「土地が決まったら、すぐ家を建て始められますか？土地契約から着工まで何をするのでしょうか？」
結論
土地契約＝すぐ着工、ではありません。
注文住宅では土地契約後にも、
土地決済
＋測量・境界確認
＋建物設計
＋地盤調査
＋各種申請
＋住宅ローン
＋解体・造成
＋給排水工事
などが必要になる場合があります。
そのため、土地を選ぶ段階から入居希望日から逆算したスケジュールを考えることが重要です。
① まず土地売買契約
土地条件を確認。
↓
購入申込み。
↓
重要事項説明。
↓
売買契約。
という流れで進むケースがあります。
② 契約と土地決済は別
売買契約をした日に土地代全額を支払うとは限りません。
一般的には契約後、定められた日に残代金を支払い、所有権移転等を行う流れがあります。
③ 住宅ローンの手続き
土地購入に住宅ローン等を利用する場合は、
事前審査。
本審査。
契約。
融資実行。
などの手続きが必要になります。
④ 注文住宅では土地と建物の支払時期が違う
例えば、
土地決済。
↓
建物着工。
↓
上棟。
↓
完成。
と複数回に分かれて支払いが発生する場合があります。
金融機関の融資方法を確認します。
⑤ 建物プランを確定
土地が決まったら、
間取り。
窓。
設備。
仕様。
外観。
などを具体化します。
ただし、できれば土地契約前に基本的な建物配置までは確認しておきます。
⑥ 建築確認等の申請
建物計画がまとまれば、必要な申請・手続きを進めます。
土地・建物条件によって必要な手続きや期間は異なります。
⑦ 長期優良住宅等を利用するなら？
長期優良住宅などの認定を取得する場合は、必要な申請スケジュールも考えます。
着工してから申請すればいい
とは限らないため、住宅会社に確認します。
⑧ 古家付きなら解体
既存住宅がある場合、
残置物処分。
アスベスト等の事前調査。
解体。
整地。
などを行います。
⑨ 解体後に地盤調査する場合も
古家が新築予定位置に建っている場合、解体後でなければ希望位置の地盤調査が難しいケースがあります。
その場合、
解体→地盤調査→必要な地盤対策
という流れになります。
⑩ 地盤改良が必要なら？
地盤調査の結果、対策が必要となれば、
工法検討。
見積り。
施工。
などが必要になります。
ここで予想外の費用が出ないよう、最初から予備費を確保します。
⑪ 造成工事も必要
道路より低い。
高低差がある。
擁壁が必要。
などの土地では、建物工事前に造成を行う場合があります。
⑫ 水路がある土地なら？
道路と敷地の間に水路があり、
橋・乗入れ工事が必要。
という土地なら、管理者との協議や必要な手続き等によって時間が必要になる可能性があります。
⑬ 農地なら？
農地転用等が必要な土地では、その手続きもスケジュールへ入れます。
土地が安く買えたからすぐ建てられるとは限りません。
⑭ 市街化調整区域等も注意
通常の宅地と異なる手続きが必要な土地では、許可等の確認に時間が必要になる場合があります。
購入前から住宅会社・不動産会社とスケジュールを確認します。
⑮ 境界が未確定なら？
確定測量等が必要なら、
隣接所有者との立会い。
測量。
書類作成。
などに時間が必要になる可能性があります。
⑯ 「○月までに入居したい」なら逆算
例えば、
子どもの入学。
賃貸更新。
転勤。
出産。
などに合わせて入居したい場合は、土地探しの段階から住宅会社へ伝えます。
⑰ 土地によって着工までの時間は違う
A土地
造成済み・更地・境界明確・インフラ整備済み。
B土地
古家あり・農地・水路あり・造成必要。
では、同じ日に契約しても着工までの流れは違います。
⑱ 「安いけど時間がかかる土地」もある
土地価格だけでなく、
建築できる状態になるまでの時間
も土地条件の一つです。
仮住まい・家賃などが長くなれば、資金計画にも影響します。
チェックポイント
- 土地決済日を確認したか
- 住宅ローン日程を確認したか
- 建物設計期間を確認したか
- 必要な申請を確認したか
- 解体期間を確認したか
- 地盤調査時期を確認したか
- 造成工事を確認したか
- 農地・水路等の手続きを確認したか
- 境界確定を確認したか
- 入居希望日から逆算したか
まとめ
土地が決まったからといって、
「来月からすぐ家を建てられる」とは限りません。
住宅会社・不動産会社には、
「この土地に家は建てられますか？」だけではなく、「土地契約から着工・完成・入居までに必要な手続きを時系列で出してください」
と相談する。
そして土地を比較するときは、
価格＋建築までの追加費用＋建築を始められるまでの時間
まで見る。
良い土地とは、安く買える土地だけではなく、希望する時期に、予算内で、問題なく家づくりをスタートできる土地です。
