「眺めのいい土地を見つけましたが、近くに崖や斜面があります。家を建てるのは危険ですか？」
結論
崖・斜面が近い＝すべて建築できない土地、ではありません。
しかし購入前に、
①崖・斜面の高さ
②敷地との距離
③土砂災害リスク
④自治体の条例・建築制限等
⑤擁壁の有無・状態
⑥建物配置・基礎への影響
を確認する必要があります。
特に、
「眺めがいい」「土地が安い」だけで契約を急がない
ことが重要です。
① まず「崖」の位置を見る
確認するのは、
自分の土地が崖の上？
崖の下？
隣地？
少し離れている？
です。
同じ「崖の近く」でも条件は大きく違います。
② 崖の高さ・勾配を見る
見た目だけではなく、
高さ。
傾斜。
敷地との距離。
を確認します。
建物をどこへ配置できるかにも関係します。
③ 土砂災害ハザードを確認
土地購入前には、
土砂災害警戒区域等に該当していないか確認します。
ただし、
区域外だから斜面に関する確認が一切不要という意味ではありません。
現地条件も確認します。
④ 「崖条例」などの建築制限も確認
自治体の条例等によって、崖の高さや位置などに応じて、
建物を崖から離す。
安全上必要な措置を講じる。
などの対応が必要になる場合があります。
具体的な条件は建築予定地ごとに確認します。
⑤ 建物を離せば土地が狭くなることも
例えば60坪の土地でも、
崖から一定の距離を確保する必要がある。
↓
実際に建物を配置できる範囲が小さくなる。
という可能性があります。
登記面積ではなく建築可能な範囲を見ることが重要です。
⑥ 擁壁があれば安心？
崖を擁壁で支えているから、
絶対安心。
とは限りません。
擁壁の、
構造。
築造時期。
資料。
劣化。
排水。
などを確認します。
⑦ 崖の下側なら水も見る
斜面から、
雨水。
地下水。
土砂。
などが敷地側へ影響しないか確認します。
特に大雨時の状態を考えます。
⑧ 崖の上側なら？
崖の上に家を建てる場合も、
斜面の安定性。
建物荷重。
基礎。
排水。
などの確認が必要になる可能性があります。
⑨ 地盤調査だけで全部分かる？
通常の住宅地盤調査だけで、周辺斜面・崖の安全性まですべて判断できるとは限りません。
必要に応じて、設計者や地盤・造成等の専門家へ確認します。
⑩ 建築費が増える可能性
崖・斜面への対応として、
特殊な基礎。
擁壁。
造成。
排水。
土留め。
などが必要になれば、建築関連費用が増える可能性があります。
⑪ 土地価格が安い理由を確認
例えば、
眺望が良いのに周辺より安い。
という土地なら、
崖。
造成。
道路。
インフラ。
災害リスク。
など、価格へ影響している条件がないか確認します。
⑫ 久留米では水害だけを見ない
久留米の土地選びでは洪水・内水を重視しますが、場所によっては土砂災害リスクも確認が必要です。
つまり、
洪水。
内水。
土砂災害。
を土地の場所に応じて確認します。
⑬ 将来の売却も考える
自分たちは眺望を気に入っていても、
将来の購入希望者が、
崖が怖い。
建替え条件が心配。
と感じる可能性があります。
将来の売却・相続も視野に入れます。
チェックポイント
- 崖の上・下どちらか確認したか
- 高さ・勾配を確認したか
- 崖までの距離を確認したか
- 土砂災害リスクを確認したか
- 建築制限等を確認したか
- 擁壁を確認したか
- 排水状況を確認したか
- 建物配置を確認したか
- 追加工事費を確認したか
- 将来の売却も考えたか
まとめ
崖・斜面の近くの土地では、
「景色がいいから買う」「崖があるから全部ダメ」のどちらでもありません。
住宅会社・不動産会社には、
「この土地に家は建てられますか？」だけではなく、「崖・土砂災害・建築制限・擁壁・建物配置・追加工事費まで確認したうえで、希望する家を安全に建てられるか判断してください」
と相談する。
土地選びでは「建築できる」だけでは足りません。
安全に建てられるか、追加費用はいくらか、長く安心して暮らせるか。
崖・斜面の近くでは、ここまで確認してから購入を判断することが重要です。
