「気に入った土地が見つかり、購入申込書を書いてほしいと言われました。契約ではないなら、とりあえず出しても大丈夫ですか？」
結論
買付証明書・購入申込書は一般に売買契約そのものとは異なりますが、だからといって、
「とりあえず出してから考える」
のはおすすめしません。
提出前に最低限、
①価格・条件
②希望する家が建つか
③家づくり総額
④道路・法規制
⑤給排水
⑥境界・権利関係
⑦災害リスク
⑧住宅ローン
を確認します。
① そもそも購入申込書とは？
一般的には、
「この条件なら購入したい」
という購入希望者の意思を売主へ示す書面として使われます。
書式や内容は取引によって異なります。
② 売買契約とは同じ？
一般的な購入申込書と不動産売買契約は同じものではありません。
ただし、書面の名称だけで法的な意味を自己判断しないことが重要です。
記載内容を確認してから署名します。
③ まず購入価格を確認
例えば、
売出価格1,000万円。
購入希望価格950万円。
など、どの条件で申し込むのか確認します。
※金額は説明用の例です。
④ 値引きだけでなく条件を見る
土地取引では価格以外にも、
引渡し時期。
測量。
古家解体。
残置物。
境界。
契約条件。
などがあります。
「いくらなら買う？」だけではありません。
⑤ 希望する家を配置した？
これは注文住宅では非常に重要です。
土地を申し込んでから、
平屋が入らない。
車3台取れない。
庭が作れない。
と気づかないようにします。
⑥ 法規制を確認
少なくとも、
用途地域。
建ぺい率。
容積率。
接道。
セットバック。
地区計画等。
など、希望する建物に影響する条件を確認します。
⑦ 土地関連追加費用を概算
土地価格1,000万円でも、
造成100万円。
給排水100万円。
解体200万円。
外構200万円。
などが必要なら、土地関連費用は大きく変わります。
※数字は説明用の仮例です。
⑧ 「地盤改良未定」は予備費を取る
申込段階で地盤改良費が確定していないなら、
0円にするのではなく、
未確定費用として予算に余裕を持たせる
ことが重要です。
⑨ 境界は確認できている？
境界杭。
測量図。
確定測量の有無。
越境。
ブロック所有。
なども確認します。
特に接道幅がギリギリなら重要です。
⑩ 私道なら持分・掘削まで
前面道路が私道なら、
持分。
通行。
掘削。
給排水。
維持管理。
を確認します。
⑪ 久留米なら水害確認は申込前
洪水。
内水。
想定浸水深。
土地と道路の高さ。
過去の浸水。
避難経路。
を確認します。
契約直前になって初めてハザードマップを見るのでは遅いと考えます。
⑫ 現地は昼だけでいい？
本気で購入するなら、
朝。
昼。
夜。
雨の日・雨の後。
など、可能な範囲で条件を変えて確認します。
⑬ 住宅ローンも確認
住宅ローンを利用するなら、
借入予定額。
事前審査。
土地先行資金。
つなぎ・分割融資等。
について金融機関・住宅会社と確認します。
⑭ 手付金はいくら？
購入申込後に売買契約へ進む場合、
手付金。
契約時期。
決済時期。
なども事前に確認しておきます。
⑮ 「住宅ローンが通らなかったら？」も確認
売買契約へ進む際には、住宅ローン利用を前提とする場合の契約条件を確認します。
「ローンが通らなければ自動的に全部白紙になる」などと自己判断しないことが重要です。
⑯ 建築できなかった場合は？
特殊な道路。
市街化調整区域。
農地。
水路。
など、建築可否に重要な確認事項が残っている土地では特に慎重です。
建築できることを確認してから進めることを基本にします。
⑰ 重要な条件は口約束にしない
例えば、
「売主が境界を確定します」
「古家は撤去します」
「このブロックも撤去します」
など。
重要な条件は、契約段階で書面にどう反映されるのか確認します。
購入申込前の8項目
① 希望する家が建つ
② 駐車場・庭が取れる
③ 総予算内
④ 道路・法規に問題がない
⑤ 造成・給排水費を把握
⑥ 境界・権利関係を確認
⑦ 水害等のリスクを確認
⑧ 住宅ローンの見通しを確認
この8つを最低限チェックします。
チェックポイント
- 申込価格を確認したか
- 引渡し条件を確認したか
- 希望建物を配置したか
- 法規制を確認したか
- 造成・給排水費を確認したか
- 境界・越境を確認したか
- 洪水・内水を確認したか
- 住宅ローンを確認したか
- 未確定費用に予備費を取ったか
- 重要条件を書面化する予定か
まとめ
買付証明書・購入申込書は、
「契約じゃないから、とりあえず書くもの」と軽く考えないこと。
住宅会社・不動産会社には、
「申し込んでも大丈夫ですか？」だけではなく、「この土地に希望する家を建てて入居するまでの総額・法規・道路・給排水・境界・水害・融資まで確認したうえで申し込みたいです」
と伝える。
土地購入で重要なのは、申込書を早く書くことではありません。
必要な確認を早く終わらせ、納得して申込みできる状態をつくることです。
