「親が亡くなった後も土地の名義を変えていません。このまま建替えできますか？」
まず確認したいのは、
現在、土地の登記名義が誰になっているか
です。
亡くなった親や祖父母の名義のままなら、
建替えを進める前に相続関係を整理する必要があります。
特に、
住宅ローン。
解体。
新築建物の登記。
などを進めるうえで、土地の権利関係は非常に重要です。
相続登記とは？
土地や建物の所有者が亡くなり、その不動産を相続した場合に、
亡くなった人から相続した人へ登記名義を変更する手続き
です。
「家族の中では自分が相続したことになっている」
だけでは、登記上の名義は変わりません。
相続登記は義務化されている
2024年4月1日から、
相続登記の申請は義務化されています。
原則として、不動産を相続したことを知った日などから一定期間内に申請する必要があります。
過去に発生した相続についても対象になるため、古い名義の土地は早めに確認することが重要です。
「固定資産税を払っているから自分の土地」は違う
例えば、
父親が亡くなった。
その後10年間、自分が固定資産税を払っている。
だから、
「もう自分の土地でしょう」
と思うかもしれません。
でも、
税金を払っていることと、登記上の所有者は別の問題
です。
まず登記事項を確認
建替えを考えたら、
土地。
既存建物。
両方について、
誰名義？
共有者は？
抵当権等は？
を確認します。
次に相続人を確認
亡くなった人の、
配偶者。
子ども。
その他の相続関係者。
などを確認します。
長期間相続登記をしていない場合、当初の相続人が亡くなっていて、さらにその相続人が関係してくることもあります。
放置期間が長いほど複雑になる可能性
例えば、
祖父名義。
↓
祖父死亡。
↓
父も死亡。
↓
現在は孫が建替え希望。
となれば、相続関係を順番に確認する必要があります。
関係者が増えるほど、手続きに時間がかかる可能性があります。
相続人が複数なら？
例えば父親が亡くなり、
母。
長男。
長女。
が相続人。
でも、
「長男が住んでいるから長男の土地」
と自動的に決まるわけではありません。
遺言の有無や遺産分割等を確認します。
建替え直前に始めない
新築契約。
↓
住宅ローン。
↓
仮住まい契約。
↓
解体予定。
↓
相続登記未了が判明。
では、全体スケジュールへ影響する可能性があります。
相続登記は建替えの初期段階で確認
します。
住宅ローンにも関係する
新築住宅で住宅ローンを利用する場合、
土地の所有関係。
担保。
新築建物の名義。
などを金融機関が確認します。
相続関係が整理されていない土地では、融資手続きに影響する可能性があります。
解体する建物の名義も忘れない
土地は父名義へ変更済み。
でも、
古い建物は祖父名義のまま。
というケースもあります。
だから、
土地だけでなく既存建物も確認
します。
「先に解体してから相続登記」は避ける
家が古いから、
とりあえず解体。
↓
土地だけになってから相続整理。
という順番ではなく、
名義・相続関係を確認してから解体
することが重要です。
誰へ相談する？
相続登記については、
司法書士等へ相談
する方法があります。
相続税など税金が関係する場合は、
税理士等への確認も必要になることがあります。
相続税がかからなくても登記は必要？
ここは混同しやすいところです。
相続税がかからなかった。
↓
相続手続きも不要。
ではありません。
相続税と相続登記は別の手続き
として考えます。
必要書類を集める時間も考える
相続登記では、戸籍関係書類などが必要になる場合があります。
相続関係が複雑なら、必要な確認や書類収集にも時間がかかります。
建替え工程に余裕を持たせます。
よくある失敗例
「親が亡くなってから自分がずっと住んでいるから問題ない」
と思っていた。
建替えの住宅ローン手続きで登記を確認。
土地は亡くなった親名義のまま。
さらに兄弟との相続整理も必要だった。
「住宅会社を決める前に相続登記を確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 土地の登記名義を確認したか
- 建物の登記名義を確認したか
- 名義人が存命か
- 相続人を確認したか
- 遺言の有無等を確認したか
- 遺産分割等が必要か
- 相続登記が済んでいるか
- 住宅ローンへの影響を確認したか
- 解体前に名義を確認したか
- 必要なら司法書士等へ相談したか
まとめ
相続登記をしていない土地では、
建替えを進める前に権利関係を整理することが重要です。
順番は、
登記確認
↓
相続人確認
↓
必要な相続手続き
↓
相続登記
↓
住宅ローン等の確認
↓
解体・新築
です。
住宅会社へ、
「親名義の土地ですが建替えできますか？」だけではなく、「土地と建物の登記を確認して、建替え前に必要な名義整理を教えてください」
と相談する。
建替えでは、古い家だけでなく古い名義も整理する。
これが相続登記で建替えを止めないためのポイントです。
