セットバックが必要な土地では、購入した土地をすべて使えない？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市周辺で50坪の土地を見つけました。価格も手頃で、希望する平屋を建てられそうだと思っています。

ところが、不動産会社から『この土地はセットバックが必要です』と言われました。

セットバックとは何でしょうか？

購入した50坪の土地をすべて使えなくなるのでしょうか？ また、セットバックによって建物の大きさや駐車場、家づくりの費用に影響することはありますか？」

結論｜セットバック部分は、原則として建物を建てる敷地面積に含められません

セットバックが必要な土地では、購入した土地の一部を道路として扱うため、建物を建てる際の敷地面積から除外しなければならない場合があります。

例えば、登記上50坪ある土地でも、セットバックが必要な部分が3坪あれば、建ぺい率や容積率の計算に使う面積は、原則として47坪になります。

ただし、セットバックが必要かどうか、どこまで後退するかは、前面道路の法的な種類や道路境界、周辺状況によって異なります。

購入前に確認したいのは、次の5つです。

• 前面道路が建築基準法上のどの道路に該当するか
• セットバックが必要な面積は何㎡か
• 後退後も希望する家を建てられるか
• 駐車場・塀・門柱・外構に影響があるか
• 境界確認や既存工作物の撤去などに費用がかかるか

土地購入では「販売面積」だけでなく、「建築計画に使える面積」を確認することが重要です。

① セットバックとは何？

セットバックとは、道路の幅員を確保するため、敷地の一部を道路側から後退させることです。

建築基準法では、道路の幅員は原則として4m以上が基本となります。

しかし、昔から住宅が建ち並ぶ地域には、幅員4m未満の道路もあります。

一定の条件を満たし、建築基準法第42条第2項の道路として指定されている場合、新築や建替えの際には道路後退が必要になります。

これは、将来、道路の幅を確保していくための仕組みです。

注意したいのは、幅員4m未満の道なら必ず同じセットバックが必要になるわけではないという点です。

まずは、建築基準法上の道路種別を確認することが必要です。

② 道路幅3mなら、何mセットバックする？

例えば、幅員3mの道路を考えます。

建築基準法第42条第2項の道路で、道路中心線から両側に2mずつ確保する一般的なケースでは、道路の両側でそれぞれ約0.5mの後退が必要になることがあります。

単純なイメージは次のとおりです。

ただし、道路の基準時の中心線、境界、片側に川・崖などがある場合の扱いによって、実際の後退位置は異なります。

道路幅だけを見て自己判断せず、行政庁や建築士に正式な後退位置を確認しましょう。

③ 50坪の土地が47坪になる具体例

土地の面積が50坪で、道路に接する長さが12mあるとします。

セットバック幅が0.8m必要な場合、単純計算では、

12m × 0.8m ＝ 9.6㎡

となります。

9.6㎡は約2.9坪です。

※説明用の仮定です。実際の後退面積は道路線形や境界などによって変わります。

土地を50坪購入しても、建ぺい率や容積率の計算では約47.1坪として扱われる可能性があります。

なお、土地の所有権が自動的に失われるという意味ではありません。道路として扱われる部分の所有や管理は、個別の条件によって異なります。

購入した面積と、住宅を建築するために使える面積は分けて確認することが大切です。

④ セットバックすると平屋の大きさが変わる？

平屋を建てる場合、セットバックによる面積の減少が建築計画に影響することがあります。

例えば、登記面積50坪、建ぺい率50％の土地を考えます。

※説明用の単純計算です。建ぺい率の緩和などは考慮していません。

建築面積24坪の平屋を希望していた場合、セットバック前の計算では収まっていても、セットバック後は原則として上限を超えることになります。

その結果、間取りを小さくしたり、2階建てを検討したりする必要が生じる可能性があります。

平屋を希望する場合は、後退後の敷地面積で建築面積を確認することが重要です。

⑤ 駐車場2台の配置にも影響する？

セットバックによって、建物だけでなく駐車場の配置にも影響が出ることがあります。

例えば、道路側に駐車場2台を並列で設けたい場合です。

敷地の道路側の一部を後退させることで、門柱やフェンスの位置、車の停め方などを変更する必要が生じることがあります。

また、後退部分を専用駐車場の一部として計画してよいとは限りません。

セットバック部分は道路として扱われるため、常時車を停めるスペースとして確保するような使い方は避け、行政庁などに確認する必要があります。

駐車場はセットバック後の敷地内で、無理なく利用できるように計画しましょう。

⑥ ブロック塀や門柱がある場合は撤去が必要？

古い住宅地では、道路際にブロック塀、門柱、フェンスなどが設置されていることがあります。

これらが道路後退の必要な範囲にある場合、新築や建替えに伴い、撤去・移設などが必要になることがあります。

ただし、既存の工作物の扱いは、設置時期や種類、建築行為の内容などによって異なる場合があります。

特に擁壁などは、単純に撤去すると敷地の安全性に影響することがあるため、個別の確認が必要です。

新しい塀や門柱については、後退位置を踏まえて設計することが重要です。

セットバックが必要な土地では、後退部分にある既存工作物と、撤去・移設費用まで確認しましょう。

⑦ セットバック部分にも固定資産税がかかる？

土地の一部をセットバックした場合、固定資産税の扱いも確認しておきたいポイントです。

久留米市では、セットバックによって土地の一部が「公共の用に供する道路」となっている場合、市へ申告することで、その部分が非課税となることがあります。

ただし、セットバックしただけで自動的に非課税になるとは限りません。

実際の利用状況や課税上の要件、申告手続きなどを確認する必要があります。

また、土地を道路として使うことと、自治体へ所有権を移転することは別の問題です。

セットバック後の税金や土地管理については、自治体の担当窓口へ確認しましょう。

⑧ 土地価格が安くても追加費用に注意

セットバックが必要な土地では、販売価格以外に費用が発生する場合があります。

例えば、次のような費用です。

• 境界確認・測量
• ブロック塀や門柱の撤去
• 外構の再配置
• 高低差がある場合の安全対策
• 必要に応じた分筆登記など
• 駐車場やアプローチの変更工事

これらの費用が必ずすべて発生するわけではありません。

しかし、土地価格が安いという理由だけで購入すると、想定外の工事費によって総予算が増える可能性があります。

土地代だけでなく、セットバックに伴う工事と登記などの費用を含めて比較することが大切です。

⑨ 久留米市でセットバックを確認する方法

久留米市では、建築基準法上の道路について、指定道路図や建築指導課の案内が公開されています。

ただし、指定道路図だけで個別の土地の後退位置や建築の可否をすべて判断できるわけではありません。

道路幅員や道路境界、敷地の高低差、水路の有無などによって、個別の確認が必要になります。

久留米市では、道路種別や建築制限に関する問い合わせについて、原則として窓口での確認が案内されています。

筑後市・大木町で土地を検討する場合も、所管する行政庁や建築士に確認しましょう。

不動産広告の「要セットバック」という表示だけで判断せず、正式な後退位置と面積を調べることが重要です。

⑩ 土地購入前に住宅会社へ確認したいこと

セットバックが必要な土地を検討するときは、次のように質問しましょう。

「この土地は何㎡セットバックが必要ですか？ 後退後の敷地面積で、希望する平屋と駐車場2台を配置できますか？」

さらに、

「塀や門柱の撤去、測量、外構など、セットバックに関連する費用はいくら見込んでいますか？」

と確認することが重要です。

住宅会社には、後退後の敷地を使った配置図と、必要な費用を含めた概算見積りを依頼すると判断しやすくなります。

土地購入前の最終チェックリスト

• 前面道路の法的な種類を確認した
• セットバックの必要性を確認した
• 道路幅員と正式な後退位置を確認した
• 後退する面積を把握した
• セットバック後の建ぺい率・容積率を確認した
• 希望する平屋・2階建てが配置できるか確認した
• 駐車場2台分を確保できるか確認した
• ブロック塀・門柱・フェンスの扱いを確認した
• 測量や撤去などの追加費用を確認した
• 固定資産税の取り扱いを確認した
• 土地・建物・外構・諸費用の総額を比較した

まとめ｜セットバックが必要な土地は、後退後の面積で判断する

セットバックが必要な土地では、登記上の土地面積をそのまま住宅の建築計画に使えるとは限りません。

特に平屋や駐車場2台を希望する場合、数坪の違いによって建物の配置や間取りが変わる可能性があります。

また、道路際にある塀や門柱の撤去など、追加費用が発生する場合もあります。

土地を購入する前には、

「この土地は50坪ありますか？」

だけではなく、

「セットバック後、実際に建築計画へ使える面積は何坪ですか？」

と確認しましょう。

セットバックが必要な土地は、後退後の敷地面積・建物配置・工事費まで確認してから購入を判断することが重要です。