「家が古くなってきたので建替えを考えています。まず住宅会社へ行けばいいですか？」
建替えを考え始めると、
住宅展示場へ行く。
間取りを見る。
住宅会社から見積りを取る。
というところから始めたくなります。
でも、建替えの場合は、
いきなり「どんな家を建てるか」から始めないこと
が大切です。
最初に確認したいのは、
「この土地に本当に建替えできるのか」
「総額はいくら必要なのか」
「その金額を使っても将来の生活は大丈夫なのか」
です。
建替えは新築より確認することが多い
更地に家を建てる場合と違い、建替えには、
今の家。
土地。
住宅ローン。
名義。
解体。
仮住まい。
引っ越し。
相続。
など、すでにあるものを整理する必要があります。
だから、
建物だけを見て進めると、後から想定外の問題が出やすくなります。
最初に「なぜ建替えたい？」を整理する
まず家族で、
なぜ建替えたい？
を話します。
例えば、
冬寒い。
夏暑い。
地震が心配。
雨漏り。
間取りが使いにくい。
階段がつらい。
家が広すぎる。
老後が心配。
など。
ここが分からないまま、
「新しい家が欲しい」
だけで進めると、建替え以外の選択肢を比較できません。
本当に建替えが必要？
現在の住宅によっては、
リフォーム。
断熱改修。
耐震改修。
フルリノベーション。
という方法もあります。
逆に、
構造。
耐震。
断熱。
間取り。
設備。
配管。
などを大規模に直すと、建替えと比較した方がいいケースもあります。
だから最初は、
建替えありきではなく、今の家を残せるかも含めて確認する
ことが重要です。
次に土地を確認する
「今、家が建っているから建替えできる」
とは限りません。
古い住宅では、
接道。
道路幅員。
セットバック。
私道。
境界。
擁壁。
崖。
用途地域などの法規制。
といった確認が必要になる場合があります。
名義も早めに確認する
土地は父親名義。
建物は亡くなった祖父名義。
相続登記が終わっていない。
共有名義になっている。
というケースもあります。
建替え直前になって分かると、スケジュールに影響する可能性があります。
土地・建物の所有者を早い段階で確認
します。
住宅ローンが残っていない？
現在の住宅ローンが残っている場合は、
残債。
抵当権。
新しい住宅ローン。
などの確認も必要です。
「家を壊してから考える」では遅い場合があります。
次に「建替え総額」を考える
建替え費用は、
新しい家の建築費だけではありません。
例えば、
解体。
家財処分。
仮住まい。
引っ越し2回。
登記。
地盤改良。
外構。
各種申請。
ローン関連費用。
などが発生する可能性があります。
50代・60代なら資金計画を先に
特に50代・60代の建替えでは、
「いくら借りられる？」
だけでは不十分です。
退職。
年金。
医療費。
介護費。
旅行。
車。
住宅修繕。
などもあります。
大切なのは、
建替えた後も安心して暮らせるか。
です。
その後に家の話をする
ここまで確認して、
建替え可能。
予算も問題ない。
となってから、
平屋？
2階建て？
何坪？
どんな性能？
どんな間取り？
という建物の話へ進みます。
この順番なら、途中で大きく計画を戻す可能性を減らせます。
建替えの基本的な順番
① 今の家の不満・目的を整理
↓
② 建替えとリフォームを比較
↓
③ 土地・法規・境界などを確認
↓
④ 土地・建物の名義を確認
↓
⑤ 既存ローンを確認
↓
⑥ 解体・仮住まい等を含めた総額を把握
↓
⑦ 将来まで含めた資金計画
↓
⑧ 建物・間取りを検討
この順番で考えると整理しやすくなります。
よくある失敗例
最初に住宅展示場へ。
気に入った家を見つけ、
間取りも決定。
建物価格も予算内。
ところが後から、
解体費。
仮住まい。
引っ越し。
外構。
土地の問題。
などが判明。
総額が想定以上に増えてしまった。
「家を選ぶ前に、建替え全体を調べればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- なぜ建替えたいか整理したか
- リフォームとも比較したか
- 建替え可能な土地か確認したか
- 土地・建物の名義を確認したか
- 既存住宅ローンを確認したか
- 解体費を見込んだか
- 仮住まい・引っ越しを考えたか
- 建物以外を含めた総額を確認したか
- 老後資金を残せるか
- 建物より先に資金計画をしたか
まとめ
建替えで最初にすることは、
間取りを決めることではありません。
まず、
今の家を建替える必要があるのか。
この土地に建替えできるのか。
総額はいくらになるのか。
建替えた後も生活に余裕があるのか。
を確認する。
住宅会社へ、
「建替えたいので間取りをつくってください」ではなく、「建替え可能性・土地・名義・解体・仮住まい・資金計画まで含めて、最初に全体を整理してください」
と相談する。
家の設計からではなく、建替え全体の設計から始める。
これが、後悔しない建替えの第一歩です。
