「検討している土地の周辺で、以前大雨のときに浸水したことがあると聞きました。候補から外すべきですか？」
結論
過去に浸水した＝必ず買ってはいけない、と一律には言えません。
ただし、
いつ
＋なぜ
＋どのくらい浸水したか
＋その後どんな対策がされたか
＋現在の洪水・内水リスクはどうか
まで確認してから判断します。
過去の浸水実績は、土地選びでは重要な情報です。
① 「浸水した」の内容を確認
同じ浸水でも、
道路だけ冠水。
敷地まで浸水。
床下浸水。
床上浸水。
では意味が大きく違います。
「昔水が来たらしい」だけで判断しません。
② いつの水害？
数年前なのか。
数十年前なのか。
を確認します。
その後、
河川改修。
排水施設。
道路整備。
などが行われている可能性もあります。
③ 原因は何だった？
河川の氾濫？
内水？
水路からの越水？
道路冠水？
排水設備の問題？
など、浸水原因を確認することが重要です。
④ 過去に浸水したから現在も同じ？
その後に対策が行われている場合もあります。
一方で、
対策されたから絶対に再発しない。
とも言えません。
現在の情報で改めて評価します。
⑤ ハザードマップと照らし合わせる
過去の浸水状況と、
現在の洪水ハザード。
内水情報。
を比較します。
複数の情報が同じリスクを示しているなら、より慎重に検討します。
⑥ 土地の高さは変わっている？
過去の浸水後に、
造成。
盛土。
道路改良。
などが行われ、現在の高さ関係が変わっている場合があります。
今の現地を確認します。
⑦ 周辺住宅にも対策の跡がない？
例えば、
基礎が高い。
敷地を盛っている。
玄関に段差がある。
設備を高い位置へ置いている。
などは、地域の水害対策を考える参考になります。
⑧ 建物を高くすれば買っていい？
建物の床を高くすることは対策の一つになり得ます。
しかし、
駐車場。
車。
屋外設備。
庭。
前面道路。
まで水害から守れるとは限りません。
⑨ 車の浸水も大きな損害になる
久留米で車2台を所有する家庭なら、
住宅だけでなく車の避難方法
も考えておきます。
大雨時に車を安全な場所へ移動できるか確認します。
⑩ 避難できる土地か
大雨時に、
避難場所まで安全に行ける？
道路が先に冠水しない？
夜でも移動できる？
を確認します。
⑪ 水災補償も具体的に確認
過去に浸水履歴がある地域なら、
火災保険の水災補償についても具体的に見積りを取ります。
補償条件。
免責。
家財。
なども確認します。
⑫ 土地価格との比較は慎重に
例えば、
周辺相場1,000万円。
検討土地700万円。
という場合。
※説明用の例です。
300万円安くても、その差額だけで水害リスクを受け入れていいとは限りません。
⑬ 「安いから水害リスクを我慢」は違う
水害は、
建物修繕。
家財。
車。
避難。
仕事。
生活再建。
など、お金だけでは測れない影響があります。
価格差だけで判断しません。
⑭ 一方で過去の浸水だけで即除外もしない
浸水原因が明確。
その後対策済み。
現在の土地高さも確認。
建物側でも十分な対策が可能。
という場合も考えられます。
事実を整理して判断することが重要です。
チェックポイント
- いつ浸水したか
- 浸水原因を確認したか
- 道路・敷地・床上等の範囲を確認したか
- その後の対策を確認したか
- 現在の洪水ハザードを確認したか
- 内水リスクを確認したか
- 土地の高さを確認したか
- 車の避難方法を考えたか
- 避難経路を確認したか
- 水災補償を確認したか
まとめ
過去に浸水した土地では、
「一度浸水したから絶対ダメ」でも、「昔の話だから大丈夫」でもありません。
住宅会社・不動産会社には、
「過去に浸水したことがありますか？」だけではなく、「いつ・何が原因で・どこまで浸水し、その後どんな対策が行われ、現在はどんなリスクが残っていますか？」
と確認する。
そして、
過去の浸水
＋現在のハザード
＋土地の高さ
＋建物対策
＋避難
＋保険
までセットで判断する。
水害リスクは「ある・ない」の二択ではなく、「どこまで理解し、どこまで備えられるか」で土地を判断することが重要です。
