家づくりでは、土地・建物・付帯工事・諸費用を含めた「住める総額」を最初に確認すべき？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で注文住宅を建てるために、複数の住宅会社を比較しています。

広告には『建物価格1,800万円』『坪単価60万円台』などと書かれていますが、実際に見積りをお願いすると、土地代や付帯工事、外構などが別に必要だと言われました。

住宅会社によって価格の表示方法が違うため、どの会社が安いのか分かりません。

家づくりでは、最初から土地・建物・諸費用を含めた総額を確認したほうがよいのでしょうか？」

結論｜家づくりは「建物価格」より「住める総額」で比較することが重要です

注文住宅では、建物本体価格だけでなく、土地、付帯工事、外構、登記、住宅ローン関係費用、入居準備費まで含めた総額を確認することが重要です。

住宅会社によって、表示価格に含まれる工事の範囲は異なります。

例えば、屋外給排水工事や外構費を別途見積りとする会社もあれば、一部を標準価格に含める会社もあります。

そのため、建物価格や坪単価だけでは、住宅会社の価格を正しく比較できない場合があります。

確認したいのは次の5つです。

• 建物本体価格に含まれる工事
• 土地購入に必要な費用
• 地盤・造成・給排水などの付帯工事
• 外構・登記・融資・保険などの費用
• 入居までに必要な自己資金と住宅ローン返済額

不動産屋の視点では、「いくらで建てられる家か」ではなく、「いくらで安心して住み始められる家か」が重要です。

① 「建物価格」と「住める総額」は何が違う？

建物価格とは、一般的に住宅そのものの建築に関する費用を指します。

一方、「住める総額」は、土地の取得から住宅完成・入居までに必要となる費用全体を考えるための表現です。

ただし、「住める総額」は法令上の統一された価格区分ではありません。

住宅会社ごとに総額へ含める項目が異なる可能性があるため、費用範囲を確認する必要があります。

総額を比較するときは、同じ範囲の費用が含まれていることが重要です。

② 建物1,800万円でも総額は変わる

例えば、建物本体価格1,800万円の住宅を考えます。

※説明用の仮定であり、久留米市の価格相場ではありません。項目間に重複がない前提です。

この例では、建物本体価格1,800万円に対し、住み始めるまでの総額は3,200万円です。

建物価格だけを見て住宅ローンや自己資金を考えると、予算不足になる可能性があります。

建物価格は総額の一部分だと理解しておきましょう。

③ 坪単価だけで住宅会社を比較できない理由

坪単価は、住宅価格を面積で割って求める目安です。

しかし、住宅会社によって、延床面積と施工面積のどちらを使用するかが異なる場合があります。

また、建物価格に含まれる設備や工事範囲にも違いがあります。

例えば、同じ2,100万円の住宅でも、30坪で割ると坪70万円、35坪で割ると坪60万円です。

住宅の価格は同じなのに、坪単価は異なります。

坪単価を比較するときは、計算する面積と価格に含まれる工事範囲を確認しましょう。

④ 土地価格が安くても追加工事で逆転する

土地購入では、販売価格の安さに目が向きがちです。

しかし、造成や地盤改良、上下水道の引込みなどが必要な土地では、追加費用が発生する場合があります。

例えば、次のようなケースです。

※説明用の仮定です。

A土地は300万円安く販売されていますが、土地関連工事を含めるとB土地より50万円高くなります。

土地は売買価格ではなく、住宅を建てられる状態にするまでの費用で比較することが重要です。

⑤ 外構工事も住める総額に含める

新築住宅では、建物が完成しても駐車場や玄関周りの整備が必要になる場合があります。

久留米市・筑後市・大木町周辺で車を2台・3台所有する家庭では、駐車場の配置が重要です。

また、道路との高低差がある土地では、階段や土留めなどが必要になる場合があります。

外構工事のすべてを入居前に完成させる必要はありませんが、安全な出入りや雨水排水に必要な工事は優先して考える必要があります。

外構費を後回しにせず、入居前に必要な部分と将来施工する部分を分けて予算に入れましょう。

⑥ 諸費用は住宅会社によって違う？

注文住宅の取得には、工事代金以外にも諸費用が必要です。

例えば、登記、住宅ローンの融資手数料、保証料、保険、各種申請などです。

これらの費用は金融機関や住宅会社の条件によって異なります。

また、土地から購入する場合には、土地売買の仲介手数料などが発生することもあります。

住宅ローンで借りられる費用と、自己資金で準備する必要がある費用も金融機関によって違います。

諸費用の総額と、現金で必要な金額を分けて確認しましょう。

⑦ 「一式」「別途」「概算」に注意する

見積書に「一式」「別途」「概算」などの表記がある場合は、その意味を確認することが重要です。

「一式」という記載が必ず問題というわけではありませんが、工事の範囲や数量が分からない場合があります。

また、「別途」は現在の見積りに含まれていないこと、「概算」は今後金額が変わる可能性があることを示す場合があります。

例えば、地盤改良費が概算0円となっていても、調査後に必要な工事が判明することがあります。

見積りに含まれない項目と未確定費用を、契約前に一覧にしてもらいましょう。

⑧ 総額が分かると住宅ローンの計画も立てやすい

住宅ローンは、建物価格だけでなく、実際に必要な借入額と自己資金から考える必要があります。

例えば、住める総額3,200万円、自己資金200万円なら、借入額3,000万円を検討することになります。

ただし、融資対象になる費用は金融機関によって異なります。

また、借りられる金額と無理なく返せる金額は同じではありません。

教育費、車の買替え、固定資産税、住宅の修繕費なども考える必要があります。

最初に住める総額を把握することで、現実的な住宅ローン計画を立てやすくなります。

⑨ 住宅会社を比較するなら同じ条件で見積る

例えば、同じ30坪の注文住宅でも、耐震・断熱・換気・設備の仕様によって価格は異なります。

また、付帯工事や外構費の扱いも会社によって違います。

比較する際は、次のような条件をそろえましょう。

価格だけでなく、住宅性能と工事範囲をそろえて比較することが重要です。

⑩ 住宅会社へ最初に聞くべき質問

住宅会社へ相談するときは、次のように質問しましょう。

「土地・建物・付帯工事・外構・諸費用を含めて、実際に住み始めるまでの総額を教えてください。」

さらに、

「まだ金額が確定していない工事や、見積りに含まれていない費用は何ですか？」

と確認することが重要です。

土地が決まっていない場合でも、希望する間取りや住宅性能から、建物と土地に使える予算を整理することはできます。

実際の土地が決まった段階で、地盤、上下水道、外構などを改めて確認しましょう。

家づくりの総額を確認する最終チェックリスト

• 建物本体価格に含まれる内容を確認した

• 土地購入諸費用を確認した

• 付帯工事費を確認した

• 地盤改良・造成費の扱いを確認した

• 外構費を予算に入れた

• 登記・融資・保険などの諸費用を確認した

• 照明・カーテン・引越し費用を考慮した

• 「別途」「概算」の項目を確認した

• 住宅性能と見積条件をそろえた

• 住める総額と無理なく返せる額を確認した

まとめ｜家づくりは「住める総額」を最初に確認する

注文住宅では、建物価格が安いことだけで、家づくり全体が安くなるとは限りません。

土地、付帯工事、外構、諸費用などを含めると、最初の広告価格より総額が大きくなる場合があります。

また、住宅会社によって価格に含まれる工事範囲が違うため、坪単価や建物本体価格だけでは正確に比較できません。

家づくりでは、

「建物価格はいくらですか？」

だけではなく、

「この土地に希望する家を建て、実際に住み始めるまで総額いくら必要ですか？」

と確認しましょう。

建物価格・土地代・付帯工事・外構・諸費用・未確定費用を整理し、同じ条件の総額で比較することが、予算オーバーを防ぐ家づくりの基本です。