問題なく排水できるかが重要です。
⑨ 土を入れると隣地との高さも変わる
自分の土地だけ高くすると、
隣地との高低差が生まれる場合があります。
そのため、
土留め。
境界。
排水。
なども考える必要があります。
⑩ 造成費で土地の安さが消えることも
例えば、
土地が周辺より200万円安い。
でも、
盛土。
土留め。
排水。
外構。
で250万円追加。
なら、結果的には安い土地とは言えない可能性があります。
※金額は説明用の例です。
⑪ 雨の日に現地を見る
道路より低い土地は、可能であれば雨の日にも確認します。
道路に水がたまっていない？
側溝は流れている？
敷地へ水が流れていない？
など、晴れた日には分からない情報があります。
⑫ 近隣の状況も見る
周辺住宅が、
基礎を高くしている。
敷地を盛土している。
道路側に止水対策がある。
などの場合、その地域の土地条件を知るヒントになることがあります。
チェックポイント
- 道路との高低差を測ったか
- 洪水リスクを確認したか
- 内水リスクを確認したか
- 過去の浸水状況を確認したか
- 雨水の流れを確認したか
- 盛土・造成費を確認したか
- 土留めを確認したか
- 駐車場の高さを考えたか
- 屋外設備の位置を考えたか
- 雨の日にも確認したか
まとめ
道路より低い土地では、
「安いから買う」「低いから買わない」のどちらでもありません。
住宅会社には、
「盛土すれば大丈夫ですか？」ではなく、「洪水・内水・道路からの雨水・排水を確認し、建物・駐車場を安全な高さにするには造成費まで含めていくら必要ですか？」
と相談する。
特に久留米では、
土地価格＋水害リスク＋造成費
をセットで判断する。
土地の安さより、雨が降ったときにどうなる土地なのか。
ここまで確認して購入することが重要です。
