土地の購入契約を急ぐと、住宅の建築費が予算オーバーになることがある？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で注文住宅を建てるため、土地を探しています。

希望する学校区に条件の良い土地が見つかりましたが、不動産会社から『ほかにも検討している方がいるので、早めに契約したほうがよい』と言われました。

建物の間取りや見積りはまだ決まっていません。

先に土地だけ契約して、住宅会社や建物の内容は後から決めても大丈夫でしょうか？

土地の購入契約を急ぐと、どのような問題が起こるのでしょうか？」

結論｜土地を契約する前に「希望する家が予算内で建つか」を確認することが重要

土地の購入契約を急ぐと、契約後に建築制限や追加工事費が判明し、希望する住宅の予算がオーバーする可能性があります。

特に注意したいのは、土地代が予算内でも、土地を建築可能な状態にするために費用がかかる場合です。

例えば、地盤改良、造成、上下水道、擁壁、外構などです。

また、土地の形状や建ぺい率によっては、希望する平屋や駐車場3台の配置が難しいこともあります。

購入前には、次の5つを確認しましょう。

• 希望する住宅を建築できるか
• 土地の建築制限や道路条件
• 地盤・造成・上下水道などの追加工事
• 土地・建物・外構・諸費用の総額
• 契約解除や住宅ローンに関する条件

不動産屋の視点では、土地を早く確保することより、購入後に希望する家を無理なく建てられることが重要です。

① 人気エリアの土地ほど契約を急ぎやすい

久留米市では、学校区、通勤、買い物などの条件を重視して土地を探す方もいます。

希望する条件の土地が見つかると、ほかの購入希望者に先を越される前に契約したくなるかもしれません。

しかし、土地の売買契約を締結すると、原則として契約内容に従う義務が生じます。

契約後に希望する家が建たないと分かっても、必ず無条件で解約できるわけではありません。

土地の申込みや契約を急ぐ場合でも、建築条件と資金計画の確認は省略しないことが大切です。

② 土地代が安くても総額は高くなることがある

例えば、次の2つの土地を比較します。

※説明用の仮定です。実際の久留米市の価格相場や工事費ではありません。

A土地は400万円安く販売されています。

しかし、追加工事費を含めると、B土地より50万円高くなります。

さらに、建物や外構、登記、住宅ローンなどの費用が必要です。

土地は販売価格だけでなく、希望する住宅に住み始めるまでの総額で比較しましょう。

③ 地盤改良・造成費が後から分かることもある

土地を見学したときには、平らで建築しやすそうに見える場合があります。

しかし、地盤の状態は見た目だけでは分かりません。

地盤調査の結果によっては、地盤改良が必要になる場合があります。

また、道路との高低差がある土地では、造成や土留め、排水工事などが必要になることもあります。

これらの費用が契約前に確定しない場合は、未確定費用として資金計画に見込んでおく必要があります。

追加工事費を0円と決めつけず、発生する可能性を確認しましょう。

④ 希望する平屋や4LDKが建てられない場合も

土地の面積だけで、希望する住宅が建てられるとは限りません。

例えば、50坪の土地で建ぺい率40％の場合、建築面積の上限は原則20坪です。

この土地に建築面積25坪の平屋を希望しても、原則としてそのまま建てることはできません。

また、駐車場2〜3台を確保したい場合には、土地の間口や道路の位置も重要です。

契約前に住宅会社へ候補地を伝え、建物と駐車場を配置した図面を確認しましょう。

⑤ 道路・境界・私道の問題も確認する

土地購入前には、建築基準法上の道路に接しているか確認する必要があります。

道路の種類や接道幅によっては、新築住宅の建築が制限される場合があります。

また、セットバックが必要な土地では、建築計画に使える敷地面積が減ることがあります。

私道の場合は、通行や上下水道工事に関する権利関係も重要です。

さらに、境界が不明確な土地では、測量や隣地との調整が必要になることがあります。

土地を契約する前に、建築できる条件が整っているか確認しましょう。

⑥ 土地を先に買うと建物予算が減ることもある

例えば、家づくりの総予算が4,000万円の場合を考えます。

※説明用の仮定です。各費用に重複がない前提です。

追加工事が300万円増えると、同じ総予算では建物に使える費用が300万円減ります。

その結果、希望していた収納、設備、間取りなどを変更する必要が生じるかもしれません。

土地を契約する前に、建物に必要な予算を確保することが重要です。

⑦ 住宅ローンの事前審査に通れば安心？

住宅ローンの事前審査に通っても、希望する家づくりの総額が確定したわけではありません。

事前審査と正式審査では、確認する内容が異なる場合があります。

また、土地と建物を別の時期に購入・建築する場合には、分割融資やつなぎ融資などの検討が必要になることがあります。

土地代を支払う時期と、建物の工事代金を支払う時期が異なるためです。

土地の契約前に、土地・建物を含めた融資計画を金融機関へ確認しましょう。

⑧ 契約後にやめたくなったら解除できる？

土地売買契約を締結した後の解除には、契約内容に応じた条件があります。

例えば、手付解除、契約違反による解除、住宅ローン特約による解除などです。

住宅ローン特約が付いている場合でも、融資が承認されなければ必ず無条件で解除できるというわけではありません。

申込金融機関、融資予定額、期限、必要な手続きなど、契約で定められた条件を確認する必要があります。

また、建物の予算が希望より高くなったことだけで、土地契約を無条件で解除できるとは限りません。

契約前に、どのような場合に解除でき、どのような費用が発生するのか確認しましょう。

⑨ 土地契約前に最低限確認したい項目

すべての費用が事前に確定するとは限りませんが、未確定の条件を明らかにすることが大切です。

⑩ 住宅会社へ購入前に何を相談すべき？

土地の購入候補が見つかったら、住宅会社へ次のように相談しましょう。

「この土地に希望する住宅と駐車場を配置できますか？ 地盤・上下水道・外構を含め、住み始めるまでの総額を試算してください。」

また、土地の売買契約を締結する前に、不動産会社へ契約条件を説明してもらうことも必要です。

契約を急ぐ場合ほど、建築の可否・費用・解除条件を優先して確認しましょう。

土地契約前の最終チェックリスト

• 希望する住宅が建築できるか確認した
• 道路・建ぺい率・容積率を確認した
• 駐車場を含む配置図を確認した
• 地盤・造成・擁壁の費用を検討した
• 上下水道・浄化槽の条件を確認した
• 境界・越境・私道の権利を確認した
• ハザードマップを確認した
• 土地・建物・外構・諸費用を試算した
• 住宅ローンの融資計画を確認した
• 契約解除と手付金の条件を理解した

まとめ｜土地の契約は、建てたい家の総額を確認してから

人気エリアで希望に合う土地を見つけると、早く購入したくなるものです。

しかし、土地の契約後に建築条件や追加工事費が判明すると、住宅の予算がオーバーする可能性があります。

土地を契約する前には、

「この土地は今すぐ買ったほうがいいですか？」

だけではなく、

「この土地に希望する家を建て、予算内で住み始められますか？」

と確認しましょう。

土地の購入価格だけで判断せず、建築条件・必要な工事費・住宅ローン・契約内容を確認してから契約することが大切です。