「今住んでいる家の住宅ローンがまだ残っています。それでも建替えできますか？」
結論からいうと、
住宅ローンが残っていても、建替えできる可能性はあります。
ただし、
残っている住宅ローンをそのままにして、新しい住宅ローンを普通に追加すればいい
という単純な話ではありません。
最初に確認したいのは、
現在の住宅ローン残高と、土地・建物に設定されている抵当権などの状況
です。
まず住宅ローン残高を確認する
最初に、
あと何年返済？
残高はいくら？
毎月返済はいくら？
金利は？
を確認します。
例えば、
既存住宅ローン残高500万円。
新しい建替え資金2,500万円。
なら、
今ある500万円をどうするのか
を考える必要があります。
※金額は説明用の例です。
既存ローン＋新しい建替え費用で考える
建替えでは、
新しい家の建築費だけを見るのではなく、
既存住宅ローン残高＋新しい建替え費用
を含めた資金計画が必要になります。
さらに、
解体。
仮住まい。
引っ越し。
外構。
諸費用。
などもあります。
まず現在の金融機関へ相談
住宅ローンが残っているなら、
建替えを決める前に、
現在住宅ローンを借りている金融機関へ相談
します。
「今の家を解体して、新しい住宅へ建替えたい」
と伝えます。
なぜ金融機関への相談が必要？
住宅ローンでは、土地・建物に抵当権が設定されている場合があります。
その建物を解体するなら、金融機関との調整が必要になることがあります。
だから、
住宅会社と間取りを決めてから銀行へ行くのではなく、早い段階で確認する
ことが重要です。
残債を一括返済する方法
預貯金などで、
既存住宅ローンを完済。
↓
建替え用に新しい住宅ローン。
という方法が可能なケースもあります。
ただし、
残債を返すために手元資金を減らしすぎない
ことが重要です。
新しい融資へまとめられるケースも
金融機関や商品によっては、
既存住宅ローン残高と新しい建替え資金について、まとめた形で相談できる場合があります。
ただし取扱いは金融機関ごとに異なります。
「建替えだから必ず一本化できる」わけではありません。
二重ローン状態にならない？
現在の住宅ローン。
＋
新しい住宅ローン。
を同時に返す期間が発生するのか。
既存残債をどう処理するのか。
これは金融機関の融資方法によって変わります。
建替え前に、
資金の流れを時系列で確認
します。
50代・60代は特に慎重に
例えば55歳。
既存ローン残高あり。
さらに建替えローン。
となれば、借入総額が大きくなる可能性があります。
重要なのは、
建替えできるかではなく、建替え後も無理なく返済できるか。
です。
既存ローンを返すために退職金を使う？
「あと500万円だから退職金で返そう」
という考え方もあります。
でも退職金は、
老後生活。
医療。
介護。
車。
住宅修繕。
にも使う可能性があります。
土地の担保評価も関係する
建替えでは、すでに土地を所有している場合があります。
金融機関は、
土地。
新しい建物。
借入希望額。
収入。
完済年齢。
などを総合的に確認します。
団信も改めて確認
新しい住宅ローンを利用する場合、団体信用生命保険の加入条件等を確認します。
以前住宅ローンを組めたから、
今回も同じ条件で利用できるとは限りません。
年齢や健康状態も変わっているため、早めの確認が重要です。
「建替えできます」と言われても総返済を見る
例えば、
既存残債500万円。
建替え関連2,500万円。
合計3,000万円相当の資金が必要。
金融機関から融資可能と言われた。
でも、
毎月返済。
完済年齢。
退職後の返済。
まで問題ないかは別です。
よくある失敗例
住宅会社と建替え計画を進め、
間取り。
建築費。
まで決定。
その後、金融機関へ相談。
そこで初めて、
既存住宅ローン。
抵当権。
新しい融資。
の調整が必要だと分かった。
「建替えを考えた最初の段階で、現在の金融機関へ相談すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 既存住宅ローン残高を確認したか
- 毎月返済額を確認したか
- 残り返済期間を確認したか
- 抵当権等の状況を確認したか
- 現在の金融機関へ相談したか
- 一括返済する場合の資金を確認したか
- 新しい融資方法を確認したか
- 団信の条件を確認したか
- 完済年齢を確認したか
- 退職後の家計をシミュレーションしたか
まとめ
住宅ローンが残っていても、
建替えできる可能性はあります。
でも最初にすることは、
新しい家の間取りを決めることではありません。
まず、
今の住宅ローンはいくら残っている？
土地・建物の担保関係は？
既存ローンをどう処理する？
新しい建替え資金をどう借りる？
を整理する。
金融機関へ、
「住宅ローンが残っていますが建替えできますか？」だけではなく、「既存ローン残高と新しい建替え資金を合わせて、完済までの資金計画をつくってください」
と相談する。
古い住宅ローンを整理してから、新しい住宅ローンを考える。
これがローン残債のある建替えで重要なポイントです。
