「今まで何十年も家が建っていた土地なら、建替えで地盤改良は必要ないですよね？」
ここは誤解されやすいポイントです。
今まで家が建っていた土地でも、新しい家で地盤補強が必要になる可能性はあります。
「40年間家が建っていた」
ことだけで、
新しい住宅に対して地盤が問題ないとは判断できません。
なぜ建替えでも地盤を確認するの？
新しい家は、
建物の位置。
大きさ。
重さ。
基礎。
構造。
が今の家と変わる可能性があります。
そのため、新しい建築計画に合わせて地盤の状況を確認します。
建物位置が変われば条件も変わる
例えば既存住宅は、
敷地の北側。
新居は、
南側へずらして建築。
という場合。
今まで建物が載っていなかった場所へ、新しい基礎が載る可能性があります。
平屋にすると建物面積が広がることも
既存住宅
→ 2階建て
建替え
→ 平屋
なら、建築面積が大きくなることがあります。
これまで庭だった部分まで建物が広がれば、その部分の地盤も重要になります。
解体後に地盤調査する場合もある
既存住宅があると、建物下の必要な位置を調査しにくい場合があります。
そのため、
解体。
↓
地盤調査。
↓
結果確認。
という流れになるケースがあります。
つまり契約時に金額が確定しないことも
建替えでは、
新築契約時点では既存住宅が残っている。
↓
解体後に地盤調査。
↓
必要な対策が判明。
ということがあります。
だから、
地盤関連費を最初から0円で資金計画しない
ことが重要です。
地盤改良＝必ず必要ではない
もちろん調査の結果、
計画する住宅に対して必要な地盤性能が確認できれば、追加の地盤補強が不要になる場合もあります。
重要なのは、
必要か不要かを調査結果に基づいて判断すること
です。
地盤対策にも種類がある
地盤の状態や建物計画などによって、採用する工法は変わります。
そのため、
「地盤改良は一律○万円」
とは言えません。
必要になった場合は、
なぜ必要なのか。
どの工法なのか。
どの範囲なのか。
を確認します。
昔の地盤改良が残っていたら？
既存住宅で、
杭。
地盤補強。
などが施工されている場合もあります。
それを新しい建物でそのまま利用できるとは限りません。
新しい建物配置・基礎計画との関係を確認する必要があります。
解体時にも情報を確認する
古い図面。
地盤調査資料。
基礎図。
施工記録。
などが残っているなら、住宅会社へ見せます。
過去の情報は参考になります。
土地の履歴もヒントになる
昔、
田んぼ。
池。
谷。
盛土。
造成地。
だった。
など、土地の履歴が参考になることもあります。
ただし、地歴だけで地盤改良の要否を決めるのではなく、実際の調査と合わせて判断します。
擁壁・高低差がある土地は別の確認も
地盤だけでなく、
古い擁壁。
崖。
高低差。
などがある場合は、建築計画に追加検討が必要になる可能性があります。
予算はどう考える？
一番避けたいのは、
建物。
解体。
外構。
家具。
に予算を全部使い、
解体後、
「地盤対策が必要です」
となること。
建替えでは、
地盤調査結果が出るまで一定の予備費を残す
考え方が重要です。
「地盤改良費込み」の意味を確認
住宅会社から、
「地盤改良込み」
と言われた場合も、
上限は？
対象工法は？
追加になる条件は？
を確認します。
「込み」という言葉だけで判断しないことです。
よくある失敗例
「40年間家が建っていたから地盤は大丈夫」
と思い、地盤費用を0円で資金計画。
解体後に調査。
新しい建物計画では地盤対策が必要と判断された。
「必要かどうか分からない費用だからこそ、最初から予備費を考えておけばよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 新しい建物位置を確認したか
- 平屋などで建築面積が変わるか
- 地盤調査をいつ行うか
- 解体前に調査できるか
- 解体後の調査になるか
- 過去の地盤資料が残っているか
- 既存杭等があるか
- 土地の履歴を確認したか
- 地盤費用の予備費を考えたか
- 「地盤改良込み」の条件を確認したか
まとめ
建替えでは、
「今まで家が建っていた＝地盤改良不要」ではありません。
新しい家の、
位置。
大きさ。
構造。
基礎。
などに合わせて確認する必要があります。
住宅会社へ、
「今まで家が建っていたから地盤改良はいりませんよね？」ではなく、「地盤調査はいつ行い、必要になった場合はいくらまで資金計画に見込んでおけばいいですか？」
と確認する。
そして、
結果が出るまで予算を使い切らない。
建替えでは、
「必要かどうか分からない費用」を最初から無視しないこと。
これが地盤費用で予算オーバーを防ぐポイントです。
