質問
「久留米市周辺で土地を購入しようと考えています。
現地には古いブロック塀があり、不動産会社から『この塀が隣との境界だと思います』と説明されました。
しかし、境界杭は見当たらず、境界確認書もないようです。
土地の境界がはっきりしていなくても、購入して家を建てることはできるのでしょうか？
将来、隣の方とトラブルになることはありませんか？」
結論｜境界が不明確な土地は、購入前に確認することが重要です
土地の境界が明確でないまま購入すると、建物・ブロック塀・フェンス・配管などの配置で問題が生じたり、隣地とのトラブルによって建築工事や将来の売却に影響したりする可能性があります。
ただし、境界が未確定だからといって、必ず土地を購入できないわけではありません。
大切なのは、境界が不明確な箇所を把握し、測量や確認の必要性、費用負担、契約条件を整理してから判断することです。
特に確認したいのは、次の5つです。
- 境界杭や境界標があるか
- 地積測量図や過去の測量資料があるか
- 隣地所有者との境界確認書があるか
- 塀や建物などの越境がないか
- 境界を明確にするための費用と責任を誰が負担するか
不動産屋の視点で考えると、土地は「何坪あるか」だけでなく、「どこからどこまでが自分の土地なのか」を確認することが重要です。
① 土地の境界とは何を意味する？
土地の境界とは、一般的には自分の土地と隣の土地を区切る線を指します。
しかし、法律上は「筆界」と「所有権界」を区別して考える必要があります。
筆界とは、土地が登記されたときに定められた区画の境目です。
一方、所有権界とは、所有権が及ぶ範囲を区切る境界を指します。
この2つは一致することが多いものの、必ず同じとは限りません。
例えば、土地の利用状況や過去の権利関係によって、所有権の範囲が争われる場合があります。
境界の問題では、登記上の筆界と所有権の範囲を区別して確認することが重要です。
② 境界杭がない土地は購入できない？
境界杭が見当たらない土地でも、売買契約そのものが直ちにできなくなるわけではありません。
しかし、境界を示す資料が不足している場合、購入後に敷地の範囲について問題が生じる可能性があります。
例えば、フェンスを設置しようとしたときに、隣地所有者と境界の認識が異なる場合です。
境界杭が見当たらないときは、過去の地積測量図、境界確認書、現況測量図などが残っていないか確認しましょう。
また、杭が土に埋まっていたり、舗装などで見えなくなっていたりする場合もあります。
境界杭がないという理由だけで判断せず、境界を確認できる資料と現地状況を調べることが大切です。
③ ブロック塀があるから境界は分かる？
古くから住宅が建っている土地では、隣地との間にブロック塀が設置されていることがあります。
しかし、その塀が正確な境界線上に設置されているとは限りません。
例えば、塀全体が一方の土地に設置されている場合もあります。
また、塀の中心を境界としている場合や、境界から少し離して施工している場合も考えられます。
長年同じ状態で使用していたとしても、塀の位置だけで法的な境界を確定できるとは限りません。
「昔からここに塀がある」という説明だけではなく、測量資料などで確認しましょう。
④ 登記簿に50坪と書いてあれば安心？
登記事項証明書には、土地の地積が記載されています。
しかし、登記上の面積と現在の実測面積が一致しない場合があります。
特に、古い時期に測量された土地では、現況の測量結果と差が生じることもあります。
例えば、登記上50坪と記載されていても、実測では48坪や52坪になる可能性があります。
ただし、登記面積と実測面積に違いがあるからといって、必ず問題があるわけではありません。
重要なのは、その違いの理由や売買契約上の扱いを確認することです。
土地の価格や住宅配置を考える際には、登記面積だけでなく実際の測量資料も確認しましょう。
⑤ 公図と地積測量図は何が違う？
土地を調べるときには、公図や地積測量図などの資料を確認します。
公図は、土地の位置や形状、隣接する筆との関係を把握するための資料です。
一方、地積測量図は、土地の面積や形状、境界点などについて、測量に基づく情報が記載された図面です。
ただし、すべての土地に地積測量図が備え付けられているとは限りません。
また、古い資料では、現在の測量精度や現地状況と異なる場合があります。
| 資料 | 主な確認内容 |
| 登記事項証明書 | 所有者・地積・権利関係 |
| 公図 | 土地の位置や隣接関係 |
| 地積測量図 | 測量された面積・形状・境界点 |
| 境界確認書 | 隣地との境界確認の記録 |
| 現況測量図 | 現地の測量結果 |
資料は一つだけで判断せず、複数の資料と現地を照らし合わせることが重要です。
⑥ 確定測量とは何をするもの？
不動産取引で「確定測量」という言葉が使われることがあります。
一般的には、関係する隣地所有者などと境界を確認し、土地の位置や面積を測量する手続きを指します。
ただし、確定測量という言葉は、個々の取引や測量内容によって使われ方が異なる場合があります。
そのため、どの境界について確認が完了しているのか、境界確認書があるのか、道路や水路との境界も確認されているのかを確認する必要があります。
土地の購入では、測量図があることだけでなく、その図面に記載された境界がどのように確認されたかが重要です。
「確定測量済み」と説明された場合は、実際の図面と境界確認書を確認しましょう。
⑦ 境界確認書には何が書かれている？
境界確認書は、土地の境界について、関係する所有者が確認した内容を記録した書面です。
一般的には、境界点や境界線を示す図面とともに、関係者の署名などが記載されます。
ただし、書面の名称や形式、記載内容は一律ではありません。
また、境界確認書があっても、確認の対象となった範囲や当事者を確認する必要があります。
例えば、隣地との境界だけ確認されていて、道路や水路との境界については別の手続きが必要な場合もあります。
境界確認書の有無だけでなく、どの範囲を誰と確認した書面なのかを確認することが大切です。
⑧ 境界が不明確な土地を買うと建築工事に影響する？
住宅を新築する場合、建物の位置を決めるために敷地の範囲を把握する必要があります。
例えば、境界から建物までの距離を確保したり、フェンスやブロック塀を設置したりするためです。
境界が不明確な場合、建物の配置計画や外構工事の施工範囲を確定しにくくなる可能性があります。
また、測量や隣地との調整に時間がかかると、着工時期に影響することも考えられます。
特に敷地の間口が狭い場合や、建物を境界に近づけて配置する場合は注意が必要です。
土地購入前に境界を確認しておくことは、建築工事を円滑に進めるためにも重要です。
⑨ 越境とはどのような問題？
越境とは、建物や工作物などが隣の土地にはみ出している状態を指します。
例えば、次のようなケースです。
- ブロック塀が隣地にはみ出している
- 屋根や雨どいが境界を越えている
- 樹木の枝が隣地へ伸びている
- 給排水管が隣地を通っている
- 建物の一部が境界を越えている
越境がある場合、そのまま使用できるのか、撤去や是正が必要なのか、将来の建替え時にどう対応するのかなどを確認する必要があります。
また、越境している部分の所有者や権利関係によって対応方法は異なります。
土地購入前に越境の有無を確認し、問題がある場合は対応方法を書面で整理しましょう。
⑩ 境界トラブルで外構工事が止まることもある？
例えば、新築住宅の完成後にフェンスを設置しようとしたケースを考えます。
売主からは古いブロック塀が境界と聞いていたものの、隣地所有者から「そこは自分の土地だ」と主張された場合です。
境界について双方の認識が一致しなければ、工事の位置を決められず、施工を延期する可能性があります。
また、既存の塀を撤去する場合、所有者が誰なのか分からなければ、勝手に撤去することは適切ではありません。
このような問題を防ぐためには、土地購入前に境界と既存工作物の所有関係を確認しておく必要があります。
境界問題は、土地の売買だけでなく、新築住宅の外構計画にも直接影響します。
⑪ 境界が未確定でも住宅ローンは利用できる？
住宅ローンの審査では、土地や建物の担保価値などが確認されます。
境界が不明確な土地の場合、金融機関が追加資料を求めたり、融資条件の確認が必要になったりする場合があります。
例えば、測量図や境界確認書などの提出を求められることがあります。
ただし、境界が未確定だから必ず住宅ローンを利用できないというわけではありません。
金融機関や物件の状況によって、必要な資料や審査の判断は異なります。
境界に問題がある土地では、売買契約前に金融機関へ状況を伝え、融資上の条件を確認しましょう。
⑫ 境界が不明確な土地は将来売却しにくくなる？
土地の境界が不明確な場合、将来売却するときに購入希望者から境界の確認を求められる可能性があります。
特に、住宅を解体して土地として売却する場合や、敷地を分割して売却する場合には、境界の確認が重要になることがあります。
境界が明確でないと、買主が建築計画を立てにくくなったり、売買契約の条件について調整が必要になったりする場合があります。
そのため、購入時に境界関係の資料を整理し、保管しておくことは、将来の資産管理にも役立ちます。
土地を購入する際は、今の利用だけでなく、将来売却するときに説明できる状態かどうかも確認しましょう。
⑬ 境界が分からない場合、誰に相談すればいい？
土地の境界について調査や測量が必要な場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談することが考えられます。
土地家屋調査士は、土地の調査・測量や表示に関する登記などを専門としています。
また、所有権の範囲を巡る争いなど、法律上の紛争がある場合には、弁護士への相談が必要になることもあります。
境界をめぐる問題は、単純な測量だけでは解決できない場合もあります。
境界の位置を確認したいのか、所有権の争いを解決したいのかによって、相談先を選ぶことが重要です。
⑭ 筆界特定制度とは？
土地の筆界が分からない場合、法務局の筆界特定制度を利用できることがあります。
筆界特定制度とは、土地の所有者などからの申請に基づき、筆界特定登記官が、専門家の調査結果などを踏まえて筆界の位置を特定する制度です。
ただし、この制度は新しい境界をつくるものではありません。
もともと存在していた筆界の位置を明らかにするための制度です。
また、所有権がどこまで及ぶかを確定する制度でもありません。
制度を利用する場合は、申請手数料のほか、必要に応じて測量費用などが発生することがあります。
境界問題の解決方法には複数の選択肢があるため、法務局や専門家へ相談して判断しましょう。
⑮ 土地購入前に確認したい境界の7項目
| 確認項目 | 主なチェック内容 |
| ① 境界標 | 杭・金属プレートなどの有無 |
| ② 登記資料 | 登記事項証明書・公図 |
| ③ 測量図 | 地積測量図・現況測量図 |
| ④ 境界確認書 | 隣地との確認状況 |
| ⑤ 越境 | 塀・屋根・配管など |
| ⑥ 測量費 | 必要な調査・測量の費用 |
| ⑦ 契約条件 | 境界確認の責任と時期 |
特に重要なのは、境界を明確にする費用を誰が負担するのかという点です。
売主が境界を確認してから引き渡す場合もあれば、買主が現状を理解したうえで購入する契約もあります。
境界が不明確な土地では、契約前に確認すべきことと、契約後に対応することを明確に分けておきましょう。
土地購入前の最終チェックリスト
- 境界杭・境界標を確認した
- 登記事項証明書を確認した
- 公図を確認した
- 地積測量図の有無を確認した
- 現況測量図の有無を確認した
- 境界確認書を確認した
- 道路・水路との境界も確認した
- 隣地所有者との境界確認状況を把握した
- ブロック塀の所有者を確認した
- 屋根や雨どいの越境を確認した
- 給排水管の越境を確認した
- 境界と建物配置の関係を確認した
- 必要な測量費用を確認した
- 境界確認を誰が行うか決めた
- 売買契約で境界に関する条件を確認した
- 将来売却するときの影響も考えた
まとめ｜土地は面積だけでなく、境界が明確かどうかで判断する
土地の購入では、価格や立地、広さに注目しがちです。
しかし、境界が不明確な土地では、購入後に建物や外構を配置するとき、隣地との間で問題が生じる可能性があります。
また、住宅ローンや将来の売却にも影響する場合があります。
境界杭がないことや、境界確認書がないことだけで、すべての土地に問題があると判断する必要はありません。
大切なのは、境界の状況を確認し、不明確な部分について適切な調査や対応を行うことです。
土地購入前には、
「この土地は何坪ありますか？」
だけではなく、
「この土地の境界は、どの資料で確認できていますか？ 隣地との間に越境や未解決の問題はありませんか？」
と確認しましょう。
土地は、買うときだけでなく、家を建てるとき、そして将来売るときまで考えて選ぶことが重要です。
