質問
「久留米市にある実家を相続しましたが、現在は誰も住んでいません。
家を使っていないので、電気や水道もほとんど使わず、大きな費用はかからないと思っています。
しかし、空き家でも固定資産税や管理費が必要になると聞きました。
相続した実家は、誰も住んでいなくても毎年お金がかかるのでしょうか？
また、空き家を放置すると固定資産税が高くなることがあるというのは本当ですか？」
結論｜空き家でも固定資産税・保険・管理・修繕などの費用が発生します
相続した実家は、誰も住んでいなくても、土地・建物の固定資産税や、建物の維持管理に必要な費用が発生する場合があります。
さらに、適切に管理されず、管理不全空家等や特定空家等として自治体から勧告を受けると、土地の固定資産税等に関する住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。
一方、空き家になっただけで、すべての住宅の固定資産税が直ちに高くなるわけではありません。
重要なのは次の5つです。
- 固定資産税・都市計画税などの税金
- 火災保険や建物の維持管理費
- 草取り・清掃・通風などの管理
- 老朽化による危険や近隣への影響
- 売却・賃貸・リフォーム・解体などの選択肢
不動産屋の視点では、「誰も住まないからお金がかからない」ではなく、「所有し続けることで毎年いくら必要なのか」を確認することが重要です。
① 空き家になっても固定資産税はかかる？
固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の土地や家屋などの所有者に課税されます。
そのため、実家に誰も住んでいなくても、土地や建物が課税対象であれば固定資産税が発生します。
また、土地や建物の所在地によっては都市計画税が課税される場合があります。
税額は固定資産評価額や特例などによって変わるため、すべての空き家で同じ金額になるわけではありません。
相続した実家については、固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認しましょう。
誰も住んでいないことと、固定資産税がかからないことは別の話です。
② 空き家でも住宅用地の特例は受けられる？
住宅の敷地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税の住宅用地特例があります。
代表的な内容は次のとおりです。
| 区分 | 固定資産税の課税標準の特例 |
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで） | 評価額の6分の1 |
| 一般住宅用地（原則200㎡を超える対象部分） | 評価額の3分の1 |
※適用面積には住宅の床面積などに応じた上限があり、実際の税額が単純に6分の1・3分の1になるという意味ではありません。
居住者がいない住宅でも、住宅用地としての要件を満たしていれば特例が適用される場合があります。
ただし、住宅としての状態や土地の利用状況によって取り扱いは異なります。
空き家だから自動的に特例がなくなるわけではありませんが、適用状況は自治体へ確認しましょう。
③ 「管理不全空家」と「特定空家」は何が違う？
空き家対策では、管理不全空家等と特定空家等という区分があります。
| 区分 | 主な状態 |
| 管理不全空家等 | 管理が不十分で、放置すれば特定空家等になるおそれがある状態 |
| 特定空家等 | 倒壊の危険、衛生上の問題、景観の悪化など、周辺環境への著しい悪影響が認められる状態 |
2023年12月施行の改正空家法では、管理不全空家等に対しても、市町村が指導や勧告を行う仕組みが整備されました。
久留米市でも、管理不全空家等への対応が行われています。
重要なのは、単に空き家であることではなく、建物の管理状態や周辺への影響です。
所有する実家が空き家になった場合は、適切な管理を続ける必要があります。
④ 勧告を受けると固定資産税が高くなる？
管理不全空家等や特定空家等として自治体から勧告を受けた場合、その敷地が住宅用地特例の適用対象から除外されることがあります。
その結果、土地の固定資産税等が高くなる可能性があります。
ただし、単純に「固定資産税が必ず6倍になる」という意味ではありません。
住宅用地特例は税額そのものではなく、主に課税標準額に関する特例です。
実際の税額は、土地の評価額やその他の税負担調整などによって異なります。
空き家を放置すると税負担が増える場合があるため、問題が大きくなる前に管理・活用方針を決めることが重要です。
⑤ 空き家にはどんな維持管理費が必要？
空き家には、固定資産税以外にも費用が発生する場合があります。
例えば、次のようなものです。
- 火災保険などの保険料
- 草取り・庭木の剪定
- 建物の清掃・通風
- 雨漏りや設備の修理
- 害虫・害獣への対策
- 遠方から管理に通う交通費
- 管理業者へ依頼する費用
水道や電気の契約を継続する場合は、基本料金などが必要になることもあります。
また、保険については空き家の状態や利用実態によって加入条件が変わる場合があります。
相続した実家は、使わなくても管理するためのお金が必要になることがあります。
⑥ 空き家を10年間所有するといくらかかる？
例えば、空き家を所有し続ける場合の費用を、説明用の金額で試算します。
| 年間費用 | 仮定の金額 |
| 固定資産税等 | 8万円 |
| 保険 | 3万円 |
| 草取り・庭木管理 | 6万円 |
| 清掃・点検・交通費等 | 5万円 |
| 年間合計 | 22万円 |
この場合、同じ支出が10年間続くと仮定すると、単純計算で220万円になります。
※久留米市の平均的な空き家維持費を示すものではありません。大規模修繕、災害対応、解体などの臨時費用は含みません。実際の費用は物件ごとに異なります。
さらに、屋根や外壁などの修繕が必要になれば、支出は増える可能性があります。
毎年の費用が小さく見えても、長期間ではまとまった金額になることがあります。
⑦ 空き家を放置すると近隣トラブルになる？
空き家の管理が不十分な場合、建物の劣化や敷地内の雑草などが周辺へ影響する可能性があります。
例えば、屋根材や外壁の落下、樹木の越境、害虫の発生などです。
また、雨漏りを放置すると、建物内部の劣化が進行する場合があります。
所有者には、建物や敷地を適切に管理することが求められます。
問題が発生した場合は、状況によって民事上の責任が問われる可能性もあります。
空き家を残す場合は、定期的な点検と近隣への影響を防ぐ管理が必要です。
⑧ 相続登記をしていない実家はどうなる？
2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されています。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前に相続で取得したことを知った不動産で、相続登記が済んでいないものについても、原則2027年3月31日までに申請する必要があります。
正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
相続人が複数いる場合は、遺産分割についても整理する必要があります。
空き家を売却・活用する前に、所有者と相続登記の状況を確認しましょう。
⑨ 解体すれば固定資産税は安くなる？
古い空き家を解体すると、建物がなくなるため、建物部分の固定資産税は翌年度以降の課税状況に影響します。
一方、住宅用地としての要件を満たさなくなれば、土地の固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。
そのため、解体すれば必ず土地・建物を合わせた税額が安くなるとは限りません。
ただし、危険な空き家の解体については、自治体によって税負担を軽減する制度が設けられている場合があります。
久留米市でも、一定の要件を満たす危険な空き家の解体後について、固定資産税の減免制度が案内されています。
解体前に、解体費・翌年度以降の税額・減免制度の条件を確認しましょう。
⑩ 相続した実家を残す・売る・貸す、どう判断する？
相続した実家については、次の選択肢が考えられます。
| 選択肢 | 主な確認事項 |
| そのまま所有・管理 | 税金・保険・点検・修繕 |
| リフォームして利用 | 建物の状態・工事費・用途 |
| 賃貸住宅として活用 | 修繕・賃貸需要・管理費 |
| 建物付きで売却 | 建物の状態・売却可能価格 |
| 解体して売却 | 解体費・土地の税金・買主需要 |
| 家族が住む | 間取り・耐震・断熱・生活条件 |
どの方法が適しているかは、立地、建物の状態、家族の意向、相続関係などによって異なります。
例えば、久留米市・筑後市・大木町周辺でも、駅に近い住宅と郊外の住宅では、利用や売却の需要が異なる可能性があります。
不動産会社には、次のように質問しましょう。
「この実家を10年間所有した場合の維持費と、今売却する場合の価格、リフォームして活用する場合の費用を比較できますか？」
相続した実家の最終チェックリスト
- 土地・建物の名義を確認した
- 相続登記の期限を確認した
- 固定資産税・都市計画税を確認した
- 住宅用地特例の適用状況を確認した
- 火災保険などの契約条件を確認した
- 雑草・庭木・建物の管理状況を確認した
- 雨漏り・老朽化・近隣への影響を確認した
- 10年間の維持管理費を試算した
- 解体後の税金と減免制度を確認した
- 売却・賃貸・リフォームの選択肢を比較した
まとめ｜相続した実家は、誰も住まなくても費用がかかる
相続した実家は、誰も住んでいなくても固定資産税や保険、維持管理の費用が必要になる場合があります。
また、適切に管理されず、自治体から管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けた場合には、住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。
一方、空き家だからといって、直ちに固定資産税が高くなるわけではありません。
重要なのは、所有している実家に毎年いくら必要なのかを把握し、管理・活用・売却の方針を考えることです。
相続した実家については、
「誰も住んでいないから、お金はかかりませんよね？」
ではなく、
「この家を所有し続けると、毎年いくら必要ですか？ 売却や活用と比較すると、どの方法が合理的ですか？」
と確認しましょう。
実家を相続したら、まず年間の維持費と建物の状態を把握し、家族の将来に合った選択肢を比較することが大切です。
