「同じように新しい家を建てるのに、建替えと新築は何が違うんですか？」
完成した家だけを見れば、
建替えも新築も、
新しい住宅を建てる
という点では同じです。
しかし、家が完成するまでの工程は大きく違います。
一番分かりやすい違いは、
建替えには「今ある家をなくしてから建てる」という工程があること。
です。
一般的な新築の場合
例えば更地を購入して家を建てるなら、
土地。
↓
住宅会社決定。
↓
設計。
↓
着工。
↓
完成。
↓
引っ越し。
という流れになります。
建替えの場合
建替えでは、
今の家。
家財。
ライフライン。
仮住まい。
などがあります。
そのため、
建替え決定。
↓
家財整理。
↓
仮住まい確保。
↓
1回目の引っ越し。
↓
既存住宅の解体。
↓
新築工事。
↓
完成。
↓
2回目の引っ越し。
という工程が加わります。
大きな違い① 解体がある
今の住宅を解体する必要があります。
そのため、
解体費。
家財処分。
アスベスト調査・必要に応じた対応。
庭木。
庭石。
ブロック塀。
物置。
なども確認します。
建物本体価格だけを見ていると、予算がずれる原因になります。
大きな違い② 引っ越しが基本的に2回
建替えでは、
現在の家
↓
仮住まい
そして、
仮住まい
↓
新居
という移動が必要になるケースが一般的です。
そのため、
引っ越し費用だけでなく、
荷造り・荷ほどきも2回
になることを考えます。
大きな違い③ 仮住まいがある
新築住宅を別の土地に建てる場合は、現在の家に住みながら完成を待てるケースがあります。
一方、同じ敷地で建替える場合は、解体前に家を出る必要があります。
そこで、
賃貸住宅。
短期賃貸。
親族宅。
などの仮住まいを検討します。
大きな違い④ 荷物をどうする？
現在の住宅に、
30年。
40年。
住んでいれば、かなりの家財があることもあります。
仮住まいへ全部持っていく？
処分する？
トランクルームへ？
という整理が必要です。
建替えは、
家づくりと同時に大規模な片付け
が発生しやすいのも特徴です。
大きな違い⑤ 土地を持っている安心感だけでは進められない
建替えの場合、
「土地はあるから土地代がかからない」
というメリットがあります。
ただし、
今家が建っているからといって、
同じ大きさ・同じ位置にそのまま建替えられるとは限りません。
古い家ほど土地確認が重要
長期間住んでいる間に、
法規制。
道路条件。
周辺状況。
などが変わっている可能性があります。
接道。
セットバック。
私道。
境界。
擁壁。
などを改めて確認します。
大きな違い⑥ 名義・相続問題が出やすい
建替え相談では、
土地は親名義。
建物は祖父名義。
共有名義。
相続登記未了。
というケースがあります。
更地を新しく購入する新築とは違い、
過去から続いている権利関係を整理する必要がある場合があります。
大きな違い⑦ 住宅ローン
土地をすでに所有している。
既存住宅ローンが残っている。
50代・60代で建替える。
など、資金計画も一般的な一次取得の新築とは違う場合があります。
特に完済年齢や退職後の返済まで確認します。
建替えのメリットも大きい
もちろん建替えにはメリットもあります。
住み慣れた土地。
近所付き合い。
学校区。
通勤。
病院。
買い物環境。
を大きく変えずに、
住宅だけを新しくできる
可能性があります。
土地購入費が不要なケースも
所有地を利用するなら、新たな土地購入費が不要です。
その分、
建物性能。
老後資金。
外構。
などへ予算を配分できる可能性があります。
ただし、解体・仮住まい等を含めた総額で比較することが重要です。
「建物価格」だけで比較しない
例えば、
新築建物○○万円。
建替え建物○○万円。
だけを比較しても意味がありません。
建替えなら、
建物＋解体＋仮住まい＋引っ越し＋外構＋諸費用等
まで含めて比較します。
よくある失敗例
「土地を持っているから建替えは簡単」
と思ってスタート。
でも、
解体。
家財処分。
仮住まい。
引っ越し2回。
土地の確認。
名義整理。
など、想像以上にやることが多かった。
「新築と同じ感覚ではなく、建替え特有の工程を最初に知っておけばよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 解体費を考えたか
- 家財処分を考えたか
- 仮住まいを考えたか
- 引っ越し2回を見込んだか
- 土地の建築条件を再確認したか
- 境界を確認したか
- 土地・建物名義を確認したか
- 既存ローンを確認したか
- 外構・諸費用を含めたか
- 建替え総額で比較したか
まとめ
建替えと一般的な新築の大きな違いは、
「建てる前にやることが多い」
ことです。
建替えでは、
片付け
↓
仮住まい
↓
引っ越し
↓
解体
↓
新築
↓
再び引っ越し
という工程があります。
さらに、
土地。
名義。
相続。
既存ローン。
などの確認が必要になる場合もあります。
住宅会社へ、
「新築はいくらですか？」ではなく、「この家を解体して新居へ引っ越すまで、建替え全体で必要になる費用と手続きを一覧にしてください」
とお願いする。
建替えは「新しい家を建てる計画」だけではなく、「今の家から新しい暮らしへ移行する計画」。
ここを理解して始めることが大切です。
