「道路と土地に高低差があります。建物価格は予算内ですが、外構費はかなり高くなるのでしょうか？」
結論
高低差のある土地は、平坦な土地より外構・造成費が増える場合があります。
重要なのは、
土地価格だけではなく、建物へ安全・快適に出入りできる状態までの費用
を土地契約前に確認することです。
特に、
駐車場
＋擁壁・土留め
＋階段
＋スロープ
＋残土・盛土
＋排水
＋フェンス
まで含めて比較します。
① 高低差は何cmある？
まず、
道路より30cm高い。
1m高い。
2m高い。
では必要な工事が違います。
「少し高いですね」という感覚ではなく、高さを測って確認します。
② 駐車場をつくるために土を削ることも
例えば道路より1.5m高い土地。
そのままでは車を停めにくい。
↓
道路と近い高さまで土地を掘削。
↓
駐車スペースを造成。
という計画になる場合があります。
③ 土を削れば残土が出る
掘削した土を敷地内で利用できなければ、
積込み。
運搬。
処分。
が必要になります。
土地価格が安くても、残土処分費まで含めると総額が変わる可能性があります。
④ 土を削ると新しい土留めが必要になることも
駐車場部分だけ土地を低くすると、
住宅部分
→ 高い。
駐車場
→ 低い。
という新しい高低差ができます。
その高低差を安全に処理するため、擁壁・土留め等が必要になる場合があります。
⑤ 既存擁壁があれば使える？
必ず使えるとは限りません。
確認するのは、
構造。
高さ。
状態。
排水。
築造時期。
図面・検査等の資料。
です。
新築計画でそのまま利用できるか、住宅会社・専門家に確認します。
⑥ 玄関まで階段が必要になる
駐車場を道路高さにすると、
駐車場
↓
階段
↓
玄関
という動線になる場合があります。
毎日の買い物や子どもの送迎まで想像します。
⑦ 30代では平気でも老後は？
新築時には、
「階段5段くらい大丈夫」
と思っていても、30年・40年後には負担になる可能性があります。
土地選びでは、
今の暮らし＋老後の暮らし
で考えます。
⑧ スロープをつくれば解決？
スロープは段差解消に有効ですが、緩やかにするには一定の長さが必要になります。
土地面積があっても、
建物。
駐車場。
庭。
との関係で十分なスペースを確保できない場合があります。
⑨ 自転車・ベビーカーも考える
階段しかないアプローチでは、
自転車。
ベビーカー。
キャリーケース。
重い荷物。
などの移動も考える必要があります。
⑩ カーポートにも影響
高低差のある駐車場では、
カーポート柱の施工。
屋根高さ。
建物との取り合い。
なども確認します。
後からカーポートを付ける予定なら、最初から計画しておきます。
⑪ フェンス費用も増えることがある
高低差が大きい土地では、
転落防止。
目隠し。
隣地との境界。
などのため、フェンス等が必要になる場合があります。
⑫ 排水も重要
高い土地から雨水が、
道路。
隣地。
へ流れないように、敷地内の排水計画を考えます。
反対に斜面上側から水が入ってこないかも確認します。
⑬ 久留米では水害との関係も見る
土地が道路より高いことは水害対策上プラスに働く場合があります。
しかし、
高い＝洪水・内水リスクがない
とは限りません。
地域全体のハザード情報は別に確認します。
⑭ 外構100万円で足りる？
高低差の大きい土地で、
「外構予算はどの土地でも100万円」
という決め方は危険です。
擁壁・掘削・残土・階段などが必要なら、土地条件によって大きく変わります。
⑮ 土地契約前に外構概算を出す
建物だけ配置して、
「家は入りました」
で終わらせず、
駐車場＋玄関アプローチ＋擁壁＋フェンス＋排水
まで含めた概算を確認します。
チェックポイント
- 道路との高低差を測ったか
- 駐車場高さを決めたか
- 掘削量を確認したか
- 残土処分を確認したか
- 擁壁・土留めを確認したか
- 階段数を確認したか
- スロープを検討したか
- カーポートを配置したか
- 排水を確認したか
- 外構概算まで出したか
まとめ
高低差のある土地では、
「土地が200万円安いからお得」と土地価格だけで判断しないこと。
住宅会社には、
「家は建てられますか？」ではなく、「駐車場・擁壁・残土・階段・スロープ・フェンス・排水まで完成させると、外構・造成に総額いくら必要ですか？」
と相談する。
高低差のある土地は「土地価格＋高低差を処理する費用」で比較する。
これが購入後の大幅な予算オーバーを防ぐポイントです。
