「便利な場所に高い土地を買って建物を抑えるか、土地を安くして家にお金をかけるか迷っています。どちらが正解ですか？」
結論
土地○％・建物○％という全員共通の正解はありません。
大切なのは最初に、
家づくり総予算の上限
を決め、その中から、
建物
＋付帯工事
＋外構
＋諸費用
＋予備費
を確保し、残った金額から土地予算を逆算することです。
土地を先に買って、残ったお金で家を建てる考え方は注意が必要です。
① 最初に土地予算を決めない
例えば、
「土地は1,500万円まで」
と最初に決めるのではなく、
家づくり全部でいくらまでなら無理なく返せるか
から考えます。
② 例えば総予算3,800万円なら？
仮に、
総予算3,800万円。
建物・付帯工事2,300万円。
外構200万円。
諸費用300万円。
予備費100万円。
なら、
残り900万円が土地関連予算です。
※すべて考え方を示すための仮例です。
③ 「土地関連予算」なのがポイント
残り900万円だから、
900万円の土地を探す
とは限りません。
土地関連予算には、
土地価格。
仲介等の購入諸費用。
造成。
給排水。
解体。
などが含まれる可能性があります。
④ 土地800万円でも予算オーバー？
例えば、
土地800万円。
＋造成100万円。
＋給排水80万円。
＋購入諸費用70万円。
なら、
土地関連1,050万円。
です。
※説明用の仮例です。
900万円の予算を150万円超えます。
⑤ 逆に土地950万円でも成立することがある
土地950万円。
でも、
造成ほぼ不要。
給排水引込み済み。
仲介手数料不要の取引。
などなら、別の安い土地より総額が抑えられる可能性があります。
⑥ 土地にお金をかけるメリット
例えば、
通勤時間が短い。
学校・駅が近い。
買い物が便利。
土地形状が良い。
造成費が少ない。
など、毎日の暮らしに大きなメリットがあるなら、土地へ予算を配分する価値があります。
⑦ でも土地に使いすぎると？
土地予算を上げた結果、
断熱性能を下げる。
耐震性能を下げる。
必要な収納を削る。
外構をほとんどできない。
住宅ローン返済が苦しくなる。
なら慎重に考えます。
⑧ 住宅性能は後から変えにくい
キッチンや設備は将来交換できます。
一方、
断熱。
気密。
耐震。
建物配置。
などは、完成後に大きく変更しにくい部分です。
土地予算のために必要な基本性能まで削らないことが重要です。
⑨ 「駅徒歩5分」にいくら払う？
例えば、
駅徒歩5分
→ 土地1,400万円。
駅徒歩15分
→ 土地1,000万円。
差額400万円。
※説明用の例です。
この400万円で得られる時間・利便性に価値を感じるか考えます。
⑩ 久留米なら車生活も考える
駅近を優先して土地価格を上げても、
実際には夫婦とも車通勤。
買い物も車。
なら、駅近への追加予算が本当に必要か検討できます。
⑪ 逆に郊外が必ず安いとも限らない
土地は安くても、
水道引込み。
浄化槽。
造成。
広い外構。
車の追加所有。
などで長期費用が増える可能性があります。
⑫ 水害リスクで土地価格を決めない
久留米では特に、
「安い土地を優先したら水害リスクが高かった」
という判断は避けたいところです。
土地価格とは別に、
洪水＋内水＋高低差＋過去の浸水
を確認します。
⑬ 住宅ローンは「借りられる額」から決めない
金融機関から4,500万円借りられるから、
土地を500万円高くする。
という考えではなく、
旅行・教育・車・修繕・老後資金まで残して返せるか
を基準にします。
⑭ 予備費をゼロにしない
家づくりでは、
地盤。
造成。
仕様変更。
外構。
など、計画途中で金額が変わる可能性があります。
最初から総予算いっぱいまで使わないことが重要です。
⑮ 土地A・Bを「完成総額」で比較する
例えば、
土地A
土地900万円
＋土地関連300万円
＋建物等2,600万円
＝3,800万円
土地B
土地1,050万円
＋土地関連100万円
＋建物等2,600万円
＝3,750万円
なら、土地価格が高いBのほうが完成総額は安くなります。
※説明用の仮例です。
⑯ 最後は「暮らし」にお金を配分する
土地も建物も目的ではありません。
目的は、
その場所で家族が無理なく快適に暮らすこと
です。
通勤時間を優先する家庭。
住宅性能を優先する家庭。
庭を優先する家庭。
価値観によって配分は変わります。
チェックポイント
- 家づくり総予算を決めたか
- 毎月返せる額から考えたか
- 建物予算を確保したか
- 必要な住宅性能を決めたか
- 外構費を確保したか
- 諸費用を入れたか
- 予備費を残したか
- 土地関連費まで計算したか
- 水害リスクを価格と分けて確認したか
- 完成総額で土地を比較したか
まとめ
土地と建物の予算配分では、
「土地に1,000万円、建物に2,500万円」と最初から別々に決めないこと。
まず、
無理なく返せる家づくり総予算
を決める。
そこから、
建物＋性能＋付帯工事＋外構＋諸費用＋予備費
を確保し、
残った金額で土地を探す。
住宅会社には、
「土地はいくらまで買えますか？」ではなく、「この家を必要な性能で建て、外構・諸費用・予備費まで残した場合、土地関連費はいくらまでにするべきですか？」
と相談する。
土地にお金をかけすぎて家を妥協しない。
家にお金をかけすぎて立地を妥協しすぎない。
そして何より、住宅ローン返済のために暮らしを犠牲にしない。
これが土地と建物の予算配分で後悔しないための基本です。
