「昔は田んぼだった土地なので、地盤が弱くて家を建てないほうがいいですか？」
結論
昔が田んぼ・畑だったという理由だけで「家を建ててはいけない土地」とは判断できません。
ただし、
過去の土地利用
＋造成方法
＋盛土
＋地盤調査
＋周辺地形
＋排水・水害リスク
を確認することが重要です。
そして、
「元田んぼ＝必ず地盤改良」でも「造成済みだから絶対大丈夫」でもありません。
① 元田んぼなら何を確認する？
まず、
いつまで田んぼだった？
いつ造成した？
どのくらい盛土した？
どんな方法で造成した？
などを確認します。
② 地盤の強さは土地履歴だけでは決められない
田んぼだった。
↓
地盤が弱い。
↓
必ず地盤改良。
と一律には判断できません。
最終的には、建物計画に応じた地盤調査等によって判断します。
③ 逆に昔から宅地なら絶対安心？
これも違います。
昔から住宅が建っていた土地でも、
盛土。
造成。
地層。
建物条件。
などによって確認が必要です。
④ 盛土の厚さも重要
田んぼを宅地にするため、
土を入れて高さを上げている場合があります。
その盛土が、
いつ。
どのように。
施工されたのか。
を確認できれば判断材料になります。
⑤ 造成直後の土地は？
新しく造成された分譲地だから危険という意味ではありません。
ただし、
造成方法。
地盤。
排水。
擁壁。
など、宅地としてどのように整備されているか確認します。
⑥ 地盤改良費を予算に入れる
土地購入時点では、建物配置等が確定しておらず、地盤改良の要否や費用が確定していない場合があります。
そのため、
地盤改良費を0円前提にして総予算を組まない
ことが重要です。
⑦ 周辺住宅も見る
近隣住宅の、
基礎高さ。
敷地の高さ。
造成状況。
などは参考になります。
ただし、
隣家が地盤改良した・しなかったから、自分の土地も同じ
とは限りません。
⑧ 久留米では地盤だけでなく水も見る
元田んぼの土地で特に確認したいのが、
水害・排水
です。
土地の高さ。
道路との高低差。
周囲の地形。
洪水。
内水。
などを確認します。
⑨ 「田んぼだから水害に遭う」とも限らない
過去が田んぼだったことだけで、現在の浸水リスクを断定することはできません。
造成後の高さや周辺排水環境も変化している可能性があります。
現在のハザード情報＋現地条件で判断します。
⑩ 雨の日にも見てみる
気になる土地なら、
雨の後に水が残っていない？
道路に水がたまっていない？
側溝は流れている？
などを確認します。
⑪ 古い地図・航空写真も参考になる
過去の地形図や航空写真などを確認すると、
以前は田？
池？
水路？
宅地？
など、土地の履歴を知る手掛かりになります。
⑫ 農地なら「地盤」と別に農地転用を確認
現在も登記・現況等で農地として扱われている土地の場合は、
農地転用等の手続きが必要になる可能性
があります。
「家が建ちそうな空き地」に見えるだけでは判断できません。
⑬ 農地転用できればすぐ建てられる？
農地関係の手続きだけでなく、
都市計画。
接道。
給排水。
造成。
建築制限。
なども確認します。
農地転用＝住宅建築がすべて確定する、という意味ではありません。
チェックポイント
- 過去の土地利用を確認したか
- 造成時期を確認したか
- 盛土を確認したか
- 地盤調査を予定しているか
- 地盤改良費を予算化したか
- 道路との高低差を確認したか
- 洪水・内水を確認したか
- 排水状況を確認したか
- 農地転用の要否を確認したか
- 接道・建築条件も確認したか
まとめ
田んぼ・畑だった土地では、
「元田んぼだから危険」と決めつけないこと。
住宅会社・不動産会社には、
「昔田んぼだったけど大丈夫ですか？」だけではなく、「土地履歴・造成・盛土・地盤・洪水・内水・排水まで確認し、住宅を建てるために必要な追加費用を教えてください」
と相談する。
土地選びでは、
過去の土地利用を知る。
現在の地盤・水害条件を確認する。
必要な対策費まで把握する。
この3つをセットで考えることが重要です。
