「土地を先に契約しても、住宅ローン特約があるなら、ローンが通らなければ必ず手付金も戻ってきますよね？」
結論
住宅ローン特約があるから、どんな場合でも自動的に契約が白紙になる、と考えないことが重要です。
確認するのは、
①どの融資を利用する予定か
②借入予定額
③申込期限
④承認期限
⑤解除できる期限・手続き
⑥特約が適用される条件
です。
契約書に書かれている内容を具体的に確認します。
① 住宅ローン特約とは？
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合に、予定した融資を受けられなかったときの契約の取り扱いを定める特約です。
土地購入では非常に重要な項目です。
② 「ローンが通らなかったら全部OK」ではない
例えば、
どの金融機関へ申し込む？
いくら申し込む？
いつまでに申し込む？
いつまでに承認を得る？
などが契約で具体的に決められている場合があります。
③ 借入予定額を確認
例えば、
土地＋建物で3,500万円借入予定。
なのに、契約書上の融資予定額が違っている。
となれば問題です。
実際の資金計画と契約内容が合っているかを確認します。
④ 土地だけの融資ではなく建物まで考える
注文住宅では、
土地1,000万円。
建物2,300万円。
付帯・諸費用500万円。
総額3,800万円。
というように、土地だけでなく家づくり全体の資金が必要です。
※説明用の例です。
⑤ 土地ローンだけ通っても安心できない
土地購入資金は準備できた。
しかし建物まで含めると資金不足。
では家を完成できません。
そのため土地契約前に、建物を含めた資金計画を作ります。
⑥ 事前審査が通れば本審査も絶対通る？
絶対ではありません。
事前審査と本審査は同じものではありません。
土地・建物・申込内容などについて、本審査で改めて確認されます。
⑦ 契約後に新しく借入れを増やさない
住宅ローン審査中に、
自動車ローン。
カードローン。
その他の借入れ。
などが増えれば、審査へ影響する可能性があります。
⑧ 転職等も影響する可能性
住宅ローン申込み後に勤務状況などが変われば、金融機関へ確認が必要になる場合があります。
土地契約から住宅完成までは時間がかかるため注意します。
⑨ 自分からローン申込みをしなかったら？
契約で定められた融資申込みを行わないなど、買主側の事情によっては、住宅ローン特約を利用できるか問題になる可能性があります。
特約があるから何もしなくても守られるわけではありません。
⑩ 期限を過ぎない
住宅ローン特約には、
融資承認期限。
解除期限。
などが設定される場合があります。
「審査中だからそのうち結果が出るだろう」
と期限を放置しません。
⑪ 不承認が分かったらすぐ相談
予定した融資が受けられないことが分かった場合は、不動産会社・金融機関・住宅会社へ速やかに確認します。
契約上必要な手続きを確認します。
⑫ 別の銀行なら借りられる場合は？
A銀行
→ 不承認。
B銀行
→ 承認。
という可能性もあります。
ただし、
何行まで申し込む必要があるのか、どの金融機関が契約上予定されているのか
などは契約内容によります。
⑬ 金利が高ければ断ってローン特約？
例えば希望金利より高かった。
月々返済が想定より増えた。
という理由だけで住宅ローン特約が使えるとは限りません。
どのような条件で融資不成立と扱われるのか確認します。
⑭ 希望額より少ない承認なら？
3,500万円希望。
↓
3,200万円まで承認。
というケースも考えられます。
この場合の契約上の取り扱いについても事前に確認しておきます。
⑮ 「ローンが通るか」より「返せるか」
審査が通ったから、
土地予算を上げる。
建物オプションを増やす。
という考えには注意します。
住宅ローンは、借りられる額ではなく無理なく返せる額を基準にします。
⑯ 土地契約前に事前審査
土地を本格的に探す段階で、
家づくり総予算。
自己資金。
借入希望額。
毎月返済。
を整理し、必要に応じて住宅ローン事前審査を行っておくと判断しやすくなります。
⑰ 土地特有の条件も金融機関へ伝える
例えば、
私道。
市街化調整区域。
43条関係。
借地。
特殊な権利関係。
などがある場合。
金融機関が物件条件を確認する可能性があります。
土地資料を提示して確認することが重要です。
チェックポイント
- 住宅ローン特約があるか
- 金融機関を確認したか
- 借入予定額を確認したか
- 申込期限を確認したか
- 融資承認期限を確認したか
- 解除期限・方法を確認したか
- 不承認時の扱いを確認したか
- 減額承認時の扱いを確認したか
- 建物まで含めて審査したか
- 土地条件を金融機関へ伝えたか
まとめ
住宅ローン特約では、
「ローンが通らなければ自動的に全部白紙になるから大丈夫」
と考えないこと。
不動産会社には、
「ローン特約はありますか？」だけではなく、「どの金融機関へ、いくら、いつまでに申し込み、どんな結果なら解除でき、いつまでにどの手続きが必要なのか具体的に説明してください」
と確認する。
そして住宅会社・金融機関とは、
土地＋建物＋付帯工事＋外構＋諸費用
まで含めた資金計画を先に作る。
住宅ローン特約は大切な仕組みですが、最も重要なのは「特約があるから安心」ではなく、契約条件を正確に理解してから土地契約をすることです。
