「久留米市で土地を探しています。ハザードマップに色が付いている土地は、全部避けたほうがいいですか？」
結論
ハザードマップに色が付いている＝絶対に買ってはいけない土地、とは一律に言えません。
ただし久留米で土地を選ぶなら、水害リスクは重要な確認項目です。
見るべきなのは、
想定浸水深
＋浸水の原因となる河川等
＋土地そのものの高さ
＋道路との高低差
＋避難経路
＋建物側でできる対策
です。
「色がある・ない」だけで終わらせず、どの程度の水害を想定している場所なのかまで確認することが重要です。
① まず「何のハザードマップ？」を見る
水害といっても、
河川の氾濫による洪水。
内水氾濫。
土砂災害。
など、原因は一つではありません。
土地の場所に応じて必要な情報を確認します。
② 色だけでなく「想定浸水深」を見る
ハザードマップに色が付いていたら、
何m程度の浸水が想定されているのか
を確認します。
同じ「色付きの土地」でも、想定される浸水条件は同じとは限りません。
③ どの河川の影響なのか？
久留米で洪水リスクを見る場合は、
どの河川等の氾濫を想定した情報なのか
も確認します。
一つの地図だけで判断せず、建築予定地に関係する情報を確認することが重要です。
④ ハザードマップで色がなければ安全？
色がない＝絶対に浸水しない、ではありません。
想定を超える雨。
局地的な大雨。
内水。
排水条件。
土地の微妙な高低差。
などによって、水がたまる可能性も考えます。
⑤ 土地の高さを現地で見る
例えば同じ道路沿いでも、
A土地
→ 道路より30cm高い。
B土地
→ 道路より20cm低い。
なら、大雨時の水の入り方が同じとは限りません。
ハザード情報＋現地の高さ
をセットで確認します。
⑥ 周囲より低くない？
道路だけでなく、
隣地。
周辺住宅。
田畑。
水路。
などとの高さ関係も見ます。
周囲から雨水が集まりやすい地形になっていないか確認します。
⑦ 過去の浸水状況も確認
ハザードマップは将来のリスクを考える重要な資料です。
それに加えて、
過去に周辺でどのような浸水があったのか
を確認することも判断材料になります。
⑧ 道路が冠水すると家が無事でも困る
自宅の床上まで水が来なかったとしても、
前面道路が冠水。
↓
車を動かせない。
↓
避難しにくい。
ということがあります。
敷地だけでなく周辺道路まで見ることが重要です。
⑨ 避難経路を見る
自宅から、
避難場所までどう行く？
途中に低い道路はない？
川・水路を渡る？
などを確認します。
「避難所まで徒歩10分」だけでは十分ではありません。
⑩ 建物側でできる対策も考える
土地条件によっては、
敷地高さ。
建物の地盤面。
基礎高さ。
設備配置。
雨水排水。
などを工夫する方法があります。
⑪ エコキュート・室外機も考える
水害では、
建物内部だけでなく、
エコキュート。
エアコン室外機。
蓄電池。
その他の屋外設備。
への影響も考えます。
設置位置・高さも住宅会社へ相談します。
⑫ 水災補償もセットで考える
土地の水害リスクを把握したら、火災保険の水災補償をどうするかも検討します。
ただし、
保険に入るから土地条件を確認しなくていい
ということではありません。
⑬ 土地価格が安い理由も確認
周辺より土地価格が安い場合でも、水害リスクだけが理由とは限りません。
道路。
形状。
インフラ。
高低差。
などを含め、価格の理由を確認します。
チェックポイント
- 洪水ハザードを確認したか
- 想定浸水深を確認したか
- 関係する河川等を確認したか
- 内水も別に確認したか
- 道路との高低差を確認したか
- 過去の浸水状況を確認したか
- 周辺道路の冠水を考えたか
- 避難経路を確認したか
- 建物側の対策を検討したか
- 水災補償を検討したか
まとめ
久留米市で土地を選ぶなら、
「ハザードマップに色があるか？」だけで判断しないこと。
住宅会社・不動産会社には、
「この土地はハザードマップに入っていますか？」だけではなく、「どの水害で、どの程度の浸水が想定され、土地と道路の高さを踏まえて建物側でどんな対策が必要ですか？」
と確認する。
ハザードマップは土地を落とすための地図ではなく、水害リスクを知って土地選びと建築計画に活かすための情報です。
