「古い家を建替えると、固定資産税は高くなりますか？」
結論からいうと、
建替えによって建物の固定資産税が上がる可能性はあります。
長年住んでいる古い住宅は、建物の評価額が経年によって下がっていることがあります。
その家を解体して新築すると、
新しい建物として改めて評価される
ためです。
ただし、
「建替えたら固定資産税が必ず○万円上がる」
とは一律に言えません。
建物の、
構造。
床面積。
仕様。
評価。
土地。
各種軽減措置。
などによって変わります。
固定資産税は土地と建物で考える
固定資産税を考えるときは、
土地
と
建物
を分けて考えると分かりやすくなります。
建替えでは土地は同じでも、建物は新しくなります。
古い建物は評価額が下がっていることがある
築30年。
築40年。
築50年。
と経過した住宅では、建物部分の評価額が新築時より低くなっていることがあります。
そのため、
現在支払っている固定資産税だけを基準に、
「新築後も同じくらいだろう」
と考えない方が安全です。
新築すると建物が再評価される
新しい家が完成すると、新築建物について固定資産税評価額が決められます。
その評価額を基に税額が計算されます。
つまり、
古い住宅
→ 評価が低下している
新築住宅
→ 新たに評価
となるため、建物部分の負担が増える可能性があります。
建築費＝固定資産税評価額ではない
例えば、
3,000万円で家を建てた。
だから3,000万円にそのまま税率を掛ける。
という計算ではありません。
実際の建築価格と固定資産税評価額は別物
です。
家を大きくすると影響する？
床面積や建物の仕様などは評価に関係します。
だから、
今40坪の家だから新居も40坪。
ではなく、
夫婦2人なら本当に必要な広さを考えることも大切です。
50代・60代なら維持費まで考える
建替え予算というと、
住宅ローン。
建築費。
に目が行きます。
でも新居完成後は、
固定資産税等。
保険。
修繕費。
光熱費。
などを毎年・長期的に負担します。
だから、
建てた後の住居費
まで資金計画に入れます。
新築住宅には軽減措置がある場合も
一定の要件を満たす新築住宅では、固定資産税について軽減措置が適用される場合があります。
ただし、
適用要件。
軽減期間。
対象範囲。
は制度によって決まっています。
建替え時点の制度を確認します。
長期優良住宅などは？
認定長期優良住宅などについて、一般の新築住宅とは異なる軽減措置が設けられている場合があります。
ただし、
認定を取れば永久に固定資産税が安くなる
という意味ではありません。
適用条件・期間を確認します。
軽減終了後も確認する
ここは大切です。
新築直後は軽減措置が適用。
↓
一定期間経過。
↓
軽減終了。
すると税負担が変わることがあります。
資金計画では、
新築直後だけでなく軽減終了後
も確認しておきます。
土地の固定資産税にも注意
住宅が建っている土地には、住宅用地に関する特例が適用される場合があります。
建替えでは、
既存住宅を解体。
↓
新築完成まで一時的に建物がない。
という期間があります。
そのため、建替え時期や土地の状態による税務上の扱いについて、自治体や税務の専門家へ事前確認しておくと安心です。
解体時期だけで決めない
「早く解体した方が工事が進む」
だけで日程を決めず、
工事スケジュール。
仮住まい。
税金。
住宅ローン。
をまとめて確認します。
固定資産税はローン完済後も続く
住宅ローンは完済すれば終わります。
でも固定資産税等は、住宅を所有している限り継続して関係します。
50代・60代なら、
70代・80代になったときも支払う住居費
として考えます。
建替え前後で比較する
おすすめは、
現在の固定資産税等。
↓
新築直後。
↓
軽減措置適用中。
↓
軽減終了後。
という形で比較することです。
よくある失敗例
住宅ローンは細かくシミュレーション。
でも固定資産税は、
「今と同じくらい」
と考えていた。
新築後、建物の評価が変わり、さらに軽減措置終了後の負担も想定していなかった。
「ローンだけではなく、固定資産税まで含めて老後の住居費を考えればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 現在の固定資産税等を確認したか
- 土地と建物を分けて考えたか
- 新築建物の税負担を想定したか
- 新築住宅の軽減措置を確認したか
- 軽減期間を確認したか
- 軽減終了後を考えたか
- 土地の住宅用地特例を確認したか
- 解体時期との関係を確認したか
- ローン以外の住居費に入れたか
- 70代・80代の家計にも入れたか
まとめ
建替えをすると、
建物の固定資産税負担が現在より増える可能性があります。
だから住宅会社へ、
「住宅ローンはいくらですか？」だけではなく、「建替え後の固定資産税等も含めて、毎年の住居費を試算してください」
と相談する。
そして、
新築直後だけでなく、軽減措置が終了した後まで見る。
建替えで大切なのは、
建てるためのお金だけでなく、建てた後に持ち続けるためのお金まで考えること。
これが固定資産税で後悔しないポイントです。
