「久留米市で土地を探していたら、市街化調整区域に安い土地がありました。住宅用として売られているなら普通に家を建てられますか？」
結論
市街化調整区域では、土地を所有しただけで自由に住宅を建てられるとは限りません。
購入前に、
①その土地に住宅を建築できる根拠
②誰なら建築できるのか
③開発・建築に必要な手続き
④接道
⑤農地転用の必要性
⑥給排水
⑦造成費
まで確認することが重要です。
特に、
「安い土地を買ってから、家を建てられる方法を考える」
という順番は避けます。
① 市街化調整区域とは？
都市計画では、市街化を進める区域と、市街化を抑制する区域が分けられている地域があります。
市街化調整区域は、原則として市街化を抑制する区域です。
そのため、住宅建築についても一定の条件・手続きが関係します。
② 「住宅用地」と書いてあれば大丈夫？
広告に、
住宅用地。
宅地。
建築可能。
などと書かれていても、
具体的にどの条件で自分たちが住宅を建てられるのか
まで確認します。
③ 「近くに家があるから建てられる」ではない
周囲に、
新築住宅。
昔からの住宅。
があるから、自分の土地にも同じように家を建てられるとは限りません。
周囲の住宅と検討地では、建築できる根拠や経緯が異なる可能性があります。
④ 古家が建っていれば建替えできる？
これも一律には判断できません。
既存住宅があるから、
「解体すれば同じように新築できる」
とは限らないため、現在の条件で建替えできるか確認します。
⑤ 「誰でも建てられる土地か」が重要
土地によっては、建築する人や土地の経緯などが条件に関係する場合があります。
そのため、
「売主は建てられた」＝「買主である自分も建てられる」
と考えないことが重要です。
⑥ 農地ならさらに確認
土地が、
田。
畑。
などの農地であれば、住宅建築とは別に農地転用等の手続きが必要になる場合があります。
⑦ 「農地転用できる＝家が建つ」でもない
ここも重要です。
農地関係の手続き。
都市計画・開発関係。
接道。
給排水。
建築基準法。
などは、それぞれ確認が必要です。
一つの許可だけで住宅建築すべてが確定するわけではありません。
⑧ 上下水道を確認
郊外では、
公共下水なし。
水道引込みなし。
という土地もあります。
その場合、
水道引込み。
浄化槽。
放流。
などの費用・条件を確認します。
⑨ 土地が広いから外構費も増えることがある
市街化調整区域などでは、比較的広い土地が見つかる場合があります。
例えば、
80坪。
100坪。
でも本当にその広さが必要か考えます。
土地が広くなれば、
フェンス。
駐車場。
庭。
除草。
などの費用・管理負担も増える可能性があります。
⑩ 造成費にも注意
元田んぼ。
道路より低い。
水路がある。
敷地が広い。
などの場合、
盛土。
土留め。
水路乗入れ。
排水。
地盤。
などに費用がかかる可能性があります。
⑪ 土地500万円だから安い、ではない
例えば、
土地500万円。
＋造成200万円。
＋給排水150万円。
＋浄化槽等100万円。
なら、土地関連費用は950万円です。
※金額は説明用の仮例です。
売買価格ではなく、家を建てられる状態までの総額で比較します。
⑫ 住宅ローンも確認
土地・建築条件によっては、金融機関が融資にあたって許可関係などの確認を求める場合があります。
土地契約前に金融機関へ資料を見せておくと安心です。
⑬ 将来売却できる？
自分たちは住宅を建てられても、将来売却するときに次の購入者が同じ条件で利用できるとは限りません。
将来の建替え・売却まで考えて建築条件を理解することが重要です。
チェックポイント
- 市街化調整区域か確認したか
- 自分が住宅を建築できる根拠を確認したか
- 必要な許可・手続きを確認したか
- 農地転用の要否を確認したか
- 接道を確認したか
- 上下水道を確認したか
- 浄化槽・放流先を確認したか
- 造成費を確認したか
- 住宅ローンを確認したか
- 将来の建替え・売却も確認したか
まとめ
市街化調整区域の土地では、
「安いから先に押さえる」は避けること。
住宅会社・不動産会社には、
「この土地に家は建ちますか？」だけではなく、「私たちがこの土地を購入した場合、どの制度・条件によって住宅建築が可能なのか、必要な許可・農地転用・造成・給排水まで契約前に確認してください」
と相談する。
市街化調整区域では、「土地を買えるか」より先に「自分たちが希望する家を建てられるか」を確認する。
これが最も重要です。
