「気になる土地の所有者が1人ではなく、兄弟など複数人の共有名義になっています。普通に購入できますか？」
結論
共有名義の土地だから買ってはいけないわけではありません。
ただし売買では、
誰が所有者なのか
＋それぞれの持分
＋共有者全員の売却意思
＋抵当権等の権利関係
＋相続登記の状況
＋境界
を確認することが重要です。
特に、
「代表者1人と話がまとまっているから大丈夫」
と考えないことがポイントです。
① 共有名義とは？
例えば1つの土地を、
父 1/2。
長男 1/4。
長女 1/4。
というように、複数人で所有している状態があります。
※割合は説明用の例です。
② 共有者全員が売る意思を持っている？
土地全体を売買するなら、共有者全員の意思確認が重要になります。
一人が、
「私は売りたくない」
となれば、予定どおり土地全体を購入できない可能性があります。
③ 「兄が代表して話しています」だけでは判断しない
家族内で、
「兄に全部任せています」
と言われても、登記上の所有者・持分を確認します。
土地取引では、
誰が正式な所有者なのか
が重要です。
④ 登記事項を確認
確認するのは、
所有者。
持分。
抵当権。
その他の権利。
などです。
不動産会社等から説明を受けます。
⑤ 相続した土地では特に確認
例えば祖父名義の土地を、
父。
叔父。
叔母。
などが相続する予定。
でも相続登記等が整理されていない。
という場合があります。
⑥ 「相続人の一人から買ってください」と言われたら？
土地の権利関係が整理されていない状態なら慎重に進めます。
誰が売主になるのかを明確にしてから契約を検討します。
⑦ 相続人が多いと時間がかかる場合も
相続が何世代にもわたっている土地では、関係者が多くなる場合があります。
家づくりのスケジュールに影響しないか確認します。
⑧ 抵当権等も確認
共有名義とは別に、土地へ抵当権等が設定されている場合があります。
引渡し時にどのような状態になるのかを確認します。
⑨ 境界も確認
長期間家族で所有していた土地では、
境界杭がない。
測量図が古い。
隣地との境界が曖昧。
という可能性もあります。
共有名義だけでなく境界も確認します。
⑩ 土地の一部だけを買う場合はさらに注意
例えば、
「100坪の土地のうち50坪だけ売ります」
という場合。
分筆。
接道。
給排水。
境界。
建築条件。
などを確認します。
⑪ 分筆後に接道できる？
元の土地では道路に十分接していても、分割方法によっては購入部分の接道条件が変わります。
分筆後の土地で住宅を建築できるか
を確認します。
⑫ 給排水も分けられる？
親族所有の広い土地を分割する場合、
水道。
下水。
雨水。
などが既存住宅と共有状態になっていないか確認します。
⑬ 契約を急がない
「共有者の一人が遠方なので、とりあえず契約だけ」
など、権利関係が未整理の状態で進めるのは慎重にします。
チェックポイント
- 登記上の所有者を確認したか
- 共有者の人数を確認したか
- 持分を確認したか
- 全員の売却意思を確認したか
- 相続登記等を確認したか
- 抵当権等を確認したか
- 境界を確認したか
- 分筆の有無を確認したか
- 分筆後の接道を確認したか
- 給排水を確認したか
まとめ
共有名義の土地では、
「家族みんな売ると言っているから大丈夫」で契約しないこと。
不動産会社には、
「所有者は誰ですか？」だけではなく、「登記上の共有者・持分・売却意思・相続・抵当権・境界まで整理され、問題なく所有権を取得できる状態ですか？」
と確認する。
土地選びでは、土地そのものを見るだけでなく「誰が、どんな権利で所有している土地なのか」まで確認することが重要です。
