銀行が貸してくれる金額まで住宅ローンを借りても大丈夫？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で注文住宅を建てようと思い、銀行に住宅ローンの相談をしました。

自分たちでは3,000万円程度の借入れを考えていましたが、銀行からは『もっと借りられる可能性があります』と言われました。

借入可能額が増えれば、土地の条件を良くしたり、建物を広くしたりできます。

銀行が貸してくれるということは、その金額なら無理なく返済できるという意味なのでしょうか？

住宅ローンは借りられる限度額まで利用しても大丈夫ですか？」

結論｜「銀行が貸してくれる額」と「家族が無理なく返せる額」は違います

住宅ローンは、銀行が融資してくれる金額いっぱいまで借りることが、必ずしも正しい選択とは限りません。

金融機関は年収、勤務状況、既存の借入れ、返済期間、物件の担保評価などをもとに融資審査を行います。

しかし、住宅ローンの審査に通ることは、今後35年・40年にわたり、家族が余裕を持って暮らせることを保証するものではありません。

家を建てた後には、教育費、車の買替え、固定資産税、保険、住宅設備の交換など、さまざまな費用が必要になります。

特に重要なのは、次の5つです。

• 毎月の手取り収入で無理なく返せるか
• 住宅ローン以外の住居費を確保できるか
• 教育費や車の買替え資金を準備できるか
• 金利上昇や収入減少に対応できるか
• 退職後も含めた完済までの計画があるか

不動産屋の視点では、「いくら借りられるか」よりも、「家を建てた後も安心して生活できる借入額はいくらか」が重要です。

① 銀行の借入可能額はどうやって決まる？

住宅ローンの借入可能額は、金融機関の審査によって決まります。

主な審査項目には、年収、勤続年数、雇用形態、年齢、ほかの借入れ、返済期間、担保となる不動産の条件などがあります。

また、金融機関は住宅ローンの返済額が収入に対してどの程度の割合になるかを確認します。

これを「返済負担率」と呼びます。

ただし、審査方法は金融機関ごとに異なります。

銀行から高い借入可能額を提示されたとしても、その金額を借りることが適切とは限りません。

例えば、同じ年収600万円でも、子どもが3人いる家庭と、夫婦2人の家庭では、将来必要なお金が異なります。

銀行の審査は融資の可否を判断するもの。家族の暮らしに合う予算は、自分たちで確認する必要があります。

② 返済負担率35％なら安心して返済できる？

住宅ローンでは、返済負担率が重要な審査項目になります。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満の場合は総返済負担率30％以下、年収400万円以上の場合は35％以下という基準があります。

ただし、これは融資審査上の条件であって、すべての家庭にとって無理のない返済水準を示すものではありません。

例えば、税込年収600万円の35％は年間210万円、月額では17万5,000円です。

※審査基準を説明するための計算です。この額まで借りられることや、返済が安全であることを示すものではありません。実際にはほかの借入れや審査条件も関係します。

月額17万5,000円の住宅ローン返済が、すべての年収600万円の家庭に適しているわけではありません。

返済負担率は参考にしつつ、実際の生活費と将来の支出から返済額を決めることが重要です。

③ 年収よりも「手取り収入」で考える理由

住宅ローンを返済するお金は、給与から税金や社会保険料などが差し引かれた後の手取り収入です。

そのため、税込年収だけを基準に住宅ローン返済額を決めると、家計に使えるお金を多く見積もってしまう場合があります。

例えば、毎月の手取り収入が35万円の家庭を考えます。

※説明用の架空の家計です。実際の生活費や適正返済額を示すものではありません。

この家庭では、毎月9万円程度を住宅ローン返済に充てる計画が一つの検討案になります。

ただし、収入や支出が毎月変わる場合は、その変動も考慮する必要があります。

借入額は税込年収だけで決めず、手取り収入から生活費と貯蓄を差し引いて考えましょう。

④ 3,000万円と4,000万円では返済額がどれくらい違う？

住宅ローンの借入額を増やすと、希望する住宅を実現しやすくなる場合があります。

しかし、その分だけ毎月の返済額や総返済額も増えます。

例えば、金利年1.5％、35年返済、元利均等返済、ボーナス払いなしで比較します。

※金利が35年間変わらない場合の概算です。実際の商品金利や融資手数料などは含めていません。表示額は丸めています。

借入額を1,000万円増やすと、毎月の返済額は約3.1万円増える計算です。

毎月3万円の違いは、年間では約36万円になります。

この金額を教育費や将来の貯蓄に充てることもできます。

借入額を増やすときは、広くなる家のメリットと、返済額が増える影響を比較しましょう。

⑤ 教育費が増える時期を考えている？

30代で住宅を購入する場合、住宅ローンの返済と子どもの教育費が重なる可能性があります。

住宅購入時には子どもが小さくても、10年後・15年後には進学費用などが必要になるかもしれません。

例えば、子どもが2人いる家庭では、進学する時期が近い場合、まとまった支出が重なることがあります。

銀行の借入可能額が大きくても、将来の教育費まで十分に準備できるとは限りません。

住宅ローンを組む前に、子どもの年齢と教育費が増える時期を整理しておくことが重要です。

住宅予算は現在の生活だけでなく、教育費が増える10年後・15年後の家計でも判断しましょう。

⑥ 久留米・筑後・大木町では車の維持費にも注意

久留米市・筑後市・大木町周辺では、通勤や買い物などに車を利用する家庭もあります。

夫婦で車を2台所有する場合、車検、自動車保険、税金、修理、燃料代、買替え費用などが必要です。

また、住宅購入後に子どもが成長し、家族の車の使い方が変わる可能性もあります。

住宅ローンの借入額を上限まで増やしてしまうと、車の買替え時に貯蓄が不足したり、新たな自動車ローンの負担が重なったりすることが考えられます。

住宅ローンの返済額だけでなく、家族に必要な車の費用まで含めて家計を考えましょう。

⑦ 住宅ローン以外にかかる住居費を忘れない

新築住宅を購入すると、住宅ローン返済以外にも費用が発生します。

例えば、次のようなものです。

• 固定資産税・都市計画税（課税される場合）
• 火災保険・地震保険
• 給湯器やエアコンなどの設備交換
• 外壁・屋根・防水などのメンテナンス
• 突然の修理に備える資金

マンションとは異なり、戸建て住宅には通常、管理組合が決めた修繕積立金の支払いはありません。

その代わり、将来の修繕費を自分たちで準備する必要があります。

また、住宅取得時の税金や諸費用も確認する必要があります。

「毎月の住宅ローン返済額＝住居費のすべて」ではありません。

⑧ 変動金利で借りる場合、金利上昇に対応できる？

変動金利型の住宅ローンは、当初の適用金利が固定金利型より低い場合があります。

しかし、将来の金利が必ず現在と同じ水準で続くわけではありません。

金利が上昇すれば、返済条件や残りの返済期間などによって、住宅ローンの負担が増える可能性があります。

また、返済額の見直しルールは金融機関や商品によって異なります。

借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組んだ場合、金利上昇への対応が難しくなることも考えられます。

住宅ローンを契約する際は、金利が1％、2％上昇した場合のシミュレーションも確認しておきましょう。

現在の低い金利だけで住宅予算を決めず、将来の返済額が増えても暮らせるかを確認することが重要です。

⑨ 共働きの収入をすべて住宅ローンに使ってよい？

共働き世帯では、夫婦の収入を合算して住宅ローンを検討する場合があります。

世帯収入が多くなれば、借入可能額が増える可能性があります。

しかし、住宅ローン返済期間中に出産、育児休業、時短勤務、転職、介護などによって、収入が変化することがあります。

そのため、現在の夫婦の収入が今後も同じ状態で続くという前提だけで資金計画を立てることには注意が必要です。

例えば、夫婦のどちらかの収入が一時的に減った場合に、住宅ローンを返済できるか確認しましょう。

収入減少に備える貯蓄や、支出を調整できる余裕も重要です。

住宅ローンは、世帯収入を最大限使って借りることより、将来の収入変化に対応できることを優先しましょう。

⑩ 銀行に住宅ローン相談をするとき、何を確認する？

金融機関から借入可能額を提示された場合は、その金額だけでなく、返済条件を具体的に確認しましょう。

住宅会社や金融機関には、次のように質問しましょう。

「銀行から提示された借入可能額ではなく、現在の生活費、教育費、車の買替え、将来の収入変化まで考えて、無理なく返済できる借入額を試算してください。」

住宅ローンの借入額を決める前に、家族の生活設計を整理することが重要です。

住宅ローン契約前の最終チェックリスト

• 銀行の借入可能額と返済可能額を区別している
• 毎月の手取り収入を基準にしている
• 食費・生活費・保険・通信費などを把握している
• 子どもの教育費を考慮した
• 車の維持費・買替え費用を考慮した
• 固定資産税や保険料を見込んだ
• 住宅の修繕・設備交換費を準備できる
• 金利上昇時の返済額を確認した
• 収入が減った場合の試算をした
• 退職時点の住宅ローン残高を確認した
• 住宅購入後も貯蓄を確保できる
• 家族が無理なく暮らせる総予算を決めた

まとめ｜住宅ローンは借りられる限度額ではなく、無理なく返せる額で決める

住宅ローンの借入可能額は、金融機関が審査基準に基づいて判断する金額です。

しかし、その金額が、家族の将来の生活まで考えた適正な住宅予算と一致するとは限りません。

住宅購入後には、教育費、車の買替え、固定資産税、保険、住宅の修繕など、さまざまな費用が必要になります。

また、金利上昇や収入減少によって、当初の返済計画が変わる可能性もあります。

家づくりでは、

「銀行はいくらまで貸してくれますか？」

という質問だけでなく、

「家を建てた後も、家族が無理なく生活できる住宅ローンはいくらですか？」

と考えることが重要です。

借りられる額ではなく、安心して返せる額を基準に住宅予算を決めることが、長く暮らせる家づくりにつながります。