「今ある家を壊して建替えた場合でも、住宅ローン控除は使えますか？」
建替えでも、新しく建てた住宅について、
その時点の制度上の要件を満たせば、住宅ローン控除の対象になる可能性があります。
ただし、
「住宅ローンを使えば必ず控除される」わけではありません。
住宅。
借入。
入居。
所得。
その他の制度要件を確認する必要があります。
住宅ローン控除とは？
簡単にいうと、
一定の要件を満たして住宅ローンを利用して住宅を取得・新築等した場合に、
年末の住宅ローン残高などを基に、一定額を所得税等から控除する仕組み
です。
ただし制度内容は改正されることがあります。
建替えでも「新しい住宅」で判断
古い家を解体。
↓
同じ土地へ新築。
という場合でも、
新しく建てた住宅について制度要件を満たすかを確認します。
「土地を新しく買っていないから対象外」
と単純に決まるものではありません。
住宅性能が関係することも
住宅ローン控除では、その時点の制度によって、
住宅の省エネ性能等が控除対象や借入限度額などに関係する場合があります。
だから建替えでは、
契約前に新居の性能区分を確認
しておくことが重要です。
「高性能だから自動的に対象」でもない
住宅性能だけではなく、
住宅ローン。
床面積。
入居時期。
所得。
その他の条件。
など、制度全体の要件を確認します。
借入期間も確認
住宅ローン控除では、住宅ローンそのものについても一定の要件があります。
特に50代・60代では、
返済期間を短くするケースがあります。
そのため、
自分が組む予定のローンが制度要件を満たすか
を事前に確認します。
現金建替えなら？
住宅ローン控除は、その名称のとおり住宅ローンに関係する制度です。
全額自己資金で建替える場合は、住宅ローン控除とは別の制度・税制措置が利用できないか確認します。
50代・60代は「控除があるから借りる」に注意
例えば、
「住宅ローン控除があるから、現金で払えるけれどローンを多めに借りよう」
と考える場合。
控除だけでなく、
ローン金利。
事務手数料。
登記関係費用。
団信。
手元資金。
などを総合的に比較します。
控除額と税額は同じではない
「最大○○万円控除」
という情報を見ても、
全員が最大額のメリットを受けられるとは限りません。
本人の税額などによって、実際の控除効果は変わる可能性があります。
夫婦で借りる場合は？
ペアローン。
収入合算。
共有名義。
など、借り方によって税務上の扱いや控除の考え方が変わる場合があります。
特に、
誰が資金を出して、誰の名義にするか
は重要です。
名義と資金負担を合わせる
例えば、
夫が建築費を全額負担。
建物は夫婦50％ずつ。
など、資金負担と所有割合が大きく異なる場合は、税務上の論点が生じる可能性があります。
建替え前に、
司法書士。
税理士。
金融機関。
などへ確認します。
親から資金援助を受ける場合も別確認
50代・60代でも、
親名義の土地。
親からの資金援助。
というケースがあります。
住宅ローン控除だけでなく、
贈与。
名義。
相続。
なども関係する可能性があります。
いつ確認する？
おすすめは、
住宅ローンを決める前。
住宅会社と契約。
↓
住宅ローン決定。
↓
完成後に税理士へ。
ではなく、
資金計画の段階で、
「この借り方・名義・住宅仕様で制度要件を満たす？」
を確認します。
必要書類も確認
住宅ローン控除の手続きでは、住宅・ローン・登記等に関する書類が必要になります。
必要書類や申告方法は、その時点の制度に従って確認します。
制度は変わる
ここは非常に重要です。
住宅ローン控除は税制です。
控除率。
対象住宅。
借入限度額。
期間。
所得要件。
などが変更される可能性があります。
昔家を建てたときの制度をそのまま使わない
ことが大切です。
よくある失敗例
以前住宅を購入したときに住宅ローン控除を利用。
建替えでも、
「前と同じだろう」
と思って資金計画。
ところが制度内容や住宅要件が変わっていた。
想定していた控除額と実際のメリットが違った。
「建替え時点の制度で確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 建替え時点の制度を確認したか
- 新居の性能要件を確認したか
- 床面積等の要件を確認したか
- 借入期間を確認したか
- 入居時期を確認したか
- 所得要件等を確認したか
- 実際の税額を考慮したか
- 建物名義を確認したか
- 資金負担割合を確認したか
- 専門家へ事前確認したか
まとめ
建替えでも、
その時点の要件を満たせば住宅ローン控除を利用できる可能性があります。
ただし、
「住宅ローンを借りる＝自動的に控除」ではありません。
確認したいのは、
住宅性能
＋借入条件
＋入居時期
＋所得等
＋名義・資金負担
です。
住宅会社・金融機関や税務の専門家へ、
「住宅ローン控除はいくら戻りますか？」だけではなく、「この建物仕様・借入方法・名義で、現在の制度ではどのような扱いになるか確認してください」
と相談する。
税制優遇ありきで建替え予算を決めず、利用できる制度は上手に活用する。
これが建替えの住宅ローン控除で後悔しないポイントです。
