「古家付き土地を検討しています。売主に更地にしてもらってから買うほうが安心ですか？」
結論
どちらが必ず正解とは言えません。
重要なのは、
売主解体の場合にどこまで撤去されるのか
そして、
買主解体の場合にどこまで費用・リスクを把握できているか
です。
土地契約前に、解体範囲と引渡し状態を明確にすることが重要です。
① 売主解体のメリット
売主側で解体して更地渡しなら、
買主が解体会社を手配する負担を減らせる。
解体費を別途準備しなくてよい契約にできる場合がある。
などのメリットがあります。
② でも「更地渡し」の内容を確認
更地と聞いても、
建物だけ撤去？
基礎まで？
物置は？
庭木は？
庭石は？
ブロック塀は？
井戸は？
などを確認します。
③ 「全部きれいになる」と思わない
例えば売主は、
住宅本体だけ解体
のつもり。
買主は、
敷地内すべて撤去
と思っている。
ではトラブルになります。
契約書等で撤去範囲を明確にします。
④ ブロック塀は残す？
境界ブロックは、
売主所有。
隣地所有。
共有。
などの場合があります。
勝手に撤去できないケースもあるため、解体範囲から外れることがあります。
⑤ 擁壁は？
擁壁を撤去すると土地そのものの安全性や隣地に影響する場合があります。
そのため通常の建物解体とは別に考えます。
新築で利用できるか確認します。
⑥ 買主解体のメリット
買主側で解体を手配すれば、
新築する住宅会社と解体会社を連携させやすい
メリットがあります。
新しい建物配置に合わせて、
何を残す？
何を撤去する？
を決めやすくなります。
⑦ 既存物を再利用できることも
例えば、
使える境界フェンス。
利用可能な一部外構。
既存樹木。
などを残したい場合、買主側で解体範囲を細かく決められる可能性があります。
⑧ ただし解体費は買主負担
土地価格が安くても、
解体200万円。
その他撤去100万円。
となれば総額は増えます。
※金額は説明用の例です。
土地価格＋解体総額で判断します。
⑨ アスベスト等で増額する可能性
事前調査等の結果、石綿含有建材への対応が必要になれば、解体費が増える可能性があります。
買主解体の場合は、この増額リスクも予算へ入れます。
⑩ 地中埋設物が出た場合
建物を撤去した後に、
古い基礎。
浄化槽。
井戸。
コンクリート片等。
が見つかることがあります。
誰が費用負担するのか、売買契約の条件を確認します。
⑪ 売主解体でも地中まで保証される？
更地渡し＝地中に何もないことが保証される
とは限りません。
契約内容を確認します。
⑫ 解体後に土地の高さが変わることも
古い家を撤去すると、
基礎。
土間。
庭。
などもなくなり、敷地の状態が変わります。
新築時に、
盛土。
残土処分。
整地。
が必要になる可能性もあります。
⑬ 解体前に建物配置を考える
先に新築住宅の、
建物位置。
駐車場。
庭。
アプローチ。
を考えておけば、
残せるものと撤去すべきもの
を判断しやすくなります。
⑭ 解体時期と土地決済も確認
売主解体の場合、
いつ解体する？
解体完了後に引渡し？
土地決済との順番は？
などを確認します。
⑮ 建物滅失登記も確認
既存建物を解体した場合は、建物の滅失に関する登記手続きも必要になります。
誰が手続きを行うのか確認します。
チェックポイント
- 売主・買主どちらが解体するか
- 解体範囲を明確にしたか
- 基礎まで撤去するか
- ブロック・庭木等を確認したか
- 擁壁を確認したか
- アスベスト等を確認したか
- 地中埋設物の扱いを確認したか
- 解体後の造成を確認したか
- 引渡し時期を確認したか
- 滅失登記等を確認したか
まとめ
古家の解体では、
「売主が解体するから安心」「買主が解体するから安い」
と単純に決めません。
不動産会社・住宅会社には、
「更地渡しですか？」だけではなく、「何をどこまで撤去し、地中埋設物が出た場合は誰が負担し、どの状態で土地を引き渡すのか契約書で明確にしてください」
と確認する。
そして買主解体なら、
土地価格＋解体＋追加撤去＋造成
まで含めて比較する。
古家付き土地で重要なのは「誰が壊すか」より、「何をどこまで壊し、最終的にいくらで新築を始められる状態になるか」です。
