家賃と同じ住宅ローン返済額なのに、購入後の生活が苦しくなるのはなぜ？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「現在、久留米市内の賃貸住宅に住んでいて、毎月8万円の家賃を支払っています。

住宅会社から『今の家賃と同じくらいの住宅ローン返済額で新築できます』と言われました。

毎月の支払いが同じなら、賃貸よりも自分の家を持ったほうがよいのではないかと思っています。

しかし、家賃と住宅ローン返済額が同じでも、マイホーム購入後に生活が苦しくなることがあると聞きました。

なぜ毎月の返済額が同じなのに、家計の負担が増えるのでしょうか？」

結論｜住宅ローン返済額と、持ち家に必要な住居費の総額は違います

現在の家賃と住宅ローンの毎月返済額が同じでも、住宅購入後には固定資産税、保険、修繕費、設備交換費などが必要になるため、実際の住居費が増える場合があります。

例えば、家賃8万円と住宅ローン返済額8万円を比較すると、毎月の支払いは同じように見えます。

しかし、持ち家では住宅ローン返済以外の費用も自分たちで負担する必要があります。

一方、賃貸でも管理費、駐車場代、保険料、更新料などが発生する場合があります。

そのため、比較する際には、それぞれの住宅に住むための費用を同じ条件で整理しなければなりません。

特に重要なのは次の5つです。

• 家賃と住宅ローン返済額だけで比較していないか
• 固定資産税・都市計画税を考慮しているか
• 将来の修繕費や設備交換費を積み立てられるか
• 車・教育費・光熱費など生活費全体を比較したか
• 購入後も貯蓄を続けられるか

不動産屋の視点では、「家賃と同じ返済額で建てられるか」ではなく、「住み始めてからの家計全体が無理なく回るか」を確認することが重要です。

① 「家賃と同じ返済額」という説明は間違い？

住宅会社が「家賃と同じくらいの返済額で新築できます」と説明することがあります。

これは、住宅購入の可能性を考えるきっかけとしては分かりやすい比較です。

しかし、その毎月返済額が住宅購入後の住居費すべてを表しているとは限りません。

例えば、家賃8万円の賃貸住宅と、住宅ローン返済額8万円の戸建て住宅を考えます。

見た目の支払い額は同じ8万円です。

しかし、戸建て住宅では、土地や建物の固定資産税、火災保険、住宅設備の交換なども考える必要があります。

また、住宅ローンの返済額は、借入額、金利、返済期間、ボーナス払いの有無によって変わります。

家賃と住宅ローン返済額を比較すること自体は問題ありませんが、それだけで「同じ住居費」と判断しないことが大切です。

② 家賃8万円と住宅ローン8万円を比較すると？

例えば、賃貸住宅と新築戸建て住宅の毎月の住居関連支出を比較します。

次の表は、費用の違いを理解するための仮定の例です。

※説明用の仮定です。実際の税額、保険料、修繕費の目安や地域相場を示すものではありません。賃貸の修繕費0円は通常の建物・設備修繕を貸主が負担する前提で、借主負担の原状回復費用などは別途生じる場合があります。駐車場代・光熱費・更新料などは含めていません。

この例では、家賃と住宅ローン返済額は同じ8万円ですが、住宅関連支出は毎月2.6万円違います。

年間では31.2万円の差になります。

実際には、賃貸の管理費や駐車場代、持ち家の光熱費なども加えて比較する必要があります。

毎月の住宅ローン返済額だけでなく、住宅に住み続けるための費用を含めて比較しましょう。

③ 固定資産税・都市計画税は毎年必要になる

新築住宅を購入すると、土地や建物に対して固定資産税が課税されます。

また、土地の区域によっては都市計画税も関係します。

固定資産税などの税額は、土地や建物の評価額、住宅用地の特例、各種減額措置などによって変わります。

そのため、すべての新築住宅で同じ金額が必要になるわけではありません。

また、新築住宅の固定資産税には、一定の要件を満たす場合の減額措置があります。

減額期間が終了すると、建物部分の税負担が変わる可能性もあります。

注意したいのは、固定資産税が毎月の住宅ローン返済額に含まれているとは限らないことです。

住宅ローン返済とは別に、固定資産税などの支払いに備える必要があります。

④ 新築住宅でも修繕費は必要？

新築住宅は、完成した直後には大きな修繕が必要になる可能性は比較的低いかもしれません。

しかし、住み続けるうちに建物や設備は経年変化します。

例えば、給湯器、エアコン、食洗機、換気設備、外壁、屋根、防水部分などです。

設備によっては、修理や交換が必要になる時期が異なります。

また、住宅会社の保証があっても、すべての故障や経年劣化が無料で対応されるとは限りません。

戸建て住宅では、マンションのように毎月決まった修繕積立金を支払う仕組みがない場合が多いため、自分たちで将来の修繕費を準備することが大切です。

家を建てることだけでなく、10年後・20年後のメンテナンス費まで考えましょう。

⑤ 賃貸と新築戸建てでは保険の負担も違う

賃貸住宅でも、入居時に火災保険などへ加入する場合があります。

一方、戸建て住宅を購入した場合は、建物や家財を対象とする火災保険、必要に応じた地震保険などを検討することになります。

保険料は建物の構造、所在地、補償範囲、保険期間、免責条件などによって異なります。

そのため、住宅ローン返済額が家賃と同じでも、保険に関する支出が同じとは限りません。

また、住宅購入時に複数年分の保険料をまとめて支払う場合でも、将来の更新費用を考慮する必要があります。

保険は購入時の初期費用だけでなく、住み続ける間の支出として確認しましょう。

⑥ 光熱費は新築したら必ず安くなる？

新築住宅では、断熱性能や設備の省エネルギー性能を高めることで、冷暖房などに必要なエネルギーを抑えられる可能性があります。

しかし、新築すれば必ず電気代が安くなるとは限りません。

例えば、賃貸住宅より広い新築住宅に引っ越した場合、冷暖房する面積が増えることがあります。

また、家族の生活時間、冷暖房の設定温度、給湯設備、電気料金などによっても光熱費は変わります。

太陽光発電設備を採用する場合も、発電量、自家消費量、売電条件、初期費用などを含めた検討が必要です。

住宅会社には「高断熱なので電気代が安くなりますか？」だけでなく、「どのような条件で光熱費を試算していますか？」と確認しましょう。

⑦ 久留米・筑後・大木町では駐車場と車の維持費も比較する

賃貸住宅では、家賃とは別に駐車場代が必要になる場合があります。

一方、新築戸建て住宅では、敷地内に駐車場を設けることで、毎月の駐車場賃料が不要になる場合があります。

これは持ち家のメリットの一つです。

ただし、駐車場を整備するための外構工事費や、将来の補修費なども考える必要があります。

また、土地選びによって通勤距離が長くなったり、車の必要台数が増えたりする場合もあります。

例えば、駅に近い賃貸住宅から郊外の新築住宅へ引っ越した結果、車がもう1台必要になる可能性もあります。

住宅費だけでなく、駐車場・車の維持費・通勤費を含めた生活費全体で比較しましょう。

⑧ 教育費が増える時期にも同じ返済額を維持できる？

住宅ローンの返済は長期間続きます。

30代で住宅を購入した場合、返済期間中に子どもの教育費が増える可能性があります。

住宅購入時には月々8万円の返済が無理なく感じられても、10年後・15年後には教育費や車の買替え、住宅設備の交換などが重なるかもしれません。

また、共働き世帯では、育児休業や時短勤務、転職などによって収入が変化する可能性があります。

そのため、家賃と同じ返済額だから安心という判断では不十分です。

住宅ローンの返済額に加えて、今後の貯蓄や教育費を確保できるか確認しましょう。

家を建てた後の家計は、現在だけでなく、10年後・20年後まで考えることが重要です。

⑨ 住宅ローンの金利や返済期間にも注意

住宅ローンの毎月返済額は、借入額、金利、返済期間によって変わります。

例えば、35年返済と50年返済では、同じ借入額でも毎月返済額が異なります。

返済期間を長くすれば毎月の負担を抑えられますが、総利息が増えやすく、退職後まで返済が続く場合があります。

また、変動金利型では、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

そのため、住宅会社から「家賃と同じ月々8万円」という試算を示された場合は、次の点を確認しましょう。

• 住宅ローンの借入額
• 適用金利と金利タイプ
• 返済期間
• ボーナス払いの有無
• 総返済額
• 完済予定年齢

毎月8万円という数字だけでなく、その返済条件が将来も無理のないものか確認しましょう。

⑩ 家賃と住宅ローンは何をそろえて比較すべき？

賃貸住宅と持ち家を比較するときは、どちらの住居費も同じ条件で整理することが重要です。

住宅会社には、次のように質問しましょう。

「今の家賃と同じ住宅ローン返済額という説明ですが、固定資産税・保険・修繕費・駐車場・光熱費まで含めると、毎月の生活費はどう変わりますか？」

できれば、現在の家計と住宅購入後の家計を一覧にして比較しましょう。

住宅購入後も教育費を積み立てられ、急な支出に対応できる資金計画になっているかが重要です。

住宅購入前の最終チェックリスト

• 家賃と住宅ローン返済額だけで比較していない
• 賃貸の管理費・駐車場代を含めて比較した
• 固定資産税・都市計画税の見込みを確認した
• 火災保険・地震保険の費用を確認した
• 将来の修繕費を積み立てる計画がある
• 設備交換費を考慮した
• 光熱費がどう変わるか確認した
• 車の必要台数と維持費を考慮した
• 教育費が増える時期を想定した
• 金利上昇時の返済額を確認した
• 住宅ローンの完済予定年齢を確認した
• 購入後も生活防衛資金を確保できる
• 賃貸と持ち家の長期的な費用を比較した

まとめ｜家賃と同じ返済額でも、住居費まで同じとは限らない

住宅会社から「今の家賃と同じくらいの住宅ローン返済額で新築できます」と説明されることがあります。

しかし、住宅ローンの返済額と、住宅を所有し続けるための費用は同じではありません。

持ち家では、固定資産税、保険、設備交換、外壁や屋根のメンテナンスなど、住宅ローン以外の費用が必要になります。

一方、賃貸住宅にも管理費、駐車場代、更新料などが発生する場合があります。

大切なのは、それぞれの支出を含めて比較することです。

住宅購入を検討するときは、

「家賃と同じ返済額なら買ったほうが得ですか？」

だけではなく、

「住宅を購入した後も、家族の生活費と将来の貯蓄を無理なく確保できますか？」

と確認しましょう。

家賃と住宅ローン返済額の比較は、家づくりの出発点です。最終的には、住まいに必要な総費用と家族の将来の家計を確認して判断することが重要です。