「今ちゃんと家が建っているんだから、壊しても同じ場所に新しい家を建てられますよね？」
ここは建替えで非常に重要です。
結論からいうと、
今、家が建っていても、同じように建替えできるとは限りません。
古い住宅の中には、
建築された当時は問題がなかった。
その後、法律や道路の状況が変わった。
昔の経緯で建っている。
などの理由から、
現在の基準ではそのまま再建築できない可能性がある土地
があります。
だから、
古い家を壊す前に「再建築できるか」を必ず確認する。
これが重要です。
「家がある＝建築できる土地」ではない
中古住宅や実家を見ると、
立派な家が建っている。
電気も水道もある。
何十年も普通に生活している。
すると、
「当然また建てられる」
と思いますよね。
でも、
現在建物が存在することと、現在の条件で新築できることは別問題
です。
特に確認したいのが道路
建物を建築する敷地では、
接道条件
が非常に重要です。
どの道路に接している？
道路幅は？
敷地が道路へ何m接している？
そもそも建築基準法上の道路？
などを確認します。
見た目が道路でも安心できない
家の前に、
アスファルトの道。
車も通っている。
だから、
「普通の道路でしょう」
と思うかもしれません。
しかし、
見た目だけでは建築基準法上の道路か判断できない場合があります。
道路の種類を行政等で確認します。
逆に細い道路でも建替えできる場合がある
道路幅が4m未満。
だから、
「建替えできない」
と即判断するわけでもありません。
道路の種類や敷地条件によっては、
セットバックなどを行うことで建替えできる場合があります。
私道だから建替えできない？
これも一律ではありません。
私道でも、建築基準法上の道路として扱われ、必要な接道条件等を満たしていれば建築できるケースがあります。
ただし、
通行。
掘削。
持分。
所有者。
など、別の問題も確認します。
昔の家ほど早めに確認
築40年。
築50年。
それ以上。
という住宅では、
建築当時と現在で、
道路。
境界。
法規制。
土地利用。
などの状況が違っている可能性があります。
「昔建てられたから今回も大丈夫」
とは考えないことが重要です。
接道以外にも確認する
再建築できるかは、道路だけで決まるとは限りません。
例えば、
用途地域などの都市計画。
建ぺい率。
容積率。
高さ等の制限。
防火関係。
崖・擁壁。
敷地条件。
なども新しい建物計画に関係します。
「建替えできる」と「同じ大きさで建てられる」は違う
ここも重要です。
再建築自体は可能。
でも、
今の家40坪。
↓
新しい家も40坪。
とは限りません。
現在の法規制や敷地条件に合わせると、建てられる大きさ・配置が変わる可能性があります。
セットバックで土地が狭くなることも
道路条件によってセットバックが必要になる場合、
建築に使える敷地の範囲が変わります。
すると、
建物配置。
駐車場。
庭。
にも影響する可能性があります。
境界が分からないと接道幅も分からない
例えば、
「道路に2m以上接していると思います」
でも境界が曖昧。
これでは正確な接道状況を判断できない場合があります。
必要に応じて、
境界。
測量。
も確認します。
古い擁壁がある場合も注意
再建築できても、
古い擁壁。
崖。
高低差。
があることで、追加の安全対策が必要になる場合があります。
つまり、
「建築可能＝追加費用なし」でもありません。
解体してから調べるのは遅い
ここが一番大切です。
古い家。
↓
とりあえず解体。
↓
更地になった。
↓
住宅会社が調査。
↓
「このままでは再建築できません」
となれば大変です。
必ず解体前に調査
建替えを考えたら、
① 土地資料
② 道路
③ 接道
④ 境界
⑤ 法規制
⑥ 擁壁・高低差等
を確認してから解体へ進みます。
住宅会社だけで判断しない場合も
道路の扱いなど判断が難しい場合は、
行政の建築担当窓口。
設計者。
土地家屋調査士等。
などへ確認が必要になるケースがあります。
中古住宅を購入して建替える場合は特に重要
「土地代より中古住宅付きの方が安い」
↓
購入。
↓
家を解体。
↓
新築。
という計画なら、
購入契約前に再建築可能性を確認
することが重要です。
よくある失敗例
「50年間家が建っているから、当然建替えできる」
と思っていた。
解体計画を進めてから道路を詳しく確認すると、
接道や道路種別について追加確認が必要と判明。
建物配置や計画を大きく変更することになった。
「家が建っていることを安心材料にせず、最初に道路を確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 建築基準法上の道路か確認したか
- 道路幅を確認したか
- 接道状況を確認したか
- 境界を確認したか
- セットバックの可能性を確認したか
- 私道か確認したか
- 建ぺい率・容積率等を確認したか
- 擁壁・崖・高低差を確認したか
- 今と同じ大きさで建てられるか確認したか
- 解体前に再建築可能性を確認したか
まとめ
今、家が建っていても、
「壊せば同じように建替えられる」とは限りません。
建替えで一番怖いのは、
壊してから再建築条件に気づくこと。
住宅会社へ、
「この家を建替えたいです」だけではなく、「解体する前に、道路・接道・境界・法規制・擁壁まで調べて、この土地に現在の基準でどんな家を建てられるか確認してください」
とお願いする。
建替えは、解体の見積りより先に再建築できるかを調べる。
これが古い家の建替えで非常に重要なポイントです。
