「土地情報に『造成済み』と書いてあります。すぐ家を建てられて、造成費もほとんど必要ないと考えていいですか？」
結論
「造成済み」＝住宅を建てるための土地工事がすべて完了している、とは限りません。
土地購入前に、
造成範囲
＋土地の高さ
＋擁壁・土留め
＋給排水
＋地盤
＋残土
＋駐車場
＋外構
まで確認することが重要です。
見るべきなのは、
「造成済みか？」ではなく「希望する家を建てられる状態まで、あといくら必要か？」
です。
① そもそも「造成」とは？
住宅用地では、
土地を平らにする。
盛土・切土をする。
擁壁・土留めを設ける。
道路との高さを調整する。
などの工事が行われる場合があります。
ただし、造成工事の内容は土地によって異なります。
② きれいな更地だから工事不要？
見た目が、
平坦。
草もない。
きれいな更地。
でも、新築時に追加工事が必要になることがあります。
③ 建物を建てる高さが重要
例えば土地全体は平坦でも、
前面道路より低い。
周囲から水が集まりやすい。
という場合。
住宅会社から、
「もう少し建物地盤面を高くしたほうがいい」
と提案される可能性があります。
④ 久留米では「水」を考えて高さを決める
久留米で土地を選ぶなら、造成高さを考えるときも、
洪水
＋内水
＋道路冠水
＋道路との高低差
＋周辺からの雨水
を確認します。
単純に隣家と同じ高さにすればいいとは限りません。
⑤ 道路より低い造成済み土地なら？
造成済みでも道路より低ければ、
追加盛土。
土留め。
排水。
などを検討する可能性があります。
つまり、
造成済み＋追加造成
になるケースも考えられます。
⑥ 擁壁まで完成している？
高低差のある造成地なら、
擁壁。
土留め。
法面。
などを確認します。
既存擁壁がある場合は、新築住宅の計画上そのまま利用できるかも重要です。
⑦ 給排水まで造成工事に含まれている？
造成済みでも、
水道本管は道路まで。
敷地内引込みなし。
下水桝なし。
という可能性があります。
造成とインフラ整備は別に確認します。
⑧ 地盤改良も造成費に入っている？
通常、
造成工事と住宅の地盤対策は分けて考える
必要があります。
造成済みだから地盤改良不要、とは限りません。
⑨ 駐車場はその高さで使える？
建物部分は問題なくても、
駐車場に大きな勾配。
道路から段差。
ということがあります。
毎日の車の出入りまで考えて高さを確認します。
⑩ カーポートも考える
駐車場の高低差や勾配によっては、
カーポート。
アプローチ。
玄関ポーチ。
などの外構計画にも影響します。
⑪ 隣地との高さを見る
自分の土地だけ高い。
または低い。
場合、
土留め。
フェンス。
排水。
などの追加工事が必要になる可能性があります。
⑫ 分譲地なら完成条件を確認
新規分譲地の場合、
道路。
水道。
下水。
境界。
擁壁。
造成高さ。
など、引渡し時にどこまで完成するのかを確認します。
⑬ 「造成費込み」の中身を見る
土地広告や見積りに、
造成費込み
と書かれていても、
どこまで？
追加費用はない？
外構は別？
地盤は別？
を確認します。
⑭ 造成後の高さを図面で確認
可能であれば、
造成計画図。
高低差が分かる図面。
などで、
道路。
敷地。
隣地。
の高さ関係を確認します。
チェックポイント
- 造成済みの範囲を確認したか
- 道路との高さを確認したか
- 隣地との高さを確認したか
- 洪水・内水を確認したか
- 擁壁・土留めを確認したか
- 給排水を確認したか
- 地盤費が別か確認したか
- 駐車場勾配を確認したか
- 外構費を確認したか
- 追加造成費を確認したか
まとめ
「造成済み」の土地では、
「もう土地にお金はかからない」と考えないこと。
住宅会社・不動産会社には、
「造成済みですよね？」ではなく、「希望する建物・駐車場・外構をつくるために、引渡し後に必要な盛土・土留め・排水・給排水・地盤関連工事はいくらありますか？」
と確認する。
造成済みという言葉ではなく、「新築を始められる状態までの残工事」を確認する。
これが土地購入後の追加費用を防ぐポイントです。
