「土地を比較するとき、坪単価が安い土地を選べばお得ですよね？」
結論
坪単価が安い＝お得な土地、とは限りません。
土地選びで重要なのは、
土地価格
＋造成
＋給排水
＋地盤
＋擁壁
＋外構
＋希望する家が建てられるか
まで含めた建築後の総額です。
① 坪単価とは？
例えば、
50坪・1,000万円の土地なら、
1,000万円÷50坪＝坪20万円
です。
60坪・1,080万円なら、
坪18万円。
坪単価だけなら後者が安く見えます。
② でも総額は後者のほうが高い
坪単価18万円でも60坪なら1,080万円です。
「坪単価が安いから」と必要以上に広い土地を買えば、土地取得総額は増えます。
③ 広い土地は外構費にも影響
土地が広くなると、
フェンス。
駐車場。
庭。
アプローチ。
草刈り。
など、外構・維持管理の負担が増える可能性があります。
土地は1坪あたりの安さより、必要な広さを適正価格で買うこと
が重要です。
④ 同じ坪単価でも使いやすさは違う
例えば同じ50坪でも、
A土地
→ 整形地・間口が広い
B土地
→ 細長い・間口が狭い
では、建物や駐車場の配置自由度が違います。
⑤ 旗竿地なら有効に使える部分を見る
旗竿地では、道路から奥の敷地までの通路部分も土地面積に含まれます。
50坪あっても、
実際に建物・庭・駐車場として使いやすい部分が何坪あるか
を見る必要があります。
⑥ セットバックが必要な土地もある
前面道路の条件によっては、道路境界から後退して建築する必要がある場合があります。
その部分は建物配置などに制約が出ます。
土地面積だけではなく、実際に建築計画へ使える範囲を確認します。
⑦ 造成費を足す
例えば、
A土地
1,000万円＋造成50万円
B土地
800万円＋造成300万円
なら、
A＝1,050万円
B＝1,100万円
です。
※説明用の仮例です。
土地価格ではBが200万円安くても、造成まで入れると逆転します。
⑧ 給排水も足す
安い土地でも、
水道引込みなし。
下水道未整備。
既存管のやり替え。
などが必要なら追加費用が発生します。
⑨ 擁壁・高低差も確認
坪単価が安い理由が、
道路より低い。
大きな高低差がある。
古い擁壁がある。
というケースもあります。
この場合、建築前の工事費が大きくなる可能性があります。
⑩ 久留米では水害リスクも価格と分けて見る
坪単価が安い・高いにかかわらず、
洪水。
内水。
土地と道路の高さ。
周辺地形。
過去の浸水状況。
などを確認します。
価格と安全性は別々に評価することが重要です。
チェックポイント
- 坪単価だけで比較していないか
- 必要以上に広くないか
- 土地形状を確認したか
- 間口を確認したか
- セットバック等を確認したか
- 造成費を入れたか
- 給排水費を入れたか
- 擁壁・高低差を確認したか
- 外構費まで考えたか
- 水害リスクを確認したか
まとめ
土地の坪単価は、相場を比較する一つの指標にはなります。
しかし、
「坪単価が一番安い土地＝一番お得」ではありません。
住宅会社には、
「この土地は坪単価が安いですよね？」ではなく、「希望する家を建てて、造成・給排水・地盤・外構まで含めると土地関連費用はいくらになりますか？」
と確認する。
土地選びは「1坪いくら？」ではなく、「この土地に家を建てると全部でいくら？」で比較する。
これが重要です。
