「建替えは家を建てるだけですよね。税理士に相談するようなこともあるんですか？」
建替えの内容によっては、
税理士等へ事前に相談した方がいいケースがあります。
特に、
親から資金援助を受ける。
親名義の土地に子どもが建てる。
夫婦で建築費を負担する。
相続した土地を使う。
土地・建物の名義を変更する。
という場合です。
重要なのは、
お金を動かしてから相談するのではなく、動かす前に確認すること。
です。
普通の建替えなら必ず税理士が必要？
必ずではありません。
例えば、
自分名義の土地。
自分名義の家。
自分の資金・住宅ローンで建替え。
という比較的シンプルなケースなら、個別の税務相談が必要ない場合もあります。
でも50代・60代では複雑になりやすい
例えば、
土地は親から相続。
建築費の一部は親から援助。
夫婦の預貯金も使う。
住宅ローンも利用。
というケース。
この場合、
誰がいくら出して、誰の名義にするか
が重要になります。
親から資金援助を受ける場合
例えば、
親から、
「建替えに1,000万円出してあげる」
と言われた。
ありがたい話ですが、
その資金移動が贈与に該当する可能性があります。
※金額は説明用の例です。
住宅取得資金に関する制度もある
住宅取得のための資金贈与については、その時点の制度・条件によって税制上の特例等を利用できる場合があります。
ただし、
贈与者。
受贈者。
住宅性能。
期限。
申告。
などの要件があります。
「非課税だから何もしなくていい」ではない
税制上の特例を利用する場合でも、申告や必要書類が求められることがあります。
制度を使える＝手続き不要
ではありません。
夫婦で建替える場合も注意
例えば、
夫が2,000万円。
妻が1,000万円。
負担。
それなら建物持分をどうする？
という問題があります。
※金額は説明用の例です。
資金負担と所有割合を見る
夫が建築費を全額負担。
↓
建物は夫婦50％ずつ。
とした場合など、
実際の資金負担と所有割合によって税務上の確認が必要になる可能性があります。
「夫婦だから関係ない」と考えない
夫婦間でも、財産を移転すれば税務上の論点が生じることがあります。
建物名義を決める前に、
誰が自己資金を出す？
誰がローンを借りる？
を整理します。
親名義の土地を子ども名義にする場合
「建替えを機会に、父親の土地を自分名義にしよう」
というケース。
方法として、
贈与。
売買。
将来の相続。
などがあります。
どれが適切かによって税負担等が変わる可能性があります。
「とりあえず贈与」は避ける
建替えしやすそうだから、
親から土地を贈与。
その後、
「税金はいくら？」
と確認する。
この順番では遅い場合があります。
名義変更前に税務面を確認
します。
相続した土地なら？
相続した土地を使って建替える場合も、
取得時期。
名義。
相続税。
将来の売却。
など、状況によって税務上の確認が必要になる場合があります。
二世帯住宅ならさらに確認
土地
→ 親
建物
→ 親子共有
建築費
→ 親と子
住宅ローン
→ 子
というケース。
誰がいくら出して、どの割合で所有するかを整理します。
税理士と司法書士は相談内容が違う
大まかには、
司法書士等
→ 名義・登記
税理士等
→ 贈与税・相続税など税務
という違いがあります。
建替えでは両方が関係することもあります。
住宅ローン控除も確認
住宅ローン控除について、
自分の場合どうなる？
夫婦で借りた場合は？
所有割合は？
など、税務面を詳しく確認したい場合は専門家へ相談します。
固定資産税などもある
建替え後は新築建物として固定資産税等が関係します。
また、新築住宅には一定の要件で軽減措置が適用される場合があります。
建替え後の住居費として考えます。
税制は変わる
ここは非常に重要です。
住宅関連税制は改正されることがあります。
昔、
兄が家を建てたとき。
自分が30年前に建てたとき。
と同じ制度とは限りません。
建替える時点の制度で確認
します。
インターネット情報だけで決めない
「○○万円まで非課税」
という記事を見た。
でも、
記事が古い。
条件が違う。
自分は対象外。
という可能性があります。
大きなお金を動かす場合は、最新制度を専門家等へ確認します。
いつ相談する？
税理士等へ相談するなら、
資金を振り込む前。
土地名義を変える前。
新築建物の持分を決める前。
がおすすめです。
よくある失敗例
親から建替え資金を援助してもらった。
夫婦の預貯金も投入。
家が完成してから、
「建物名義はどうする？」
となった。
その後、
資金負担。
贈与。
所有割合。
について確認が必要になった。
「お金を動かす前に税理士へ相談すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 親から資金援助を受けるか
- 土地名義を変更する予定があるか
- 夫婦それぞれ自己資金を出すか
- 誰が住宅ローンを借りるか
- 新築建物の持分を決めたか
- 資金負担と持分が合っているか
- 贈与に関する制度を確認したか
- 相続との関係を考えたか
- 最新の税制を確認したか
- お金を動かす前に相談したか
まとめ
建替えで税理士等へ相談した方がいいのは、
家族間で土地や大きなお金が動くとき
です。
特に、
親から資金援助
＋親名義の土地
＋夫婦・親子で建築費を負担
＋土地の名義変更
＋相続した土地
などがある場合は、早めに確認します。
大切なのは、
「建替えたら税金はいくら？」と完成後に聞くのではなく、「このお金の出し方・名義で建替えたら税務上どうなる？」と事前に聞くこと。
建替えでは、間取りを決める前に「誰がお金を出し、誰の財産になるのか」を整理する。
これが贈与・相続・税金で後悔しないポイントです。
