「気に入った土地を見つけました。不動産会社からは『住宅は建てられます』と言われています。それでも住宅会社にも見てもらったほうがいいですか？」
結論
注文住宅なら、土地契約前に住宅会社へ確認してもらうことをおすすめします。
不動産会社から、
「住宅を建てられる土地です」
と言われても、
「あなたが希望する家を、希望する予算で建てられる土地」
とは限らないからです。
住宅会社には、
建物配置
＋駐車場
＋法規制
＋造成
＋給排水
＋地盤
＋外構
＋水害対策
＋総額
まで確認してもらいます。
① 「建築可能」と「希望の家が建つ」は違う
例えば50坪の土地に住宅を建築できても、
30坪の平屋。
4LDK。
駐車3台。
2台用カーポート。
庭。
を全部配置できるとは限りません。
② まず希望する建物を置いてみる
土地資料だけを見るのではなく、
建物。
駐車場。
庭。
玄関アプローチ。
まで仮配置します。
これだけでも土地の使いやすさがかなり分かります。
③ 久留米なら車の配置が重要
久留米で車を2〜3台使う家庭なら、
「3台入ります」だけでは不十分です。
並列？
縦列？
ドアは開く？
前面道路から入りやすい？
カーポート柱を入れても大丈夫？
まで確認します。
④ 平屋希望なら特に重要
平屋は1階部分の面積が大きくなるため、土地の、
間口。
建ぺい率。
形状。
外壁後退。
などの影響を受けやすくなります。
「60坪あるから30坪平屋は余裕」
とは限りません。
⑤ 日当たりも住宅会社に確認
土地だけ見て、
南向きだから明るい。
北向きだから暗い。
とは判断しません。
実際に建物を配置し、
LDKに冬の日射が入るか、夏の日射を遮れるか
まで確認します。
⑥ 隣家も配置図に入れる
南側の隣家。
2階建て。
窓。
バルコニー。
なども確認します。
土地の日当たりではなく、家を建てた後の日当たり・プライバシーを見ます。
⑦ 道路条件を確認
住宅会社には、
道路幅。
接道。
セットバック。
私道。
43条関係。
水路。
なども確認してもらいます。
特殊な条件がある土地ほど契約前の確認が重要です。
⑧ 造成費を確認
土地が安くても、
盛土。
掘削。
残土処分。
擁壁。
土留め。
が必要なら総額は変わります。
⑨ 給排水を確認
「上下水道あり」だけでなく、
敷地内引込み。
口径。
下水接続。
浄化槽。
放流先。
など、新築で必要になる費用を確認します。
⑩ 地盤費はどうする？
土地契約前に地盤改良費を確定できない場合があります。
その場合は、
0円で計算せず、予備費を確保
して資金計画を作ります。
⑪ 外構費まで出してもらう
建物だけでなく、
駐車場。
カーポート。
フェンス。
庭。
門柱。
アプローチ。
まで含めて概算します。
⑫ 久留米なら水害を重点確認
特に、
洪水。
内水。
想定浸水深。
道路との高低差。
周辺からの雨水。
過去の浸水状況。
を確認します。
⑬ 水害対策費も総額へ
必要に応じて、
盛土。
基礎高さ。
排水。
屋外設備の配置。
などを検討し、費用への影響も確認します。
⑭ 不動産会社と住宅会社は見るポイントが違う
不動産会社には土地取引・物件情報の専門的な役割があります。
住宅会社は、
その土地に希望する住宅をどう建てるか
という視点で確認します。
両方の確認を活用します。
⑮ 「無料で土地を見ます」の内容も確認
住宅会社によって土地確認の範囲は違います。
現地を見るだけ？
配置図まで？
法規調査まで？
造成概算まで？
を確認します。
⑯ 最終的に「総額」を出す
例えば、
土地900万円。
購入諸費用100万円。
造成150万円。
給排水100万円。
建物2,300万円。
外構200万円。
その他350万円。
＝総額4,100万円。
※すべて説明用の仮例です。
この状態で購入判断します。
チェックポイント
- 希望建物を配置したか
- 駐車場を実寸で配置したか
- 法規制を確認したか
- 日当たりを確認したか
- 隣家からの視線を確認したか
- 道路・接道を確認したか
- 造成費を確認したか
- 給排水費を確認したか
- 洪水・内水を確認したか
- 入居までの総額を確認したか
まとめ
注文住宅の土地選びでは、
「住宅が建てられる土地です」で契約しないこと。
住宅会社には、
「この土地に家は建ちますか？」ではなく、「私たちが希望する家・駐車場・庭を配置し、造成・給排水・外構・水害対策まで含めると総額いくらになりますか？」
と相談する。
土地契約前に確認したいのは、
建てられるか？
ではなく、
希望どおり建てられるか？
そして予算内で建てられるか？
です。
