「久留米で土地を探していたら、周辺より300万円くらい安い土地を見つけました。早めに買ったほうがいいでしょうか？」
結論
周辺相場より安い＝お買い得とは限りません。
土地が安い場合には、まず、
「なぜ安いのか？」
を確認することが重要です。
例えば、
道路
＋高低差
＋水害
＋造成
＋擁壁
＋給排水
＋土地形状
＋解体
＋権利関係
などが価格へ影響している可能性があります。
判断基準は土地価格ではなく、家を完成させるまでの総額とリスクです。
① 土地には価格差が生まれる理由がある
同じエリア。
同じ50坪。
でも、
A土地1,200万円。
B土地900万円。
ということがあります。
※金額は説明用の例です。
300万円安いなら、まず**「何が違うのか？」**を確認します。
② 道路条件が違わない？
例えば安い土地が、
前面道路が狭い。
私道。
セットバック必要。
旗竿地。
接道条件が特殊。
という可能性があります。
③ 土地の形は？
整形地と、
三角形。
細長い土地。
旗竿地。
などでは、同じ50坪でも使いやすさが違います。
坪単価だけでは比較できません。
④ 高低差は？
土地が道路より、
1m高い。
1m低い。
などの場合、
盛土。
掘削。
残土処分。
擁壁。
階段。
などが必要になる可能性があります。
⑤ 古い擁壁がない？
土地価格は安い。
でも古い擁壁がある。
↓
新築時に補修・再施工が必要。
となれば、大きな追加費用になる可能性があります。
⑥ 給排水は？
前面道路に水道があっても、
敷地内引込みなし。
既存管が使えない。
下水道なし。
という場合があります。
⑦ 古家付きなら解体費を足す
例えば、
土地900万円。
＋解体250万円。
なら1,150万円です。
※説明用の例です。
さらに残置物・外構・地中埋設物などがあれば追加費用の可能性があります。
⑧ 久留米なら水害リスクを確認
特に重要なのが、
洪水
＋内水
＋道路冠水
＋土地の高さ
＋過去の浸水
です。
「水害リスクがあるから安い」と単純に断定することはできませんが、購入前に必ず確認したい項目です。
⑨ 安い土地ほどハザードマップを見る？
土地価格に関係なく確認します。
高い土地だから安全、安い土地だから危険
ではありません。
水害リスクと価格は分けて評価します。
⑩ 境界・越境も確認
境界杭がない。
確定測量なし。
隣家の屋根が越境。
配管が越境。
などがないか確認します。
⑪ 地中埋設物も考える
以前建物があった土地では、
古い基礎。
浄化槽。
井戸。
コンクリート等。
が残っている可能性もあります。
契約上の取り扱いまで確認します。
⑫ 「建築できる」と「安く建築できる」は違う
不動産会社から、
「住宅は建てられます」
と言われても、
造成に300万円。
給排水に100万円。
外構に250万円。
必要なら総額は変わります。
※金額は説明用の仮例です。
⑬ 300万円安い土地を比較してみる
例えば、
土地A
1,200万円
＋土地関連工事100万円
＝1,300万円
土地B
900万円
＋造成200万円
＋給排水100万円
＋擁壁150万円
＝1,350万円
※すべて説明用の例です。
土地だけならBが300万円安いのに、建築できる状態まで考えるとAより高くなります。
⑭ 逆に本当にお得な土地もある
もちろん、
売主が早く売りたい。
土地形状が少し特殊。
北道路。
古家付き。
などの理由で価格が抑えられていて、住宅会社の設計で問題を解決できる土地もあります。
⑮ 「欠点がある土地」と「買ってはいけない土地」は違う
例えば北道路でも、
南側にLDK・庭を配置できる。
変形地でも、
建物・駐車場がきれいに入る。
なら、価格メリットを活かせる可能性があります。
⑯ 安い理由を設計で解決できるか
重要なのは、
その土地が安い理由を、設計や予算で解決できるか
です。
解決できて総額も安いなら、有力候補になります。
チェックポイント
- 周辺相場と比較したか
- 安い理由を確認したか
- 道路条件を確認したか
- 土地形状を確認したか
- 高低差を確認したか
- 擁壁を確認したか
- 給排水を確認したか
- 解体・地中埋設物を確認したか
- 洪水・内水を確認したか
- 完成までの総額で比較したか
まとめ
周辺より安い土地を見つけたら、
「安い！買い！」ではなく、最初に「なぜ安い？」と考えること。
住宅会社・不動産会社には、
「この土地はお買い得ですか？」ではなく、「周辺より安い理由は何で、その弱点を解決するために追加でいくら必要ですか？」
と確認する。
そして、
土地価格＋造成＋給排水＋解体＋擁壁＋外構＋その他必要費用
で比較する。
本当に安い土地とは、売値が安い土地ではありません。
家を完成させるところまで計算して、それでも総額にメリットがある土地です。
