「建物と解体費以外に“諸費用”が必要と言われました。諸費用って具体的に何ですか？」
建替えの資金計画を見ると、
「諸費用」
という項目が出てきます。
でも、
諸費用＝何でも入っているお金
ではありません。
住宅会社や案件によって、含まれる項目は違います。
だから、
「諸費用○○万円」だけで納得せず、中身を一つずつ確認する
ことが重要です。
大きく分けると5種類
建替えの諸費用は、整理すると、
① 登記・法的手続き
② 住宅ローン関係
③ 保険・税金関係
④ 各種申請・調査
⑤ 引っ越し・仮住まい等
などに分けて考えると分かりやすくなります。
① 登記関係
既存建物の滅失に関する登記。
新築建物の登記。
住宅ローンを利用する場合の抵当権関係。
などがあります。
土地・建物の名義状況によって必要な手続きは変わります。
② 住宅ローン関係
住宅ローンを利用する場合、
金融機関の手数料。
保証に関する費用。
抵当権関係。
つなぎ資金等。
などが関係する場合があります。
金融機関・商品によって違うため、実際の借入条件で確認します。
③ 火災・地震保険など
新しい住宅には保険も必要になります。
建物構造。
補償内容。
契約期間。
などによって費用は変わります。
単純に「保険○万円」ではなく、補償内容も確認します。
④ 税金関係
住宅取得・登記等に伴って税金が関係する場合があります。
一方、一定の要件を満たせば軽減措置等が利用できるケースもあります。
税制は変更されることがあるため、
建替え時点の制度を専門家等へ確認
することが大切です。
⑤ 建築確認などの申請関係
新しい住宅を建てるためには、必要な申請・検査等があります。
住宅会社の見積りに、
含まれているのか。
別途なのか。
を確認します。
長期優良住宅などを利用する場合
認定や各種制度を利用する場合、必要な申請・手続きが追加されることがあります。
補助金を利用する場合も、
申請条件。
時期。
費用。
などを確認します。
地盤調査
地盤調査費が、
建物価格に含まれている会社。
別途の会社。
があります。
さらに、調査費と地盤補強費は別物です。
「地盤調査込み＝地盤改良も込み」ではない
ことに注意します。
測量・境界関係
建替えでは、
境界。
敷地面積。
道路。
などの確認が必要です。
状況によって、
測量。
境界確認。
確定測量。
相続・名義整理があれば別途
土地が、
親名義。
祖父母名義。
共有名義。
相続登記未了。
などの場合、
司法書士。
税理士。
などへの相談・手続きが必要になる可能性があります。
これは一般的な新築諸費用とは別に考えた方が分かりやすいでしょう。
仮住まいも総予算では忘れない
住宅会社の「諸費用」に、
仮住まい家賃。
賃貸契約費。
駐車場。
が含まれているとは限りません。
建替え総額では必ず別途確認します。
引っ越し2回も同じ
引っ越し費。
トランクルーム。
家財処分。
なども、
住宅会社の見積書には入っていないことがあります。
だから、
住宅会社の見積総額＝建替え総額
とは限りません。
家具・家電も考える
新居完成後、
冷蔵庫。
テレビ。
ベッド。
ダイニング家具。
カーテン。
エアコン。
などを買い替える家庭もあります。
これらを建築費と別予算にする場合でも、
建替え後に現金が必要になること
を忘れないようにします。
「諸費用一式」は分解する
例えば、
諸費用
300万円
と書かれていたら、
その300万円には何が入っている？
逆に、
何が入っていない？
を確認します。
金額より、
項目一覧
を見ることが重要です。
「未確定」を0円にしない
例えば、
地盤
→ 未調査
測量
→ 必要性確認中
アスベスト
→ 調査前
仮住まい
→ 未決定
だから、
0円。
としてしまうと総額が安く見えます。
未確定項目は、
「未確定」として資金計画に残す
ことが重要です。
予備費も考える
建替えでは、
解体後に判明すること。
地中から出てくる物。
既存設備の状態。
など、事前に完全には分からない項目があります。
そのため、
契約金額で予算を使い切らない
ことも重要です。
よくある失敗例
住宅会社から、
「建物＋諸費用で予算内です」
と言われ契約。
でも後から、
仮住まい。
引っ越し2回。
家財処分。
測量。
外構。
家具・家電。
などが別だと分かった。
「諸費用という言葉ではなく、入居までの支払いを全部一覧にすればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 登記関係
- 住宅ローン関係
- 保険
- 税金関係
- 建築・各種申請
- 地盤調査
- 測量・境界
- 相続・名義整理
- 仮住まい
- 引っ越し2回
- 家財処分・荷物保管
- 家具・家電
- 未確定項目
- 予備費
まとめ
建替えの諸費用で一番大切なのは、
「諸費用はいくら？」と聞くことではありません。
聞くべきなのは、
「その中に何が入っていて、何が入っていないのか？」
です。
住宅会社へ、
「諸費用一式でまとめないで、入居するまでに必要になる費用を、確定・概算・未確定の3つに分けて一覧にしてください」
とお願いする。
そして、
未確定＝0円にしない。
建物。
解体。
仮住まい。
引っ越し。
外構。
登記。
測量。
地盤。
その他の諸費用まで見える化してから予算を決める。
これが、建替えで「思っていたより高かった」を防ぐポイントです。
