「建替えを考えていますが、住宅会社だけでなく司法書士にも相談した方がいいですか？」
すべての建替えで、最初から司法書士への相談が必要とは限りません。
ただし、
土地が親名義。
祖父母名義のまま。
相続登記をしていない。
兄弟との共有名義。
既存住宅ローンがある。
などの場合は、
建替えを進める前に司法書士等へ相談した方がいいケースがあります。
特に50代・60代の建替えでは、
「建物」より先に「土地・名義」を整理する必要があるケース
が少なくありません。
まず土地・建物の名義を確認
最初に、
土地は誰名義？
今の建物は誰名義？
を確認します。
例えば、
土地
→ 父親
建物
→ 亡くなった祖父
というケース。
この状態で、
「自分が建替えます」
と簡単に進めない方がいい場合があります。
司法書士は何を相談する専門家？
建替えで司法書士が関係しやすいのは、
相続登記。
所有権に関する登記。
抵当権に関する登記。
名義変更。
などです。
案件によって必要な手続きは異なります。
相続登記をしていない場合
亡くなった親。
祖父母。
の名義のままなら、相続関係を整理する必要があります。
建替え契約をしてからではなく、その前に確認
しておくことが重要です。
共有名義なら？
土地が、
兄弟共有。
親子共有。
夫婦共有。
の場合。
誰が新しい家を建てる？
住宅ローンは誰？
担保は？
将来土地をどうする？
などを整理します。
住宅ローンでも登記が関係する
住宅ローンを利用する場合、
抵当権設定などの登記手続きが関係することがあります。
さらに現在の住宅ローンが残っているなら、
既存の抵当権等についても確認が必要です。
「住宅ローン完済済み」でも確認
住宅ローンは完済した。
でも登記事項を確認すると、
抵当権の登記が残っている。
というケースもあります。
完済と登記上の状態は分けて確認します。
建物滅失登記は司法書士？
ここは少し整理が必要です。
古い建物を解体した後の、
建物滅失登記
や、新築建物の表題に関する登記は、土地家屋調査士が関係する分野です。
一方、
所有権や抵当権等に関する登記では、司法書士が関係します。
登記なら全部同じ専門家というわけではありません。
住宅会社が手配してくれる場合もある
建替えを扱う住宅会社なら、
司法書士。
土地家屋調査士。
などと連携している場合があります。
その場合、
自分で一から探さなくても相談できることがあります。
でも「全部住宅会社にお任せ」で終わらない
大切なのは、
何の登記を、誰へ、いつ依頼するのか
を自分たちも把握しておくことです。
見積りに、
登記費用一式。
としか書かれていない場合は、内容を確認します。
建替え前に登記事項を取って確認
おすすめは、
建替え相談の初期段階で、
土地。
建物。
の登記事項を確認することです。
これだけでも、
所有者。
共有持分。
抵当権等。
などが分かります。
親名義なら将来の相続も相談
土地は80代の父親名義。
新しい家は50代の息子名義。
という場合。
今回建てられるかだけでなく、
父親が亡くなった後、その土地をどうするのか
まで考えておくことが重要です。
名義を変えれば解決？
「それなら父から自分へ土地名義を変えればいい」
と考えるかもしれません。
でも、
贈与。
売買。
相続。
によって税金や手続きが変わります。
登記だけ変更して終わりではありません。
税金が関係するなら税理士とも連携
司法書士へ、
「この名義にできます」
と確認。
でも、
その変更で贈与税等がどうなる？
は税務の問題です。
必要に応じて税理士等とも連携します。
家族間の争いがある場合は？
相続人同士で、
土地を誰が取得するか揉めている。
遺産分割で争いがある。
という場合には、司法書士だけではなく弁護士への相談が必要になることもあります。
内容によって専門家を使い分けます。
いつ相談するのがいい？
おすすめは、
住宅会社と契約する前。
少なくとも、
解体。
住宅ローン本申込み。
などを進める前には、土地・建物の権利関係を確認します。
よくある失敗例
住宅会社と、
間取り。
見積り。
住宅ローン。
を進めた。
いよいよ解体という段階で登記を確認。
土地は父親名義。
建物は亡くなった祖父名義。
相続整理が必要と判明。
「間取りを考える前に司法書士へ確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 土地の名義を確認したか
- 建物の名義を確認したか
- 相続登記が済んでいるか
- 共有名義ではないか
- 抵当権等を確認したか
- 既存ローンを確認したか
- 新築建物の名義を決めたか
- 将来の相続を考えたか
- 土地家屋調査士が必要な手続きも確認したか
- 契約・解体前に専門家へ相談したか
まとめ
建替え前に司法書士等へ相談した方がいいのは、
名義・相続・抵当権などに確認事項がある場合
です。
特に、
親名義
祖父母名義
相続登記未了
共有名義
住宅ローン残債あり
なら、早めに確認します。
住宅会社へ、
「司法書士は最後の登記のときでいいですか？」ではなく、「契約前に土地・建物の名義と担保関係を確認して、必要な専門家につないでください」
と相談する。
建替えでは、家を壊してから権利関係を整理するのではなく、権利関係を整理してから家を壊す。
これがスムーズな建替えのポイントです。
