「道路より土地が高ければ、水害にも強そうです。低い土地より安心して買えますか？」
結論
道路より高い土地には、道路から雨水が直接流れ込みにくいなどのメリットが考えられます。
しかし、
道路より高い＝問題のない土地
ではありません。
確認したいのは、
高低差
＋擁壁
＋駐車場造成
＋階段・スロープ
＋残土処分
＋建築費
です。
① まず何m高い？
道路より、
30cm。
1m。
2m。
3m。
では、建築・外構計画が大きく変わります。
「高台だから安心」という言葉だけでなく、実際の高低差を確認します。
② 駐車場をどこにつくる？
敷地が道路より高い場合、
車を道路と同じ高さに停めるために土地を削る。
↓
駐車場をつくる。
という計画になることがあります。
③ 土を削れば残土が出る
土地を掘削すると大量の土が出る場合があります。
その土を敷地内で利用できなければ、
積込み。
運搬。
処分。
などの費用が必要になります。
④ 擁壁が必要になることも
駐車場を掘り下げることで新たな高低差ができれば、土を支える構造が必要になる場合があります。
既存擁壁がある土地なら、その擁壁をそのまま利用できるかも確認します。
⑤ 古い擁壁は特に確認
見た目がきれいだから大丈夫。
ではありません。
確認するのは、
構造。
高さ。
築造時期。
図面・記録。
劣化。
排水。
などです。
⑥ 擁壁をやり直すと総額が変わる
既存擁壁を利用できない場合、
撤去。
掘削。
残土処分。
新設。
などが必要になる可能性があります。
擁壁工事は土地条件によって費用が大きく変わります。
⑦ 玄関まで毎日階段？
道路・駐車場より住宅が高い場合、
駐車場。
↓
階段。
↓
玄関。
という動線になることがあります。
30代では気にならなくても、老後まで考えます。
⑧ ベビーカー・買い物も想像する
子どもを抱っこ。
買い物袋。
ベビーカー。
宅配荷物。
などを持って毎日階段を上る暮らしになる可能性があります。
高低差は景観だけでなく家事・生活動線にも影響します。
⑨ 将来のバリアフリーは？
60代・70代になったとき、
階段が大変。
↓
スロープを作りたい。
と思っても、スロープにはある程度の距離が必要です。
土地購入時から将来のアプローチを考えます。
⑩ 駐車場から玄関まで雨に濡れない？
高低差があると、
カーポート。
階段。
玄関。
の屋根を連続させにくい場合があります。
雨の日の動線も確認します。
⑪ 高い土地でも水害確認は必要
道路より高いからといって、
洪水・内水リスクを確認しなくていいわけではありません。
周辺地形や想定浸水深などは別に確認します。
⑫ 崖・斜面が近い場合は別のリスクも
敷地の高低差が大きい土地では、
崖。
斜面。
造成地。
などが関係する場合があります。
土砂災害関係の区域や建築上の制限なども確認します。
⑬ 外構費まで含めて比較
例えば、
平坦地1,000万円。
高台の土地800万円。
なら高台のほうが200万円安い。
でも、
駐車場造成。
擁壁。
階段。
残土処分。
で300万円追加。
なら総額は逆転します。
※金額は説明用の例です。
チェックポイント
- 道路との高低差を測ったか
- 駐車場位置を決めたか
- 掘削量を確認したか
- 残土処分を確認したか
- 擁壁を確認したか
- 既存擁壁の資料を確認したか
- 玄関までの階段を確認したか
- 将来のバリアフリーを考えたか
- 洪水・内水リスクも確認したか
- 外構まで含めて総額比較したか
まとめ
道路より高い土地は、
「水害に強そうだから良い土地」と高さだけで決めないこと。
住宅会社には、
「高い土地だから安心ですよね？」ではなく、「駐車場をつくるための掘削・残土・擁壁・階段・外構まで含めると、追加費用はいくらで、老後も使いやすい配置にできますか？」
と相談する。
低い土地には低い土地の注意点があり、高い土地には高い土地のコストがあります。
土地選びでは、高低差そのものより「その高低差を安全・快適に処理するために、いくら必要なのか」まで確認することが重要です。
